居民個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除房產(chǎn)出租問(wèn)題納稅籌劃探討

陳 欣

(安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 財(cái)經(jīng)學(xué)院，安徽 合肥 230051)

2019年1月1日施行《個(gè)人所得稅法》，標(biāo)志著我國(guó)分類(lèi)稅制向綜合與分類(lèi)相結(jié)合的混合征收制的重大歷史轉(zhuǎn)變。我國(guó)將由原來(lái)以個(gè)人課稅制轉(zhuǎn)向以面向家庭綜合課稅制，從原來(lái)按月納稅轉(zhuǎn)為按年納稅。[1]2018年12月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法》(國(guó)發(fā)〔2018〕41號(hào))，自2019年1月1日起施行。包括住房租金、住房貸款利息在內(nèi)的6項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)附加扣除問(wèn)題，因承租人登記出租人個(gè)人信息引起出租人的集體焦慮，瞬間成為個(gè)人所得稅稅改熱點(diǎn)。文章僅對(duì)出租人為居民個(gè)人，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查方式，提出納稅籌劃是解決居民個(gè)人房產(chǎn)出租問(wèn)題路徑之一。

一、居民個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除房產(chǎn)出租登記隱憂(yōu)

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研究院研究報(bào)告顯示，2018年我國(guó)居民家庭財(cái)富的構(gòu)成，房產(chǎn)凈值占家庭財(cái)富的比例接近七成，具體為全國(guó)房產(chǎn)凈值占家庭財(cái)富的66.35%，在城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭的人均財(cái)富中，房產(chǎn)凈值的比重分別為69.70%和51.34%。[2]網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，私人房產(chǎn)租賃市場(chǎng)91.57%的房源由居民個(gè)人提供。個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除中的住房租金扣除將使承租人獲得減稅收益，但從出租人角度看，因?qū)ｍ?xiàng)附加扣除信息關(guān)聯(lián)性和隱私性等因素，必然導(dǎo)致出租人面臨以下兩難選擇問(wèn)題。

1.房產(chǎn)出租收入被登記。根據(jù)《個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法》規(guī)定，承租人需提供出租人姓名、身份證件號(hào)碼、租賃房屋地址、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證編號(hào)等。承租人出于減稅動(dòng)機(jī)必然向出租人索取以上相關(guān)信息，若出租人非主觀(guān)因素直接提供給承租人，從而導(dǎo)致出租人的相關(guān)信息被登記。從稅收征收機(jī)關(guān)角度看，根據(jù)規(guī)定，納稅人有中國(guó)公民身份號(hào)碼的，以中國(guó)公民身份號(hào)碼為納稅人識(shí)別號(hào)。根據(jù)我國(guó)居民身份證號(hào)碼唯一性，通過(guò)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)等手段很容易獲取出租人出租的房產(chǎn)數(shù)量、租金收入信息，從而為房產(chǎn)出租收入征收個(gè)人所得稅建立基礎(chǔ)信息來(lái)源。這種無(wú)意識(shí)的房產(chǎn)出租被登記行為終將導(dǎo)致出租人補(bǔ)繳稅款、罰金等問(wèn)題出現(xiàn)。

2.主動(dòng)登記房產(chǎn)出租信息多交稅。居民個(gè)人主動(dòng)登記用于出租的房產(chǎn)信息，既是明確告知稅務(wù)機(jī)關(guān)自己取得了房產(chǎn)租金收入。按照個(gè)人所得稅法規(guī)定，自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。意味自己需要多繳納稅款，增加稅負(fù)，降低個(gè)人收入。

二、居民個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除房產(chǎn)出租登記隱憂(yōu)分析

1.居民信息數(shù)據(jù)管理水平不高。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、人工智能、大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)推動(dòng)著社會(huì)極速發(fā)展。居民個(gè)人信息是一種資產(chǎn)，將產(chǎn)生收益或損失。出租人需養(yǎng)成終身學(xué)習(xí)的習(xí)慣適用未來(lái)的變化，加強(qiáng)個(gè)人信息數(shù)據(jù)的管理和保護(hù)。出租人在向承租人提供個(gè)人姓名、身份證號(hào)碼、租賃房屋地址、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)等隱私信息數(shù)據(jù)時(shí)，如果意識(shí)到泄露該數(shù)據(jù)信息有可能給自己帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，提前加以預(yù)防，就會(huì)減少或避免被登記的現(xiàn)象。

2.居民個(gè)人納稅籌劃水平有限。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，居民個(gè)人房產(chǎn)信息不管是主動(dòng)登記還是被動(dòng)登記，終將被稅務(wù)部門(mén)全部掌握。現(xiàn)在只是分稅制和綜合稅制相結(jié)合的混合稅制的開(kāi)始階段，未來(lái)綜合稅制將全面普及，隱藏個(gè)人房產(chǎn)信息終將不是辦法，如實(shí)申報(bào)才是正道。提高居民個(gè)人納稅籌劃水平才是降低稅負(fù)的根本解決辦法。

