淺析商業地產綜合體項目全過程成本控制

陳照樂

摘要：對于商業地產綜合體項目來說，經營目標的實現，需要嚴格控制成本支出，這就需要建立系統化、完善化的成本管理體系，在項目全過程落實成本控制。本文就商業地產綜合體進行簡要介紹，指出當前商業地產綜合體項目成本控制中的常見問題，進一步探討商業地產綜合體項目全過程成本控制的有效策略，旨在維護整個綜合體項目的綜合效益，僅供相關人員參考。

關鍵詞：商業地產;綜合體項目;全過程;成本控制

近年來社會經濟快速發展，商業地產綜合體項目也得以涌現出來，這就對商業地產成本管理系統提出了更高的要求。在管理內容眾多且管轄項目復雜的情況下，為全面提升成本控制的統一性和高效性，必須要立足商業地產綜合體項目的實際情況出發，因此對項目全過程成本控制展開探究，具有一定現實意義。

一、商業地產綜合體簡介

就城市綜合體來看，其組成要素眾多，包括高檔寫字樓、星級酒店、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立街區及高檔居住區等。隨著城市化建設進程的不斷加快，城市綜合體作為一種新的商業地產模式，逐漸得以發展。商業地產綜合體項目的顯著特征在于，以“訂單地產”模式作為城市綜合體的核心，能夠有效規避城市綜合體建設與招商脫節的風險，促進城市綜合體順利開發，具有較強的創造性，建造主體多元化，因而商業地產綜合體項目建設過程中，需要在全過程落實成本控制，以維護整個項目的綜合效益。

二、商業地產綜合體項目成本控制中的常見問題

（一）成本管理意識薄弱

在當前社會環境下，市場經濟快速發展，企業之間的競爭也日趨激烈，成本是企業競爭過程中的一項重要因素，成本控制的有效性，關系著企業的綜合效益與良性發展。但就當前商業地產綜合體項目的現實情況來看，其成本控制不到位，相關管理人員并未充分認識到成本管理的重要性，成本管理的意識淡薄，認為成本控制是成本部門的事情，與造價工程師相關，和自己沒有關系。也有的企業管理人員認為成本控制就是一味的省錢，并未認識到工程質量安全與成本控制之間的內在聯系，此種情況下商業地產綜合體項目成本控制效果并不理想。

（二）成本控制體系不完善

在商業地產綜合體項目建設過程中，完善的成本控制體系能夠為成本管理與控制工作的開展提供良性支持，而就當前顯示情況來看，項目建設過程中缺乏完善的成本控制體系，管理制度不夠健全，成本控制工作流程也不夠規范，此種情況所導致的直接問題就是，員工之間職責不夠明確，一旦項目建設中出現問題，極易出現責任推諉的情況，無法保證項目建設質量與安全，影響項目綜合效益的維護。不僅如此，成本控制體系不完善的情況下，各部門之間協調溝通的時效性不足，各職能部門之間以及總部與項目之間并未形成合力，這就極易影響商業地產綜合體項目建設進度和效果，嚴重情況下可能會導致項目出現虧損情況，對于企業的長足發展也有可能形成制約。

（三）重施工輕設計

在商業地產綜合體項目建設全過程中，重施工輕設計也是一個重要的問題，所產生的影響是強烈的。在項目建設過程中，若缺乏良好且可行的設計方案與設計圖紙，而盲目開展施工，一味追求施工進度，施工過程中隨意變更，這就給整個商業地產綜合體項目埋下了巨大的質量與安全隱患，成本控制工作也無法得到規范化的落實。

