建筑裝飾改造項目中投資控制策略研究

張能志

（湖南嘉木路橋工程有限公司 湖南邵陽 422000）

一、概述

隨著人們居住、辦公或學習環境品質要求的提高，然而，在通常情況下，需要進行裝飾改造的建筑均有較長的使用年限，會出現內墻或者外墻的墻面裝飾層剝落，抑或由于建筑自身沉降而出現墻面開裂等情況，這些將影響人們的使用體驗。因此，我們需要對已有建筑房屋進行相應的裝飾改造升級。在建筑房屋裝飾改造工程項目中，投資控制是業主方工程項目管理的重要工作，但容易出現實際投資超過投資控制目標，使得業主方投資控制處于被動地位的情況。文章以某學校教學樓的裝飾改造項目為例，分析在建筑裝飾改造工程項目中業主方投資控制容易出現的問題以及相應的應對策略。

二、工程概況

某學校為全日制九年義務教育學校，其主教學樓已經建成使用15年了。該教學樓在使用過程中由于建筑沉降，造成建筑內墻和外墻出現不同程度的裂縫，而且原外墻裝飾噴涂的白色漆面也出現多處剝落現象，以上情況極大地影響了該教學樓的美觀和使用。經研究決定，學校將對該教學樓進行裝飾改造升級，主要涉及外墻裝飾改造、室內走廊及樓梯墻裙等部位改造。

三、建筑裝飾改造項目中業主方投資控制容易出現的主要問題

（一）建筑裝飾改造工程設計深度不夠或缺失

設計深度不夠或者設計缺失是建筑裝飾改造項目極易出現的問題。因為建筑物使用年限長，在使用過程中對建筑物某些部位進行更改，而更改部分沒有得到及時記錄，如設計者在設計過程中沒有發現，則容易出現設計與實際不相符的情況。[1]在本工程案例中，設計人員在設計時未進行詳細的現場踏勘，而更多的是根據該工程項目的竣工圖進行相應設計，使得室內走廊墻裙設計與實際不相符，屬于設計缺失的問題。在進行外墻裝飾設計時，設計師未考慮到該教學樓廁所處的外墻可能會受到衛生間滲水而產生的不利影響，屬于設計深度不夠的問題。設計缺失對工程項目投資控制的影響是在實際施工過程中極易出現實際工程量增強從而使投資增加。設計深度不夠對投資控制的影響是容易在施工過程中出現返工，這會增加業主方的投資。

（二）建筑裝飾改造項目清單工程量不能準確反映實際工程量

在建筑裝飾改造項目中，造成清單工程量不能反映實際工程量的原因主要有設計成果的質量不好、設計人員對裝飾施工技術的掌握不夠以及設計人員的工作不夠細致等。在本工程案例中，工程量清單編制人員在編制室內整理走廊墻裙改造工程量清單時，只給出原墻腳踢腳線剔除以及改造后墻裙的工程量，但在實際施工過程中需要將原墻面的裝飾抹灰進行鑿除并進行墻面鑿毛的工程量未考慮，而且在墻裙工程量清單中也未在特征描述中進行相關描述。因此，在實際施工時，施工單位提出對墻面原裝飾抹灰剔除并進行墻面鑿毛的工程量進行簽證。因此，上述情況實際上增加了業主方工程的實際投資。

（三）建筑裝飾改造項目合同外變更較多

需要進行裝飾改造升級的建筑物的使用年限長，很多變化在工程設計時考慮不到。在本工程案例中，外墻裝飾改造材料采用軟磁飾面。然而，軟磁飾面材料對于墻面滲水抵御能力比較差。如果該建筑物衛生間出現外墻滲水，將極易出現該處外墻返堿或墻面污染等情況，從而影響整個墻面的裝飾效果。然而，實際上，業主方并未要求設計方對該教學樓的衛生間防水進行設計。在實際施工過程中，施工方是根據自己的工程經驗對該處外墻可能出現返堿的問題進行設計。經過分析研究，施工方決定增加該教學樓衛生間防水處理，以保證整個建筑外墻裝飾的效果，這增加了業主方的實際工程投資。

