天津市房地產價格波動對居民消費行為的影響

于菡萱 曹穎

天津財經大學

一、引言

自從1998年中國實施房地產市場住房制度的改革，我國從計劃經濟體制向市場向市場經濟體制轉型，依據我國國家統計局所統計的數據，我國住宅商品房的平均銷售價格從1999年的1864元/平方米逐漸上漲到2017年的7614元/平方米。可是，在房地產價格快速上升的期間，另一個重要的現象是我國居民的消費率在波動性變化，但總是處于較低的水平，從1985年的52.4%降至2015年的37%，遠低于世界平均水平58%的居民消費。這與房地產市場快速發展形成鮮明的對比，由此引發了學者們一個問題：房地產價格的上漲是否抑制了人們的消費需求？正是這個問題產生這項研究。

二、理論基礎

居民消費理論是有關居民消費與收入之間關系的理論假說，根據消費者消費支出行為發展出來的，是房地產價格波動對居民消費行為影響研究的理論基礎。該理論說明了居民在不同環境下，理性消費從而達到效用最大化。因此，居民消費理論和房地產價格波動于居民消費支出的作用機制是本文的理論支撐。

三、研究設計和結果分析

（一）指標選取

本文最終選取天津市居民人均消費支出（y）作為被解釋變量，選取天津市住宅商品房的平均銷售價格（p）、天津市居民的平均可支配收入（x）、居民消費價格指數（r）作為解釋變量。本文采用天津市2002年到2017年的相關數據，然后進行實證檢驗。

（二）計量模型

根據前文生命周期理論-持久假說理論的理論基礎，得出研究的實證模型。本文選取社會中的典型性家庭，假設其家庭消費支出與其家庭擁有的房地產財富、可支配收入以及通貨膨脹率有關，在此基礎上建立基本模型，如下所示：

為了保證時間序列的相對穩定性，同時對等式兩邊取對數，得到：

其中，βit表示消費的收入邊際系數，γit表示消費的房地產價格彈性，δit表示利率的變動引起的居民消費的相對變動，εit為隨機誤差項。

（三）多元線性回歸模型

按上述式回歸，Eviews軟件的輸出結果如圖所示。

圖1 多元線性回歸結果

OLS法得到的回歸方程

（四）序列相關性檢驗

對該模型進行序列相關性檢驗，本文采用Durbin-Watson檢驗序列相關性，本文選取的解釋變量個數為4，有效樣本容量為16，相關數據參考如下：在0.05的顯著性水平下，dl（0.05,16,4）=0.86，du（0.05,16,4）=1.73。如圖所示，DW統計量為0.761655，因此0＜DW＜dl，所以該模型存在一階正相關，需要處理序列相關。

因此采用廣義差分法，對方程進行再一次回歸，得到以下回歸結果。

圖2 多元線性回歸結果

再次檢驗序列是否存在相關性，DW統計量為1.161929，在0.05顯著性水平下，查表有dl（0.05,15,4）=0.82，du（0.05,15,4）=1.75，因為du＜DW＜dl所以消除序列相關，變量間不再存在自相關。

因此得到最終模型為：

（五）模型解釋

經濟意義為，當住宅商品房平均銷售價格、通貨膨脹率不變時，居民平均可支配收入每增加1%，可引起居民人均消費支出增加1.287641%；當居民平均可支配收入、通貨膨脹率不變時，住宅商品房平均銷售價格每增加1%，可引起居民平均消費支出減少0.17528%；當住宅商品房平均銷售價格、居民人均可支配收入不變時，通貨膨脹率每增加1%，可引起居民平均消費支出減少0.358515%。

四、討論

從長期來看，天津市住宅商品房的價格與居民消費之間存在負向的影響關系。從最終模型中可以得出，雖然房價對消費的影響貢獻程度沒有收入的高，但在一定程度上對消費存在一定的影響。天津市住宅商品房的平均銷售價格上漲，使得消費者平均消費水平有些下降。總之，天津市房地產給居民帶來的擠出效應明顯大于財富效應。近些年來，我國住宅商品房價格快速增長，超過了很多普通居民家庭的承受能力，這對居民家庭的消費支出行為起到了嚴重的制約作用。

通過分析可知，居民可支配收入和消費之間是由長期正向影響關系，也是主導性因素。凱恩斯的收入消費理論認為，可支配收入在很大程度上決定了居民的消費水平，實證結果符合該理論。因此政府想要通過調節居民消費水平來促進經濟的增長，應當充分考慮到居民的可支配收入水平情況。