三、商業地產綜合體項目全過程成本控制的有效策略

（一）項目早期成本控制

在商業地產綜合體項目早期，全過程成本控制的落實，主要體現在決策階段與設計階段。在項目決策階段，要充分開展市場調查研究，對商業地產綜合體項目的實際情況進行整體把握，明確各項影響因素，進而初步測算土地、成本以及費用等，在研究過程中科學運用風險分析工具，確保項目具有可行性。在這一階段，由于項目成效會受到用地選擇、土地總成本預估以及設計方案質量等因素的影響，在對商業地產綜合體項目可行性進行衡量的過程中，要重視項目土地成本評價。在項目設計階段，成本控制的落實，要保證構思以及設計方案的合理性，將技術性與經濟性統一起來，科學開展設計規劃工作，為目標成本控制的實現打下良好的基礎。在綜合體項目推進過程中，必須要以相關規范程序和計劃為支持，各部門及工種之間積極配合。通過設計招投標制度的實行，能夠促進項目設計方案的不斷優化，在提升設計質量的同時，確保項目造價得到合理降低。在設計階段，要注重限額設計的推行，通過此種方式來控制項目投資目標，通過目標分解以及計劃實施，檢查目標實施情況，并做好信息反饋工作，整個過程中造價控制得以落實。價值工程作為一種現代化的設計方法和管理技術，能夠重視技術與經濟、兼顧企業利益與用戶要求，開展科學化的定量分析，促進項目使用價值的有效提升，在提升資源利用率并增強項目收益的同時，科學控制成本。

（二）項目建設期成本控制

在商業地產綜合體項目建設期，必須要明確成本控制的重點，從主動控制出發，確保目標值與實際值相接近。在施工階段，要立足項目實際情況出發，對現場簽證以及設計變更進行嚴格把控，依照規章制度報審，成本部門定期上報，井審核后于財務部門備案。成本部門工作人員需要定期匯總數據，按照目標成本分類對應當時來對成本費用支出進行填報，這就確保超支情況發現的及時性。在項目建設期成本控制的落實，要對工程簽證進行嚴格控制，認真核實涉及費用支出的項目，明確具體原因，依據相關規定對工程量及工程造價進行簽認。

為確保商業地產綜合體項目建設期成本控制的有效落實，要掌握正確的正本控制手段，招投標就是一種可行的方式。基于商業地產綜合體項目的實際情況出發，堅持公平公正公開的原則開展招投標，從而確保性價比的科學性與合理性。在這一方面，可采取總價包干或者綜合單價單價包干的方式，利用智能化工程清單招標，引進充分競爭，確保成本降低，對結算審核進行簡化，確保項目總成本得到節約，維護整個項目的經濟效益。

在項目建設期，成本控制的落實，可建立超成本預警機制及審批，以目標成為為依據，對于預計超出成本的細項，需提前預警并報審，以保證程序的規范化。要以所有細項為對象，采取精細化管理方式，以有效控制成本。

（三）項目竣工后期成本控制

在商業地產綜合體項目竣工后，也要重視成本控制。具體來說，在商業地產綜合體項目結算之前，需要對項目進行審查，確保依照合同規定以及設計圖紙完成各項工程，若存在漏項或者甩項的情況，不可結算，要審核并計算隱蔽性工程簽證以及現場簽證，確保審查的規范性，審查結束后相關責任人就竣工驗收單進行簽字確認，以便進行項目結算。在這一階段成本控制的落實，必須要對結算復審以及工程尾款會簽制度進行嚴格執行，這就能夠為項目結算質量提供保證，有助于保障企業的投資收益。在工程計價過程中，為確保計價的準確性，工程項目造價人員必須要對商業地產綜合體項目的實際進度進行整體把握，實地了解各項信息，深入市場調查特殊材料及特殊設備的價格，對項目成本價格具體走勢進行實時化的把控，以便有效落實成本控制。待結算完成后，需匯總相同子項下的多項合同結算，對比目標成本，開展科學評估，獲得數據信息并輸入數據庫，以便開展規范化管理。

四、結語

總而言之，城市綜合體是一種特殊的形態，在城市集約化、立體化發展的大環境下，商業地產綜合體項目建設的推進，有助于和諧社會的建設。在商業地產綜合體項目建設全過程中落實成本控制，能夠確保項目規劃的統一性，對項目建設資金加以科學、高效利用，從而有助于促進商業地產綜合體項目建設目標的實現，對于城市現代化建設水平的提升也至關重要。

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