四、建筑裝飾改造項目中投資控制的策略

（一）采取限額設計，提升設計成果質量

設計工作對工程項目的投資控制有著至關重要的影響。限額設計，即按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，是投資控制的主要方法。業主方應要求設計單位根據批準的投資控制文件進行相應設計，不得隨意突破，以實現對投資的有效控制。在運用限額設計時，相關單位應堅持全過程投資控制的思想，在進行工程項目設計的同時既要考慮建設階段業主對投資控制的要求，也要考慮項目建成后使用維護過程中的經濟效益。經濟合理的設計對投資控制有重要影響。建筑裝飾改造項目中應重視提升設計成果文件的質量，為整個工程項目的投資控制奠定扎實基礎。設計單位應就其承擔的設計任務針對性地進行現場踏勘，詳細了解建筑物目前的真實狀態，同時建立起與業主單位的有效溝通機制，認真聽取業主方的各種要求，從而設計出符合業主方要求的設計文件。設計單位應對所選用材料的性質等有深入了解，以做出與之相適應的設計方案，必要時給業主方合理建議，提升設計文件的質量，避免在實際施工過程中出現工程量增加或者合同外的變更，增加業主投資。

（二）提升清單工程量的完整性和準確性

根據《建設工程工程量清單計價規范》（GB 50500-2013）規定，招標人對工程量清單的完整性和準確性負責。這對工程量清單的編制提出更高的要求，既要求工程量清單不能漏項，同時也要保證各項工程量計算的準確性。在工程量清單編制中，清單編制人先要熟悉工程項目設計文件所包含的工程內容，同時也要知曉工程的相關施工技術、工藝要求或者工藝流程，然后結合工程設計圖紙、常規的施工技術及工藝技術，結合《建設工程工程量清單計價規范》（GB 50500-2013）編制工程量清單，并認真執行工程量清單的符合審查工作。在工程量清單編制中，編制人應重視對清單項目特征的準確描述，因為特征描述不全面準確，不能反映實際工程項目本質特征，很容易產生業主方與施工方對該清單項計價的糾紛，不利于投資控制。我們通過以上方法和途徑保證工程清單工程量的準確性和完整性，為投資控制奠定基礎。

（三）積極推行“設計—施工一體化”承包模式

目前，我國很多工程項目的建設仍然采用設計和施工分開發包的傳統模式。這種模式給業主方帶來的影響是工程項目的協調管理工作量大，設計方與施工方的溝通協調比較少，不利于投資控制。因此，業主方應積極推行“設計—施工一體化”承包模式，即將建筑裝飾改造項目的設計與施工任務一起給一個承包單位承擔。[2]此種模式下，投標人將項目的設計任務與施工任務當作一個整體任務考慮，既要滿足業主方對建筑裝飾改造項目的各項要求，也要保證其設計方案具有競爭優勢，同時還要保證投標報價要低，從而提升自己的投標中標率。因此，投標單位必然會深挖潛力降低報價。我們應用這種承發包模式，可以促進承包單位更加認真檢查、核實設計工作的質量，可以有效減少施工過程中的變更等現象。實踐證明，采用“設計—施工一體化”承包模式可以降低工程造價近10%左右，從而有利于業主單位的投資控制。

五、結束語

投資控制是工程項目中業主方較為關心的問題。在建筑裝飾改造工程項目中，業主在決策工作完成后，應將其投資控制中心置于建筑裝飾改造的工程設計工作中，重視設計工作質量，因為此階段的工作對工程項目投資控制的影響較大。工程量清單的完整性和準確性是工程項目投資控制的基礎，應給予足夠重視。在實際情況允許的情況下，實行“設計—施工一體化”承包模式，既可以減少業主單位協調管理工作量，也有利于業主的投資控制。