三、居民個(gè)人房產(chǎn)出租納稅籌劃改進(jìn)建議

1.適時(shí)退出房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，選擇房產(chǎn)投資增值市場(chǎng)。租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)(如房產(chǎn))投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房?jī)r(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。以目前國(guó)內(nèi)情況來(lái)說(shuō)，如果這個(gè)比值低于4.5%，則說(shuō)明該地區(qū)的房?jī)r(jià)存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。[3]因城市差異、數(shù)據(jù)獲取等多種障礙限制，每座城市的租價(jià)比很難獲取。據(jù)專(zhuān)家研究表明，大部分城市租價(jià)比低于4.5%，特別是全國(guó)經(jīng)歷2016年房?jī)r(jià)暴漲后，租價(jià)比更低。另外，房產(chǎn)租賃需要裝修，這對(duì)出租人而言也是一筆不小的投入，同時(shí)，裝修后因使用的“臟亂差”會(huì)降低房屋未來(lái)售價(jià)。故退出房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，空置房產(chǎn)，選擇房產(chǎn)投資增值市場(chǎng)。居民雖然減少了租金收入，但房產(chǎn)增值收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金損失，同時(shí)也保護(hù)了房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息安全，總體來(lái)說(shuō)利大于弊。

2.優(yōu)化客戶(hù)資源，加強(qiáng)居民房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)管理。若居民選擇繼續(xù)進(jìn)行房屋租賃可對(duì)房屋承租客戶(hù)實(shí)行差異化市場(chǎng)策略，選擇部分具有提高出租人房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)安全潛質(zhì)的客戶(hù)承租。如選擇低收入客戶(hù)承租，因承租人收入達(dá)不到個(gè)人所得稅規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，承租人自己不登記出租人信息或要求承租人不登記出租人信息，但要注意防范租金收入風(fēng)險(xiǎn)；選擇高收入客戶(hù)承租，因承租人忽略個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)扣除房產(chǎn)租金扣除收益，承租人不登記出租人信息；選擇企業(yè)(非個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè))或其他組織客戶(hù)承租，因不繳納個(gè)人所得稅，避免出租人信息登記。選擇中等收入客戶(hù)承租，通過(guò)談判或略低的租金價(jià)格等方式，要求承租人不登記出租人信息，但要以租金收入個(gè)人所得稅收益大于降低的租金差為原則。居民個(gè)人也要加強(qiáng)日常工作生活中的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)管理水平，防止信息泄露增加稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.提高房產(chǎn)租金，轉(zhuǎn)嫁增加的個(gè)人所得稅稅負(fù)。出租人因房產(chǎn)信息被承租人登記加大了出租人房產(chǎn)租金收入的個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)提高房產(chǎn)租金，轉(zhuǎn)嫁出租人增加的個(gè)人所得稅稅負(fù)給承租人方式解決。這是一種正常的市場(chǎng)行為，承租人一般也能理解。但需要注意的是個(gè)人所得稅按年匯算清繳，出租人最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行個(gè)人所得稅稅負(fù)測(cè)算租金最低提高額度，增加房產(chǎn)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4.委托或成立租賃企業(yè)管理，優(yōu)化資產(chǎn)配置。居民可把房產(chǎn)委托給專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)租賃企業(yè)管理，由房產(chǎn)租賃企業(yè)負(fù)責(zé)出租管理，降低房產(chǎn)信息登記風(fēng)險(xiǎn)。若房產(chǎn)數(shù)量多，居民也可成立房產(chǎn)租賃企業(yè)管理個(gè)人房產(chǎn)出租，變更房產(chǎn)所有權(quán)至企業(yè)名下也是可選項(xiàng)。居民個(gè)人或家庭對(duì)包括房產(chǎn)在內(nèi)的家庭財(cái)富進(jìn)行優(yōu)化配置是最優(yōu)方案，如處置部分房產(chǎn)進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品，對(duì)其他行業(yè)進(jìn)行股權(quán)或債權(quán)投資等。

四、結(jié)論

新一代信息技術(shù)革命助推稅務(wù)信息管理數(shù)字化，納稅籌劃是居民調(diào)節(jié)收入分配的途徑和手段，提高居民納稅籌劃水平是法治中國(guó)的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。居民適時(shí)選擇納稅籌劃建議組合方能達(dá)到節(jié)稅目的。緊跟國(guó)家財(cái)稅政策，適時(shí)調(diào)整納稅籌劃規(guī)劃方能立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。