探討房地產開發(fā)公司融資管理

左曉琴

摘要：在我國經濟發(fā)展過程中，房地產行業(yè)是我國GDP（國內生產總值）增長的重要因素，是我國國民經濟不可或缺的一部分，也是典型的資金密集型企業(yè)。怎樣做到合理高效進行融資，成為當下房地產開發(fā)公司的重中之重，因其優(yōu)厚的利潤讓眾多開發(fā)商覺得只要融資環(huán)節(jié)成功就必定利益頗豐。實際上，隨著近年來各大企業(yè)之間的激烈的競爭來看，并不是成功融資后就一定可以從中獲取可觀的利潤。所以在房地產開發(fā)公司可以進行融資工作的前提下，要合理的控制融資成本，并且還要兼顧融資過程中可能產生的風險。因此房地產開發(fā)公司的融資管理是關系到生存與發(fā)展最主要的工作。

關鍵詞：房地產開發(fā)公司;融資;資金管理

房地產行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，房地產公司需要大量的資金，怎樣做好融資管理以及如何將融資渠道拓寬都對房地產開發(fā)公司未來的可持續(xù)發(fā)展有著舉足輕重的作用，也就成為當前房地產開發(fā)公司必須要解決的關鍵問題。為了能夠實現房地產開發(fā)公司的利潤目標，就要保證房地產企業(yè)資本結構在一個科學合理的水平之上，也才有機會讓企業(yè)在競爭劇烈的背景下占據一隅之地。本篇文章在探討房地產開發(fā)公司融資管理的基礎上，還對其中存在的漏洞進行分析并給出相對建議，希望可以為今后房地產開發(fā)公司融資管理上起到促進作用。

一、融資問題原因剖析

現階段，隨著我國房地產行業(yè)的發(fā)展，融資管理中出現的問題原因主要為以下幾個方面。

（一）金融市場不完善

在我國經濟發(fā)展快速的背景下，雖然房地產行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但是其行業(yè)金融市場發(fā)展并不完善，隨著信托以及住房抵押貸款等一系列的金融產品的出現，也對其金融市場良好發(fā)展開了一個好頭，但是在政府的宏觀調控政策和銀行的緊縮政策實施，再一定程度上給房地產開發(fā)公司的資金籌集方面帶來了巨大壓力。

（二）房地產成本高

由于增加了在土地的獲得成本，也就導致房地產開發(fā)公司在拿地時成本也隨之增加，這種情況下就會更多的占據房地產開發(fā)公司的運行資金，從中使得獲得的利潤減少，慢慢地資金積累能力也就隨之下降。

（三）競爭愈來愈激烈

在我國市場經濟快速發(fā)展的時代背景下，國內的房地產行業(yè)競爭已經變得愈來愈激烈，隨著海外一些企業(yè)的進入，使得原本就很激烈的房地產行業(yè)之間的競爭又帶來一些壓力。作為海外企業(yè)來講他存在的優(yōu)勢就在于，融資經驗豐富以及各項項目運作的模式較為成熟，在資金實力這方面也有很大優(yōu)勢。在未來的房地產行業(yè)競爭中，擁有豐厚的資金實力是提高企業(yè)自身競爭力的核心關鍵，所以房地產開發(fā)公司想要在眾多競爭之中脫穎而出，擁有一席之地，必須要加強融資管理提高資金使用效率，為壯大自身實力做準備。

二、對于加強融資管理的建議

（一）拓寬渠道，完善金融市場

在房地產開發(fā)公司中想要有效加強對融資的管理，主要可以從以下方面著手。第一，要根據房地產開發(fā)公司的實際情況以及整個行業(yè)的實際承擔能力從而來推動金融對象的發(fā)展，就像信托以及抵押貸款，合理有效的減少房地產開發(fā)公司的融資成本。第二，可以學習外企先進的理念吸取成功經驗，推動房地產行業(yè)的金融國際化的發(fā)展，還可以將國外先進的金融工具以及成熟的操作模式或者是已經發(fā)行的債券科學合理的引入我國的房地產行業(yè)中來。最后不斷完善房地產開發(fā)公司的金融法律法規(guī)，一邊將已有的法律法規(guī)進行升級革新，另一邊還可以依據當下實際情況，有效時間內出臺一部必要的金融立法，法律規(guī)范制度等。

