為房地產(chǎn)企業(yè)紓困不是放松調(diào)控

趙彭

新冠疫情來襲，讓更多的無房族認(rèn)識到，在一個城市有房才有家。而同樣，有房族也在居家隔離期深度體會到了戶型與需求之間的距離。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，春節(jié)期間（除夕到初六），88個重點城市的新房成交量僅為37萬平方米，其中春節(jié)周24城零成交環(huán)比跌93%，節(jié)后周27城零成交同比跌95%。

受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，全國房地產(chǎn)市場開年態(tài)勢并不理想。近期，河北、浙江、上海、天津、重慶、無錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市先后出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困政策。施政尺度不一，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為本次政策聲音上偏向“救市”，力度上“南寬北緊”，部分地方政策透露出松綁國家房地產(chǎn)調(diào)控的試探性信號。

為什么“救市”？

新冠疫情來襲，讓更多的無房族認(rèn)識到，在一個城市有房才有家。而同樣有房族也在居家隔離期深度體會到了戶型與需求之間的距離。可以說，新冠疫情并沒有直接抑制人們對房地產(chǎn)的需求，只是因為隔離等特殊要求將市場需求整體延后。

商品房本身是依據(jù)市場化需求建立的，那么在需求沒有明顯減退的情況下，為何還要“救市”？

新冠疫情限制了人員流動性，全面關(guān)閉售樓處、暫停網(wǎng)簽給商品房交易活動摁下了暫停鍵。超出預(yù)期的停工停產(chǎn)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工進度延后。企業(yè)處于沒有現(xiàn)金回款，但融資利息、人員工資等成本仍然繼續(xù)產(chǎn)生的階段。

作為高杠桿、高債務(wù)、高周轉(zhuǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不敢坐以待斃。于是線上銷售成為了一時之需，恒大、融創(chuàng)等甚至推出了低于常規(guī)的線上折扣優(yōu)惠。線上售樓看起來很美，卻并不是一個新鮮的打法。同時作為大宗資產(chǎn)，線上售樓也并不能像非典成就阿里、京東等線上零售業(yè)一樣在新冠疫情期間獲得更高的發(fā)展契機。

“現(xiàn)場買都可能遇到各種問題，何況在網(wǎng)上這樣看不全摸不實在的環(huán)境中交易。所以，這是沒辦法的辦法，房企的困難有目共睹。”樂居控股青島公司總經(jīng)理董娜認(rèn)為，在線售樓處，主要完成的還是對前期蓄客的轉(zhuǎn)化。她說：“技術(shù)上看線上售樓處，可以運用VR、直播等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)遠(yuǎn)場與近場的改變;線上支付可以實現(xiàn)大宗定金、首付款轉(zhuǎn)賬;線上服務(wù)窗口可實現(xiàn)遠(yuǎn)程簽約、手續(xù)辦理等。以上全套都可以完美實現(xiàn)，但是惟獨不能給客戶提供臨場決策支撐，這個現(xiàn)場體驗，個體變動率太高目前還替代不了。”

房地產(chǎn)行業(yè)體量大、上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險。而在消費端，新冠疫情導(dǎo)致社會短期內(nèi)不能正常運轉(zhuǎn)、生產(chǎn)，消費者個人金融也有不堪負(fù)擔(dān)的可能。

針對房地產(chǎn)市場的困難，新冠疫情尚未結(jié)束各地政府就開始積極行動。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括河北、浙江、上海、天津、重慶、無錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市均發(fā)布了房地產(chǎn)市場相關(guān)扶持政策。比如無錫市發(fā)布的17條救市新政，覆蓋了資金補助、繳稅延期、貸款支持、延遲繳納土地出讓金、降低預(yù)售門檻、順延開竣工時間等多個方面，非常全面而有力度。

拿什么紓困？

房地產(chǎn)市場在新冠疫情期間面臨整體下滑的風(fēng)險。考慮房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的巨大貢獻(xiàn)作用，穩(wěn)定樓市是有必要的。

那應(yīng)該如何為房地產(chǎn)紓困解憂呢？

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金支持，而且一旦運轉(zhuǎn)中的環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問題，多米諾效應(yīng)被觸發(fā)，將迅速蔓延并會導(dǎo)致房企經(jīng)營困頓甚至倒閉破產(chǎn)。

可以說，房地產(chǎn)的核心競爭力不是產(chǎn)品而是融資能力和融資成本。一般開發(fā)商的資金構(gòu)成是由直接從銀行拿到的抵押貸、開發(fā)貸，支付了通道成本的信托貸款，ABS供應(yīng)鏈貸款（物業(yè)、尾款），企業(yè)人民幣信用債券，企業(yè)海外信用債券構(gòu)成。數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)信用債和ABS合計到期超過6000億元。

