房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的構(gòu)建探討

孟令民

摘要：在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的環(huán)境下，給我國房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展提供了條件，與此同時，也加劇了企業(yè)之間競爭壓力。從房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展角度來說，通過加強內(nèi)部管理，能夠增強企業(yè)競爭實力，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。而全面預(yù)算管理作為企業(yè)內(nèi)部管理中重要手段，是提高企業(yè)資源應(yīng)用效率的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部做好全面預(yù)算管理工作，構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理模式，能夠帶動房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提高，實現(xiàn)企業(yè)長效發(fā)展。本文就結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理基本內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題進(jìn)行解析，結(jié)合不同問題，提出房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的構(gòu)建對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;問題;對策

從戰(zhàn)略導(dǎo)向角度來說，通過建設(shè)完善的全面預(yù)算管理模式，對房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展有著重要意義。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了能夠在市場競爭中占據(jù)穩(wěn)定地位，保證戰(zhàn)略目標(biāo)快速完成，需要做好全面預(yù)算管理工作，加強成本控制管理，提高預(yù)算管理執(zhí)行力度，將戰(zhàn)略發(fā)展和全面預(yù)算管理相結(jié)合，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著理想方向前行。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理基本內(nèi)容

從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度出發(fā)，在開展全面預(yù)算管理工作時，涉及的工作內(nèi)容比較多，并且各個內(nèi)容之間有著一定關(guān)聯(lián)性，形成了一個完善的全面預(yù)算管理機制。以年度項目投資預(yù)算為根本，把項目銷售預(yù)算當(dāng)作核心，編制預(yù)算方案，依次對稅金、管理成本、銷售成本、財務(wù)成本進(jìn)行預(yù)算編制。收入和成本預(yù)算應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際運營銷售狀況，具體確定銷售業(yè)績，將其結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本范疇中。而資金預(yù)算則需要對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)綜合思考，同時兼顧融資、預(yù)收款等。在完成業(yè)務(wù)預(yù)算、資金預(yù)算工作的情況下，編制預(yù)算報表，便于全面預(yù)算管理工作順利開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算編制問題

從目前情況來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理過程中，主要采取財務(wù)預(yù)算方式，也就是利用財務(wù)預(yù)算，對企業(yè)經(jīng)營狀況進(jìn)行管理，提升企業(yè)風(fēng)險防范和處理能力。但是受到經(jīng)濟體系因素影響，各個企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理上存在一些問題，部分企業(yè)對自身管理要求缺少深入了解，對財務(wù)預(yù)算管理存在心理誤差，要求財務(wù)部門根據(jù)實際情況進(jìn)行管理和決策，其他部門沒有參與其中，給財務(wù)部門高度配合。與此同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取現(xiàn)代化預(yù)算管理方式，但是在預(yù)算編制時，主要以增量或者減量預(yù)算為主，這種方式在操作上比較便利，但是將會造成預(yù)算編制和實際偏差狀況，無法發(fā)揮應(yīng)有的價值，導(dǎo)致預(yù)算編制如同虛設(shè)。

（二）預(yù)算執(zhí)行問題

在預(yù)算執(zhí)行管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定完善的管理體系，阻礙預(yù)算管理水平的提升。在執(zhí)行預(yù)算管理活動時，因為體系的缺失，導(dǎo)致預(yù)算偏差問題出現(xiàn)，缺少合理對策處理。通常情況下，對于經(jīng)費項目，財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合實際情況設(shè)定預(yù)算指標(biāo)，并將指標(biāo)下發(fā)到各個部門，在各部門的配合下完成預(yù)算管理工作。但是從實際情況來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)其他職責(zé)部門參與預(yù)算管理的積極性不高，在收支預(yù)算上出現(xiàn)各種問題，再加上預(yù)算執(zhí)行力度薄弱，在預(yù)算管理過程中，預(yù)算指標(biāo)落實不到位，從而出現(xiàn)超預(yù)算等現(xiàn)象，給企業(yè)帶來一定經(jīng)濟損失。

（三）預(yù)算考核問題

在全面預(yù)算管理中，預(yù)算編制和預(yù)算管理作為重要內(nèi)容，是保證全面預(yù)算管理工作順利進(jìn)行的依據(jù)。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)受到各種不明確因素影響，導(dǎo)致全面預(yù)算管理過于形式化。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有對工程項目開發(fā)中材料領(lǐng)用規(guī)范管理，施工現(xiàn)場剩余材料沒有妥善處理，對于特殊材料，缺少可行規(guī)劃方案，阻礙工程項目順利進(jìn)行。導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素在于，部門經(jīng)理之間缺少交流，現(xiàn)有的績效考核體系不完善，無法實現(xiàn)對工程項目建設(shè)過程監(jiān)管，導(dǎo)致材料隨意消耗，加劇企業(yè)成本投放，損耗企業(yè)自身利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的構(gòu)建對策

