商業地產企業財務風險分析及應對措施探析

彭娟娟

[摘 要] 2017年，國家積極調控房地產市場和金融市場，密集出臺政策，因城施策，一、二線城市房價收緊，三、四線城市剩余庫存有所緩和。商業地產企業的經營環境及融資環境不容樂觀。財務風險的控制是商業地產企業發展中關鍵環節，所以關注房地產行業的財務風險格外要緊。文章在闡述房地產行業財務風險內涵、特點的基礎上，結合當前該行業強金融監管的形勢，針對房地產行業存在的財務問題，從健全風險管理制度、優化內部結構、增強抗風險能力三個方面，給出控制財務風險的相應對策。

[關鍵詞] 商業地產企業;財務風險;風險管控

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.072

如今，房地產業已不再只是日常衣食住行的一部分，它對國民經濟的發展和GDP的增長有著良好的促進作用，房地產行業的發展與經濟、民生息息相關。然而，在強金融監管下，商業地產企業的生存環境較為嚴峻，房地產行業如何度過資本寒冬，如何抵御財務風險便成為一個重要的問題。

對商業地產企業的財務風險進行研究，不僅可以幫助企業獲得利益最大化，還可以幫助政府促使房地產業發展，讓人民安居樂業，提高幸福感。

1 商業地產企業財務風險特點

1.1 商業地產業自身所帶來的財務風險

商業地產業需要投入大量資金，它的資產負債率往往過大，一旦發生突發事件，財務杠桿的放大作用將會使風險增大。它的周轉周期較長，需要很高的資金投入，也會獲得非常高額的回報。如果發生壞賬，資金無法及時周轉，就會產生巨大的財務風險。

1.2 資本結構不合理所帶來的財務風險

一般情況下，自有資本在商業地產企業中所占比例很小，而債務資本所占比例很大，占60%以上。大部分商業地產企業的項目開發資金主要來源于銀行貸款，資產負債率超過80%的企業數量呈上升趨勢。如果發生意外情況，企業經營不當，無法償還貸款，企業將面臨嚴重的財務風險。當商業地產企業面臨高負債時，會降低債權人的債權能力，增加企業通過不同渠道籌集資金的難度。

1.3 利率變動風險

在市場經濟條件下，利率變動對商業地產企業的影響較大。如果商業地產企業在負債期間受到通貨膨脹的影響，那么商業地產企業的貸款利率會提高，這會在一定程度上增加公司的資本成本，從而降低預期收入。

1.4 不確定因素風險高

商業地產企業的資金大多來自銀行貸款，還包括業務收入、房地產產品預收、自有資金等。商業地產企業在經營中存在許多不確定因素，如政策對房地產業的影響、企業周轉率、融資難度等。這些不確定性將加劇商業地產企業的財務風險。

2 商業地產企業財務風險分析

由于我國的強金融監管政策，商業地產業昔日的繁華泡沫逐漸恢復平靜，商業地產業經營狀況也不再如往日一帆風順。如今，商業地產業面臨如下的財務風險。

2.1 融資風險

商業地產企業資金來源由四部分構成，即金融機構貸款、企業自有資金、預售資金和其他企業收入。

現階段，我國出臺了一系列對商業地產業的融資政策，使得商業地產企業融資難度加大，融資風險增大。

在銀行貸款方面，銀行嚴格調查非法資金流入房地產的情況，數家商業地產企業發生信貸違規處罰案例，罰沒金額達到4968.1萬元。在此規定下，貸款手續復雜、審批嚴格、金額縮小。而大部分商業地產企業的項目開發資金主要來源于銀行貸款，因此，企業融資風險變大。

在其他融資方面，證監會在2017年年初發布備案四號規范，全面封堵私募基金通過委托貸款、信托、明股實債將資金違規輸送商業地產企業融資。對16個熱點城市的任何債權融資的備案，16個熱點城市以外不能用拿地或者流動資金貸款。此外，在發債層面，交易商協會、發展改革委、交易所都對商業地產企業有所收緊，除少量保障房項目、房屋按揭貸款尾款、物業等通過發債或者ABS有融資案例外，也幾乎停滯。商業地產企業融資的其他渠道也變狹窄，融資難度進一步加大。

來自不同渠道的資金增長率持續下降。2018年1—4月，國內貸款增長率下降，為-1.6%。不同渠道的資金增長率都持續下降，銀行貸款為-6.1%。而其他機構貸款的增長率也從45%以上下降到今天的25%左右。利用外資累計增長率繼續下降至-77.60%，出現較大幅度的持續下降。

2.2 流動性風險

企業的流動性風險主要從企業的流動性和償付能力兩個方面進行分析和評價。

一方面，在現階段的強金融監管政策中，房地產業自身面臨著嚴重的流動性風險，變現能力下降。以部分商業地產企業為例，保利地產在2017年12月的存貨周轉天數為1324.5天，2018年6月，存貨周轉天數為1389天，增加了64.5天。萬科在2017年12月的存貨周轉天數為1198天，而2018年6月的存貨周轉天數上升為1601.4天。華夏幸福在2017年12月的存貨周轉天數為2185.8天，2018年6月的存貨周轉天數上升為2244.4天。這些企業的存貨周轉周期均變長。