“在這個情況下，2019年底已經(jīng)有部分城市放寬了調(diào)控政策，為政府財政收入和開發(fā)市場穩(wěn)定運營，尋求空間和時間。”京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰表示，“眼下保障市場供應(yīng)端的穩(wěn)定非常的重要，政策出臺的方向來看，優(yōu)先幫助房企活下來。至于市場的事兒，那得活下來再說。”

錢的問題，還得用錢解決。大部分城市在新冠疫情期間因城施策，給出的支持都圍繞延長土地出讓金繳納時限、延長繳稅期限、降低預(yù)售門檻展開。部分步子較大的城市，給出了貸款支持和資金補貼政策。

2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場報價利率（以下簡稱LPR）：1年期貸款市場報價利率為4.05%，前期為4.15%;5年期以上貸款市場報價利率為4.75%，前期為4.8%。

這是自新冠疫情暴發(fā)以來，央行的首次全面降息。LPR下調(diào)，商業(yè)銀行貸款給私人或者企業(yè)的利率也會跟著降下來，企業(yè)的融資成本也隨之下降，對經(jīng)濟是利好。同時，在消費端房貸月供也會相應(yīng)減少，對房地產(chǎn)開發(fā)也是利好。

降息是對實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)的雙向推動，保障實體經(jīng)濟發(fā)展就是支撐房地產(chǎn)健康穩(wěn)定。深圳世聯(lián)行集團股份有限公司集團大客戶中心趙朋認(rèn)為：“LPR下降在需求端給出了溫和的市場姿態(tài)。在供給端給予實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)防控金融風(fēng)險解決眼前資金問題的機會。值得注意的是，LPR調(diào)整是一個市場化行為。反映了我們長效機制下用市場手段解決經(jīng)濟問題的決心。

不會放松調(diào)控

新冠疫情倒逼央行通過LPR放水，是不是意味著“后疫情市場”房地產(chǎn)要進入上漲區(qū)間？

答案是否定的。

降息的目的是為了恢復(fù)受新冠疫情影響的經(jīng)濟，并不宜把對樓市的期望過于關(guān)注在降息上。真正要看的，是通過LPR調(diào)整對未來預(yù)期的判斷。然而本次LPR下調(diào)，沒有讓人看到中央有刺激房地產(chǎn)市場的意圖。

“這是一次不對稱降息，1年期LPR利率降息10個基點，而5年期的LPR利率只降息了5個基點。”克而瑞青島機構(gòu)首席分析師張則濤指出，“5年期LPR對房地產(chǎn)影響最大，畢竟房貸都是5年以上。這一次，5年期LPR下調(diào)幅度遠(yuǎn)比1年期要小很多。由此不難看出，中央政策仍是堅持調(diào)控不放松，防風(fēng)險依舊是主要的目標(biāo)，未來市場依舊平穩(wěn)、回歸供需關(guān)系本身，不會發(fā)生大的波動。”

“當(dāng)前疫情對宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)均形成一定下行壓力，近期一些地區(qū)正在對房地產(chǎn)調(diào)控政策做松綁式微調(diào)。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示：“5年期LPR小幅下調(diào)將有助于穩(wěn)定房地市場運行，符合當(dāng)前宏觀及行業(yè)政策強化逆周期調(diào)節(jié)的整體方向。”

趙朋認(rèn)為：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控的實施主體，是地方政府而非中央政府。中央政策和手段定下了以穩(wěn)為主的基調(diào)，各個地區(qū)根據(jù)自己的情況來進行調(diào)控。因城施策環(huán)境下，每個區(qū)域?qū)τ谡叩慕庾x、實施都有不同。單從基本面上看，‘房住不炒仍是核心。”

排除個別試探松綁調(diào)控政策的城市，以近期發(fā)布的樓市紓困政策的蘇州市和青島市為例，蘇州市新土地6條主要圍繞取消現(xiàn)房和封頂銷售政策、可延遲繳納土地金展開。青島市主要以延遲繳納土地出讓金展開。相比之下，多了一條取消現(xiàn)房和封頂銷售政策的蘇州顯得反應(yīng)更迅速，動作更大。但是值得注意的是，青島市并沒有出臺過現(xiàn)房和封頂銷售政策，因此兩地在紓困政策的核心條款上相當(dāng)，并沒有太多的南北差異。這也反映出，政府決策層有著新冠疫情對于市場僅是短期影響的研判。

相對于試探房地產(chǎn)市場的政策尺度，真正讓人暖心的，是一些城市在新冠疫情期間為恢復(fù)經(jīng)濟發(fā)展而做出的努力。如廣東、浙江這幾天忙著全國“搶人”復(fù)工，如山東省青島市在新冠疫情期間迎難而上為城市雙招雙引做出的努力。這些舉動，顯示了地方政府對于“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具及手段”的調(diào)控要求有著清醒的認(rèn)識。