城市規劃管理中的土地管理

劉永林

摘要：伴隨著我國市場經濟的不斷發展以及市場化經濟體制的不斷完善，我國城市化進程逐漸加快，導致城市規劃中的土地管理制度不完善問題日益顯著。本文主要從現階段城市用地管理中存在的問題以及問題的來源以及解決方法等方面對城市規劃管理中的土地管理方面做出了論述，探究城市規劃管理中的土地管理新規范。

關鍵詞：城市規劃;土地管理;分析探討

伴隨著我國市場經濟的不斷發展，以及市場經濟體制改革的不斷深入，促進了我國經濟的不斷發展，以及城市化進程的不斷推進，城市規劃管理中的土地管理工作愈加復雜，所以對城市規劃管理中的土地管理工作的探究是迫切的。

1產生問題的原因

1.1房地產開發產業迅速擴張導致城市規劃中的管理工作產生混亂

伴隨著市場化經濟的迅速發展，新興的房地產行業迅速崛起并不斷壯大，房地產帶來的土地審批問題，占地拆遷問題等諸多問題逐漸顯現。城市綠化工程用地，停車場用地等基礎設施用地被商品房的大量建設用地所制約等一系列問題造成了城市綠化面積較低，交通堵塞，停車位少，停車難等問題，除此之外，商品房的嚴重溢價也逐漸把市場經濟體制的滯后性漸漸表現了出來，個人利益與社會總體利益的沖突也給管理人員在土地劃分過程中帶來了不少難題。同樣的問題也給城市規劃中的土地規劃問題帶來了不少挑戰，管理混亂，土地性質不清等諸多問題逐漸顯現，體現出了城市規劃中管理工作的重要性與迫切的管理需求。

1.2加強政府部門的全局調控，嚴格對城市規劃中的土地管理問題

伴隨著土地性質混亂，個人利益與社會總體利益的相互沖突給土地規劃方面帶來的城市規劃中的土地管理難問題逐漸顯現出來，社會矛盾日益尖銳，解決這些問題已經迫在眉睫。透過表面看本質，帶來問題的并不是市場經濟體制本身，市場經濟是可行的基本經濟體制，我國經濟的快速發展也證明了市場經濟體制的正確性，然而市場經濟體制也有他與生俱來的缺陷，市場經濟并不是完全依照市場來對經濟活動進行調控，而是一項市場調控與政府調控相結合的經濟體制，在市場調控能力有限的情況下就需要政府發揮自己的調控職能，與市場調控相結合，從各個方面對經濟進行調控，保持市場的健康發展，解決房地產產業問題，從而解決城市規劃中的土地管理問題。

1.3統籌合作方面力量，解決城市規劃管理中的土地管理問題

土地管理只是城市規劃管理中的一部分，所以在對城市規劃中管理中的土地進行管理時不能單獨進行而應該統籌各方面政府力量與職能對城市規劃中的土地管理進行處理，逐漸形成土地管理與其他各方面管理工作有機結合，相互協同合作的有效土地管理機制。

2如何解決城市規劃管理中土地管理所存在的問題

2.1嚴格對城市規劃中的土地劃分管理

在對城市規劃中的土地劃分是城市規劃中的重要部分，是城市進行人口集中區域選擇，工業產業區域選擇，耕地區域選擇綠地區域選擇，未來城市發展方向，城市定位以及城市未來發展目標等的重要決定依據，在對土地進行劃分管理中應嚴格按照相關法律法規，遵照相應的流程，結合城市的歷史沿襲，工農業發展特點未來城市發展方向等進行嚴格，清晰，正確的土地規劃將土地規劃的作用發揮到最大。對土地性質，土地使用途徑等重要方面規劃者更要做實做細，考慮各方面因素的制約與影響，做好對于土地的規劃工作。對于管理者而言應做好對于土地規劃的審核，評定以及檢查驗收工作，使編制方案符合國家的相關規定標準，將土地的效益最大化。

2.2嚴格城市規劃管理中的土地劃分審核管理

土地規劃是整個城市規劃中的核心部分，關系到整個城市的未來發展方向以及發展定位以及城市規模，為了保證土地規劃管理的有效性，對于土地規劃管理的審核是必不可少的一部分，無論是對于土地性質還是土地未來用途的審核都應是嚴格的。管理者從土地的未來用途，方位等方面著手進行嚴格的檢查審核，保證土地規劃的合理性與合法性。在對于不同用途的土地進行審核時，管理者應結合實際對土地劃分進行審核，并對于審核合格的土地劃分部分核發憑證使其具有法律效益。