（二）提高資金使用率，增強自身管理

房地產企業(yè)要不斷的提高對于資金的使用率以及增強自身管理這一點上可以從各個層面進行思考。第一，在房地產開發(fā)公司運行過程中要盡可能的確保資金可以流轉順暢，盡力將資金的周圍周期進行縮短。另外房地產開發(fā)公司還可以建立一套專門的關于資金的管理流程體系，這樣不僅可以保證資金的合理利用以及確保各項環(huán)節(jié)的準確運行，在過程中還要不斷提高房地產開發(fā)公司的財務工作人員的專業(yè)能力，仔細的處理好整個資金管理流程，做好細化每一個具體細節(jié)。第二，資金的合理使用非常重要，所以要嚴格把控成本費用的各項支出。房地產開發(fā)公司應當要構建一個科學合理正確高效的成本費用控制系統(tǒng)，創(chuàng)立高標準嚴要求的審批制度，在企業(yè)的運行中做到各項費用開支都要有法可依，禁止鋪張揚厲，做到這一點在一定程度上也是為房地產開發(fā)增加盈利空間。最后，要嚴格把控企業(yè)預支，主要避免費用透支。舉個例子如果某公司的房地產開發(fā)公司是靠借貸以及負債為主經營業(yè)務，如果在公司運轉過程中出現債務危機，那發(fā)生這種情況會對該房地產開發(fā)公司造成相當大的威脅。所以想要使房地產開發(fā)公司安穩(wěn)定運行，一定要杜絕大肆浪費，切忌好高騖遠，要根據企業(yè)自身的實際情況將負債規(guī)模控制在合理水平。

（三）科學合理的控制工期

在房地產開發(fā)公司運轉過程中，最基本的就是要加強對工期的合理控制，因此來縮短資金的周期，降低資金成本。通俗來講施工工期的時間長短，可以很直接的影響到房地產開發(fā)公司的融資資金成本，資金的流轉也會有所影響，所以科學合理的控制工期長短，可以在一定程度上減少資金的投入。

三、提高房地產開發(fā)公司融資方式的途徑

現階段金融市場以及多元化融資渠道的建設上，已經有部分的知名大企業(yè)尋找出有效途徑，就像北京的首創(chuàng)集團的成功融資管理經驗就很值得現代房地產企業(yè)學習。北京的首創(chuàng)集團的融資方式除了傳統(tǒng)的方法外還有六個有效渠道。因為房地產企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，巨量的資金是一個項目正常運轉的關鍵，所以要借助于多種多樣的融資管理技術，借鑒成功先進的房地產開發(fā)公司中融資管理的經驗，將一系列的正確方法做整理，取其精華，做好融資管理，促進房地產開發(fā)公司企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產企業(yè)融資管理過程分析

清楚了我國目前房地產開發(fā)公司融資管理方式中所存在的問題，還有了解了能夠合理有效的解決出現的這些問題的途徑方法以后，現在要做的就是仔細分析房地產開發(fā)公司在進行融資時，所帶來的資金管理與融資管理風險的實際情況。

資金流動和房地產的融資管理關系密切，房地產開發(fā)公司在提升自身管理能力的同時，還要加強公司內部資金的流動速度。關鍵的是要提高建設開發(fā)過程中關于資金的周期周轉，用低成本大力推動房地產開發(fā)公司各項目的有效運轉，從根源解決融資需求。想要有效的提升房地產開發(fā)公司的自身融資管理能力，可以從以下兩點進行分析：

第一，設立一個資金管理流程體系，摸清房地產開發(fā)公司資金管理中的環(huán)節(jié)以及其中包含的重要節(jié)點，最關鍵的還要提高房地產開發(fā)公司中財務人員的專業(yè)能力與個人素養(yǎng)，因為現階段還有很多的房地產公司資金流轉不順利存在一定阻礙，提高資金的流轉速度，將整個流程進行落實。

第二，對于房地產開發(fā)公司來說，進行融資不僅僅是表面意義上的資金融通過程，而是在資金融通過程中將資源進行整合不斷的升級完善，從而提高房地產開發(fā)公司的資源整合能力，另外在房地產公司進行融資管理時要制定出于公司實際情況以及整體架構相匹配的企業(yè)戰(zhàn)略并加以落實實施，最大程度上提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。還要依據房地產開發(fā)公司項目的整體情況從而來選擇適合的高效的融資路徑。

五、結束語

站在房地產開發(fā)公司融資管理的角度來說，建立科學融資機制，開拓合理融資渠道，兩者對房地產開發(fā)公司提高融資效率保證融資工作順利進行都有著舉足輕重的作用。房地產開發(fā)公司的正常運轉需要大量的資金支撐，與其他行業(yè)相比較，房地產行業(yè)的融資管理水平顯得尤為重要。在此基礎上想要確保融資工作順利進行以及獲得豐厚的利潤，就一定要加強對房地產開發(fā)公司中的融資管理，建立嚴格融資管理體系，合理利用資金，禁止鋪張浪費，在房地產開發(fā)公司進行融資時高標準要求的對待每一項環(huán)節(jié)，不斷完善整個房地產行業(yè)的融資管理。

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