監(jiān)管升級 房地產(chǎn)信托全面回歸

作者：李宇嘉

二季度以來，樓市調(diào)控措施升級。一二線城市普遍創(chuàng)新供地模式，“限地價、競配建”常態(tài)化，地價和房價聯(lián)動調(diào)控機制基本建立。由此，地價上漲拉動房價上漲，倒逼調(diào)控松綁的現(xiàn)象未來不會再出現(xiàn)。近期，調(diào)控轉(zhuǎn)向融資端，監(jiān)管部門發(fā)文，加強監(jiān)控銀行和非銀金融違規(guī)給地產(chǎn)企業(yè)融資。7 月以來，監(jiān)管部門對地產(chǎn)信托進行“窗口指導(dǎo)”，暫停新增項目募集和投放等。

同時，下半年以來，有關(guān)部門對轄區(qū)內(nèi)的信托公司強化“窗口指導(dǎo)”。根據(jù)部分區(qū)域披露的信息，下半年信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)“能與不能”的正負(fù)面清單一目了然：股權(quán)收益權(quán)、特定資產(chǎn)收益權(quán)，或安排對賭的方式等為房企提供拿地前端融資等模式都被叫停，能做的只有符合“432”（項目四證齊全、30%資本金和二級資質(zhì)）要求的貸款類、真股權(quán)投資；行業(yè)投向方面，保障性住房、產(chǎn)業(yè)孵化、城市更新或舊城改造、剛需類住房等項目被大力鼓勵。由此可見，信托開始全面回歸實體經(jīng)濟。事實上，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源中，包含信托類融資的房企自籌資金，占比不到30%，信托類融資占比只有10%左右。為何此次融資端調(diào)控如此寒氣逼人？筆者認(rèn)為，主要在于資金違規(guī)進入樓市，且又從信托撕開一道口子。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2019 年上半年典型房企融資總額為7169.2 億元，同比下降3.6%。但截至2019 年5 月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額同比增長15.15%。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2018 年6 月-2019 年6 月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模連續(xù)13 個月排名集合信托首位。上半年地產(chǎn)信托募集資金占信托市場資金增量的40%。5 月份，地產(chǎn)信托占比只增不減，當(dāng)月金融、工業(yè)企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托募資都在下降，唯獨地產(chǎn)信托募資在增長。5 月和6 月，地產(chǎn)信托募資占比分別達到42.4%和44.4%，位居首位。

去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，續(xù)作項目的信托融資開閘以后，市場認(rèn)為信托繁榮的“窗口期”出現(xiàn)。因此，期望能抓住短暫的“窗口期”機會，在“關(guān)窗”之前搶先機、早投放，這與監(jiān)管部門的初衷背道而馳，這也是觸發(fā)監(jiān)管層出重拳，祭出窗口指導(dǎo)的主要原因。銀行方面的情況也類似，2018 年信托新增規(guī)模下降21.9%，資金回表給銀行帶來機會。數(shù)據(jù)顯示，2018 年33 家上市銀行對公項下房地產(chǎn)貸款余額達到5.4 萬億元，較年初增長16.2%，增速高于2017 年。

大型銀行房貸占比和余額雙增，中小銀行更是全面發(fā)力房貸，新增房貸增速基本在30%以上，有的甚至增長100%。今年4-6月份，房貸占新增貸款的比重在45%左右，遠(yuǎn)高過2017-2018 年40%以下的規(guī)模控制要求。一季度熱點城市樓市“小陽春”，開發(fā)商繼續(xù)“高周轉(zhuǎn)”，開發(fā)投資、新開工、銷售全鏈條回升，資金多方接濟是助推器。一二線城市土地市場從去年流拍，逆轉(zhuǎn)到今年火熱。

樓市陷入資本催化下的套利，與地產(chǎn)實體沒有關(guān)系，更是違背資金回歸實體經(jīng)濟和“房住不炒”的基調(diào)。資金回歸實體經(jīng)濟，“房住不炒”是底線，關(guān)系到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級以及防范系統(tǒng)性風(fēng)險、包容性增長和城鎮(zhèn)化內(nèi)需。值得注意的是，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”中，穩(wěn)字當(dāng)頭是調(diào)控總基調(diào)，但是一些資金對此產(chǎn)生“剛性兌付”的誤讀，一定程度上助長炒房客、開發(fā)商繼續(xù)加杠桿獲利，倒逼“剛性兌付”進一步強化。

針對信托業(yè)，監(jiān)管部門強調(diào)夯實“去通道”和“穿透式監(jiān)管”，每一筆信托都杜絕“違規(guī)杠桿”。未來地價和房價聯(lián)動、土地和資金共監(jiān)管，這是調(diào)控的殺手锏。當(dāng)然，地產(chǎn)信托整頓是有針對性的，符合“432”條件的貸款項目、民生項目、舊改項目等信托供應(yīng)不會受限。因此，樓市杠桿將繼續(xù)受限，房地產(chǎn)投機情緒不會失控，“房住不炒”方向不會偏離。同時，又能發(fā)揮地產(chǎn)信托分散融資風(fēng)險，助推房地產(chǎn)對接實體經(jīng)濟和百姓安居需求。

（來源：中國證券報）