S企業(yè)為某市房地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)為了保證戰(zhàn)略目標(biāo)順利實現(xiàn)，將全面預(yù)算管理理念引入其中，通過建設(shè)完善的全面預(yù)算管理模式，頒布一系列管理對策，有效提升了企業(yè)管理水平，在給企業(yè)節(jié)約一定資金的同時，也給其創(chuàng)造了更高效益。當(dāng)前，該企業(yè)2018年凈資產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到30億元，同比上一年增長了21%，帶動了該企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，希望可以給同行業(yè)發(fā)展提供參考。具體對策如下：

（一）做好預(yù)算編制工作

合理的預(yù)算編制方案，是提升全面預(yù)算管理水平的重要因素。在開展預(yù)算編制工作前，應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展?fàn)顩r有所了解，合理設(shè)定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)當(dāng)前實際收支狀況，明確運營發(fā)展方向。與此同時，在進(jìn)行預(yù)算編制時，企業(yè)要求所有部門參與其中，合理控制運營活動，實現(xiàn)企業(yè)資源的科學(xué)調(diào)配，將其下達(dá)到各個部門，實現(xiàn)資源管理目標(biāo)。以S企業(yè)為例，在開展預(yù)算編制工作時，其要求管理人員根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、運營環(huán)境，將預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，秉持上下結(jié)合管理要求，要求各個部門加強預(yù)算管理，保證預(yù)算編制方案的可行性，將其下發(fā)到具體部門，保證預(yù)算管理工作順利進(jìn)行。

（二）加大預(yù)算執(zhí)行力度

為了將全面預(yù)算管理工作執(zhí)行到位，需要強化全面預(yù)算管理意識，轉(zhuǎn)變以往的管理方式，給予全面預(yù)算管理工作充分重視，帶領(lǐng)所有職工參與到全面預(yù)算管理活動中，給全面預(yù)算管理工作順利開展提供支持。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)該轉(zhuǎn)變管理層人員思想意識，讓其明白全面預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中起到的作用，并發(fā)揮自身領(lǐng)導(dǎo)作用，引導(dǎo)職工一同參與到預(yù)算管理中，提高預(yù)算執(zhí)行水平。與此同時，為了滿足預(yù)算剛性需求，在確定預(yù)算管理目標(biāo)以后，需要將管理目標(biāo)細(xì)化到各個部門，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，加大各部門預(yù)算執(zhí)行力度，調(diào)整預(yù)算管理方向，根據(jù)預(yù)算審批流程進(jìn)行管理，將預(yù)算管理價值充分發(fā)揮，提高企業(yè)管理水平。

（三）完善預(yù)算考核體系

在全面預(yù)算管理中，不但要落實好預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行工作，還要結(jié)合預(yù)算管理要求，制定完善的預(yù)算考核體系，對預(yù)算執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)管，一旦出現(xiàn)變動因素，調(diào)整預(yù)算管理方案，優(yōu)化審批流程，及時將反饋結(jié)果反饋給上級部門。如果存在超預(yù)算狀況，應(yīng)執(zhí)行特殊審批手續(xù)。在具體工程建設(shè)中，如果存在資源浪費問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強考核和監(jiān)管，采取可行性處罰對策，強化預(yù)算管理力度。在執(zhí)行預(yù)算管理工作時，企業(yè)需要科學(xué)建設(shè)預(yù)警管理體系，對預(yù)算管理執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管，保證預(yù)算管理的合理性和規(guī)范性。以S企業(yè)為例，在開展全面預(yù)算管理工作時，通過建設(shè)完善的預(yù)算績效考核體系，積極響應(yīng)各部門人員提出的建議，保證預(yù)算績效考核體系的完善性。根據(jù)企業(yè)運營發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定考核目標(biāo)，如果超出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)管理人員將會及時提醒，并提出改進(jìn)對策。與此同時，該企業(yè)定期組織專業(yè)人員滲入到房地產(chǎn)開發(fā)項目中，對建設(shè)中潛在風(fēng)險因素及時核查，一旦找出資源大量浪費現(xiàn)象，及時處理，并追究相關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任，輕者罰款，重者革職。

四、結(jié)束語

總而言之，和以往預(yù)算管理方式比較，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用具有較強的適用性，并且獲取的管理效果比較理想。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實際運營狀況和管理要求，把全面預(yù)算管理當(dāng)作依據(jù)，對全面預(yù)算管理內(nèi)容、要求和特點進(jìn)行分析，并結(jié)合企業(yè)運營發(fā)展目標(biāo)，建設(shè)一套完善的全面預(yù)算管理模型，將其落實到位，在提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的同時，讓企業(yè)各項資源得到科學(xué)分配，防止各種不良風(fēng)險出現(xiàn)，增強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑢崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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