另一方面，我國商業地產企業償付能力隨之下降。流動資金是企業興衰成敗的關鍵因素，如果企業有足夠的現金流支持，融資能力強，那么企業就會快速發展。相反，企業的財務風險也會增加。在籌集資金時，大多數商業地產企業對資本結構和財務風險的關注度都比較低。管理不善加上政策影響，導致現金不足以承擔風險，這對企業來說十分關鍵。

2.3 投資風險

近年來，隨著房地產業的快速發展，許多人在房地產業中獲得了巨大的利潤，一些商業地產企業在拓展業務時，沒有進行充分的市場調研，沒有認真研究和分析相關法律法規，導致商業地產企業投資不合理，業務擴張迅速，金融風險加大。

過去，一些擁有較大自主投資決策的商業地產企業，無論自身能力和發展目標如何，都熱衷于鋪開新的攤檔，盲目投資，造成嚴重虧損。許多房地產開發商過于重視高利潤的別墅、高檔公寓等，而舒適的住宅、低利潤的住房卻沒有受到開發商的重視，這一現象不符合市場化的要求，如今也遭遇滑鐵盧。

而今，國家監管政策變嚴，房貸政策變嚴，尤其是首付貸等監管。央行要求每家銀行房貸進行額度管控，通過行政方式壓縮房貸過度增長。因此，消費者購物欲望降低，房價收緊，市場需求趨平。房地產業的投資風險也較大。

3 商業地產企業財務風險管控措施

3.1 健全風險管理制度

在商業地產企業，往往存在許多不確定因素。因此，商業地產企業應建立健全財務風險管理體系，識別和評價金融風險在經營發展中的作用，并根據外部市場環境和自身情況預先制定相應的財務風險管理策略，運用技術手段完善風險管理體系。財務風險管理體系建立后，需要找出管理體系在實際管理工作中是否存在漏洞，加強對相關管理者的管理，確保財務風險管理體系的具體實施。

管理者要加強風險意識，提前做好風險預警，加強監督，要明確相關人員的責任，學習科學的財務風險管理理論，保證企業財務風險可控，達到最佳狀態。

3.2 優化內部結構

3.2.1 縮短房地產開發的周期

在強金融監管環境下，商業地產企業的流動性不足。縮短房地產開發周期，可以有效加快商業地產企業的資金回籠速度。應分析當前宏觀調控政策，合理限制開發周期，從而降低財務風險。

3.2.2 融資渠道多元化

當前環境下，央行向商業地產企業放貸嚴格。而商業地產業融資渠道單一，所以很可能會出現資金短缺，所以企業需要改變融資方式，使融資渠道多元化。公司可以利用自己的資本潛力，也可以通過土地抵押等方法從金融機構獲得貸款以便分散風險。

3.2.3 控制負債規模，優化資本結構

如果企業負債規模越多，償還債務的風險將會飆升，隨著貸款額的增加，利息支付將逐年增加，金融風險也會更大。商業地產企業的資本結構是存在問題的，應當改善資本結構，從而減少財務風險。企業應當盡量避免資本結構的不合理。為了降低融資風險，應根據自身情況來確定最優資本結構。

3.3 增強抗風險能力

3.3.1 對投資和融資項目做好可行性分析

商業地產業需要投入大量資金，一旦發生突發事件，財務杠桿的放大作用將會使風險更大。因此，投資項目決策必須遵循科學的投資決策過程，主要是對收益、成本和利潤的預測和分析。投資前需要先做好市場調研，要把握好不同用戶的需求和偏好。

3.3.2 提高對市場與政策變化的應變力

為了提高商業地產企業對政策變化的應變，企業需要準確地把握市場與政策風險，利用信息情報，實時動態掌握行業信息。在面對環境變化時，應將環境變化與財務決策相結合，化機遇為挑戰，幫助企業獲得利潤最大化。在市場環境瞬息萬變的時代，市場和政策的變化對商業地產企業的發展具有重要影響。當前我國商業地產業泡沫繁榮，內部風險在一定程度上積累。因此，商業地產企業更容易受到政策的影響。許多企業對現實的政策變化應對不夠，造成了資金鏈的斷裂而陷入了財務困境，從而萎靡不振。

4 總結

房地產業具有高度的相關性和強大的生命力，房地產的發展與我國經濟發展密切相關。近年來，商業地產業金融監管力度加大。在這種情況下，商業地產企業的考驗尤為嚴峻。房地產具有投資高、回報高、投資周期長的特點。大部分商業地產企業資金來源于銀行貸款。因此，商業地產企業應當謹慎合理配置金融資源，為自身尋找更為科學有效的資金管理模式與融資途徑。

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