我國房地產投資風險防范策略分析

【摘 要】房地產投資是一種特殊的投資方式，它具有投資周期長、變現能力差、投資政策風險大等特性，因此，房地產投資屬于高風險投資，在投資的各個環節中，收益與風險始終并存。對我國房地產投資風險提出有效地防范措施，對當前我國房地產業開發建設持續健康發展具有重要的現實意義。

【關鍵詞】房地產投資;風險;防范對策

房地產投資風險防范與控制就是通過制定和實施各種風險防范和處理措施，在風險潛伏階段，正確預見和及時發現風險苗頭，消除各種隱患，以防止風險損失的發生;在風險發生階段，積極實施補救與搶救措施，或將有風險導致的損失減少到最低限度。當風險損失發生后，即在造成后果階段，迅速對風險損失進行充分有效的經濟補償，在盡可能短的時間內，排除直接損失對開發項目正常進行的干擾，同時減少間接損失。

一、控制土地供應節奏，調整住房供應結構

土地供應量直接決定住房市場供應量，而土地供應量的把控權在政府。因此，政府的土地供應節奏對調控市場供應量具有至關重要的作用。政府若拿捏不好供應節奏，則很容易導致土地供應量過多，加大供應風險出現的可能性。當市場供不應求時，政府可加快土地供應節奏，增加住房市場供應量;當市場供過于求時，政府可放緩土地供應節奏，減少住房市場供應量。此外，政府掌握開發商未利用或者低效利用的土地量，有助于幫助政府采取必要的手段，改變當前不合理的現狀。即使市場變化較大，也很難形成市場供應風險。

土地用途不同，開發出的產品也就會不同，形成的市場供應種類就會不同。若市場住房供應量太多，可加大商辦性質土地供應比例，減少宅地供應比例，減少住房市場供應量。此外，還可以通過加大非經營性用地供給比例，如保障性住房和政策性住房比例。當宅地供應比例下降，供應量減少，宅地的集中和規模就會萎縮，土地供應結構得到改善，市場供應風險就會降低。

二、優化產業結構，促進人口導入

對于需求風險型、供需風險型城市，政府應大力發展第三產業，優化產業結構，促進人口導入。由于需求風險型城市、供需風險型城市的風險來源主要是人口和經濟風險，而第三產業是投資少、見效快、吸納就業能力強、經濟創造效率高的產業，其對人口導入、拉動就業和消費需求具有重要的作用。因此，政府可培育特色產業集群，提高就業吸納能力，既要加快扶持勞動密集型產業集群，也要打造具有特色的產業集群，促進人口導入并創造經濟效應。

隨著第三產業對經濟發展拉動力的增強，第三產業日益成為經濟持續快速發展的主要源泉。加快轉變經濟發展方式，推動產業結構優化升級，這是關系國民經濟全局緊迫而重大的戰略任務。因此，轉變經濟發展方式，促進產業結構升級，不僅能夠帶動地方經濟健康可持續發展，而且能夠擴大城市市場容量和市場需求，促進地方房地產業健康可持續發展。

三、房地產調控去行政化，形成市場化長效機制

房價偏離度高，究其根源是房價漲幅過快，城市經濟發展跟不上房價上漲步伐。目前，我國大部分一線城市和準一線城市房價偏離度較高，居民的收入水平很難支撐高房價，導致部分社會問題的出現。

從歷輪房地產調控政策可以看出，短期化、功利化的調控政策，不僅不能讓房地產回歸正常發展軌道，反而打亂了房地產內部機制，導致房地產沿著非正常發展軌道越走越遠。因此，房地產調控去行政化將是大勢所趨。目前，全國各地紛紛開始取消限購。例如，杭州、沈陽、武漢等限購政策已松綁。在市場經濟條件下，只有充分發揮市場在資源配置的決定性作用，才能確保房地產業長期健康發展。但由于我國房地產業是重要的支柱產業，市場發育不成熟，無法完全采用市場化的手段進行調控。因此，去行政化是一個循序漸進的過程，任重而道遠。

四、加強投資結構分析，用好投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣而給投資帶來風險，達到降低風險的目的;而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。

五、加強投資比例分析，確定房地產開發的投資組合策略

房地產開發的投資組合是指在某一房地產投資項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的各種組合。一般來看，組合的各方相關度越大，則這種組合越不能降低風險;組合的各方相關度越小，則這種組合越能降低風險。在房地產產品中，一般來說，替代性物業之間、配套緊密性強的物業之間相關度較高，它們組合在一起分散風險能力較弱;非替代性物業之間、配套緊密性較弱的物業之間相關度較低，它們組合在一起較能分散風險。因此，從風險分散的角度看，在同一投資項目中盡量避免替代物業、配套緊密性較強的物業組合在一起。

六、扎實搞好前期調研工作，做好項目可行性研究報告

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。2001年原國家計委明確把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段納入了基本建設程序。2003年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容和審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，實事求是，做好大量市場調研，最大程度的規避風險。

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作者簡介：田淑芬，女，漢族，學歷：研究生，職稱：副教授，研究方向：經濟管理、運籌與優化。