2.3設立全新的城市規劃中的建設用地管理機制

現階段，我國的土地管理中基本全為建設用地管理，所以建設用地的管理是管理者進行城市規劃管理中土地管理的重中之重，應將其放在首要位置。建設用地管理在目前還存在城市綠化工程用地，停車場用地等基礎設施用地被商品房的大量建設用地所制約等一系列問題造成了城市綠化面積較低，交通堵塞，停車位少，停車難等問題，所以我們應建立全新的建設用地管理機制，遵循將經濟利益，社會利益以及環境利益相融合的管理理念。對于經濟效益而言，在進行建設用地管理中應充分考慮一個區域內的商業設施數量，其中包括商場，大賣場各種消費品零售店的數量以及商品類型，一個區域內建立兩棟商場與一個區域內建立一棟商業大廈和一棟商場所帶來的經濟效益有著巨大的不同，所以管理者應充分考慮周邊的環境進行規劃，是土地的經濟效益達到最大。對于社會利益來說，雖然不像建立商場，寫字樓那樣可以得到巨大的經濟效益，但一個區域建立多棟商場反而會使土地的價值下降，所以應該合理利用土地價值，使其對于人民群眾生活有所幫助，例如規劃為人民群眾的文化活動中心，提高人民的文化知識程度，這都會帶來巨大的社會利益。對于環境利益來說，每片土地的規劃問題都要涉及，不論是商業中心區域規劃或是群眾生活區域規劃，對于環境利益因素的考慮都是必不可少的，這其中關鍵最為密切的即為綠地，動物園，植物園等區域的建設規劃，同時建筑空間的合理利用，檢修的設計與附近環境的協調關系等都包含在環境效益之中，目前我國對于環境的保護力度越來越大，管理者應充分考慮建設用地對于環境的影響，提高社交用地管理中的環境效益。在對于整個城市規劃中的建設用地管理的新機制的制定中，管理者應充分考慮融合經濟效益，社會效益以及環境效益，將土地的效益發揮到最大。

2.4加大對城市規劃管理中土地管理的空間利用方面的探究

隨著科學技術的不斷發展，對于土地的利用已不再是局限于地面土地的利用，還包括了開發地下空間，加高建筑層數等土地利用措施。首先，規劃者應加強對地下空間的利用，據不完全統計，日本的停車場有四成是在地下，除了地下停車場外，地鐵，地下人防工程等地下空間利用方法也不但可以增加土地的利用價值，還減少了相應的對環境的污染。在逐步走向現代化的過程中，需要大量的現代化的基礎設施建設，其中就包括擁有強大運輸能力的地鐵，以及能夠滿足群眾日常購物需求的地下商業街等設施建設，這樣既可以擁有方便快捷的出行方式又能夠充分利用城市土地空間，提高土地的利用率，所以應在技術成熟，經濟條件允許的條件下大力開發地下空間，利用地下空間，提高城市的現代化進程以及城市空間的利用率。另一方面，提高建筑的層數也能夠大大提高城市土地的利用率，在合理的安全系數以及人類易居的范圍內盡可能的加高建筑層數能夠大大提高土地的利用率。現階段，我國中小型城市并未能夠利用好加高建筑層數的方法提高土地的利用率，所以應合理加高建筑層數，提高土地的利用率。

最后，屋頂面積的利用往往是人們容易忽視的，應通過加大對屋頂面積的利用來提高土地的利用率，例如在屋頂安裝太陽能等取暖設備，種植蔬菜水果等都可以有效的對屋頂的空間進行利用，進而提高整個城市土地的利用率。

3加強對城市規劃管理中的土地管理的檢查審查

3.1加強對建設項目的審批后的檢查審查管理

土地價值十分重要，一定要合理規劃，充分利用，整個過程都必須依照相關的流程合規合法，所以在進行完建設項目的審批后，相應部門應嚴格對審批后項目的建設情況以及占地面積是否符合審批標準等方面的檢查審查，其中具體包括對于建設項目的用地面積，方位，未來建設用途，建設層數樓距等方面是否符合審批規定進行審查核查，以此規范建筑方的建設行為強化管理方的管理力度。

3.2加強對城市規劃中土地管理中的建設過程的檢查核查

眾所周知，在建筑的施工過程中會帶來大量的粉塵以及品種繁多的建筑垃圾，這嚴重影響了土地管理中的環境利益，所以管理者應加強對城市規劃中的土地管理在建筑建設過程中的檢查核查，建立清晰有效的檢查核查制度，做好對于檢查核查結果的記錄，使經濟利益，社會利益，環境利益三方面利益相互融合，協同發展，提高土地管理的有效性。

3.3加強對城市規劃中的土地管理并建立有效的檢查核查制度

在對土地的整個使用過程中，相關的管理者都應嚴格對于土地的使用的檢查核查，尤其是在土地建筑后的使用過程中，對于不同的土地使用情況，建筑使用用途都應有不同的檢查核查制度，對于民用住房來講，建筑企業所建設的居民樓樓距，樓層數是否符合審批時的審批數據，是否加蓋樓層等方面應進行及時的檢查核查，確保土地的使用符合相關的規定。

3.4形成將土地管理與城市的可持續發展相結合的全新土地管理制度

現階段，我國大力弘揚可持續發展戰略，這就要求我們在城市規劃中的土地管理時將土地管理與城市的可持續發展相結合。首先，管理者應做好對于土地的編制工作，對于任何一片土地資源應合理利用，使其發揮最大的價值，促進城市的可持續發展。其次，管理者應做好土地建設過程中對環境的影響，降低建筑物的建設對環境造成的影響，提高土地建設中的環境效益，從而促進城市的可持續發展。最后，管理者應做好土地使用過程中的管理工作，通過規范使用行為，切實提高群眾的生活質量，提高土地建設中的社會效益。

4結束語

土地管理是城市規劃管理中的重中之重，關系到未來城市發展的方方面面，土地的巨大價值也決定了對其的使用容不得半點馬虎。管理者應嚴格做好土地管理中的編制工作，審查核查工作，將經濟效益，社會效益，環境效益三方面有機結合，積極探究對地下空間等的開發使用，將土地的利用率發揮到最大，從而促進城市的發展。

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（作者單位：天津中怡建筑規劃設計有限公司）