對策與建議：房產稅改革試點

隨著我國房地產市場的快速發展和房地產價格的不斷上漲，買房難、買房貴、空房多等房地產市場的一系列問題引發高度關注，由此我國關于房產稅的一系列改革也受到了社會各界的高度關注。文章分析了滬、渝兩地開征的房產稅改革試點方案，在我國房產稅征收現狀的基礎上對現行房產稅改革試點征收中存在的問題進行了研究，并提出了相應的對策建議。

房產稅一直以來是我國調節收入和分配的一個重要手段，而我國現行的房產稅政策已經不適應于當前社會經濟的發展。對我國現行的房產稅進行改革,對個人住房征收房產稅,通過房產稅來調節收入和分配,縮小貧富差距,促進社會公平。滬、渝兩地于2011年1月28日開始正式征收個人住房的房產稅,這合理地調節了居民的收入和分配,也有利于加快建立現代財政制度，深化稅收制度改革，健全地方稅體系，同時引導了購房者樹立正確合理的住房消費觀。

房產稅改革試點中的問題

（一）征稅范圍不全面

2011年1月28日，我國在上海、重慶決定實施房產稅試點改革，改革過程中兩個城市實施的房產稅政策又有所不同。上海市以本市居民的第二套及以上住房，包括新購的新建住房和二手房，以及非本市居民在本市新購的住房作為征稅對象。

（二）計稅依據不科學

房產稅分為兩種：從價計征和從租計征。從價計征以房產原值一次扣除30%后的余值按1.2%進行征稅。隨著社會經濟的發展，房屋原值和剩余價值也在不斷變化，房產隨著時間的變化而產生的增值價值并不能客觀準確地反映出來。而從租計征則以租金收入按12%的比例稅率進行征稅。這可能使得從價計征遠低于從租計征，不利于房屋租賃市場的發展，也會加大購買房屋的負擔，加劇“炒房熱”，甚至可能存在非法出租的隱患。

（三）免稅政策不妥當

我國對于免征房產稅的范圍過寬，給出了一系列的免征條件，同時還存在“一刀切”的方式。這種“一刀切”方式難以區分居民購房的實際需求，不利于抑制房地產的投機行為。此外，我國目前的房產稅稅收制度并沒有將社會上的一些特殊群體購買的房屋以及特殊用途的房屋區分開來，沒有充分體現房產稅的公平性。

（四）房產登記不完善

現今房產信息還沒有全面實現聯網,許多個人名下的房產信息不完全不準確,導致出臺的一些房產調控政策常常“空調”，甚至可能給一些投機分子提供了鉆漏洞的機會。但想要建立一個能夠將房產、土地、民政等部門全部聯合的網絡平臺不是一蹴而就的，而是需要長期的努力才能實現。

房產稅改革試點中問題產生的原因分析

（一）征稅范圍狹窄的原因分析

我國現行的房產稅制度是從1986年10月1日開始實施的，只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，農村房屋不進行征收房產稅。國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產以及個人所有非營業性用的房產等均為房產稅征稅的免稅對象。這種征稅范圍符合當時的時代背景，適應于當時的國家經濟發展的要求，這是因為當時的商品經濟還沒有發展起來，房地產的商品化程度不高。但隨著社會的進步，經濟的發展，我國社會環境和經濟結構都發生了翻天覆地的變化，當時制定的房產稅政策在很大程度上已經不適應現在的國情了。

（二）計稅依據不科學的原因分析

我國現行房產稅的計稅依據是根據我國當時實行的計劃經濟體制決定的，它已經無法完全適用于已經進入了社會主義市場經濟時代的中國。

（三）免稅政策寬松的原因分析

上世紀80年代，我國為了充分發揮稅收對國民經濟的調節作用，減輕人民的稅收負擔，對于個人的非經營用房產等免征房產稅。這些免稅政策的初衷是減輕居民的稅收負擔，卻被一些炒房人士利用，大量購置房屋進行投機倒賣，影響了房地產市場的發展。

（四）房產登記不全的原因分析

房產稅登記不全的原因主要是居民的房產登記意識薄弱，房產投機者故意虛報或者不登記實際的房產情況，并且房產信息還沒有聯網，不夠普及。房產登記不全導致房產稅征收難度加大，因此要盡快完善房產登記。

房產稅改革試點的對策建議

（一）設定合理征稅范圍

我國房產稅征稅范圍的擴大，可以從以下兩個方面入手：一是對個人的非經營性房產進行征稅；二是對事業單位和行政機關的辦公用房進行征稅。當然，按照我國目前的國情，對非經營性住房進行征稅還需要一定的適應期，因此要加強宣傳教育，降低納稅人的抵抗心理，促進購房者樹立“房子是用來住的，而不是用來炒的”的理念。

（二）制定科學計稅依據

結合我國目前國情，可以以房產評估價值為計稅依據征收房產稅，但由于我國各地房價差異較大，評估房產價值時應該考慮到商品住宅的面積、用途和位置等，至少一年評估一次以確保能夠精準計征房產稅。此外還可以以累進稅率對第二套及以上的商品住宅進行征稅，以此來引導購房者合理購房。

（三）限定免稅福利政策

政府制定免稅福利政策的初衷是為了減輕人民的負擔，但是卻被一些投機分子利用，從中牟利，影響了財政收入和房地產經濟的發展。

（四）實現全面房產登記

我國房產稅稅制改革勢在必行，稅制改革可以在抑制投機炒房、完善稅收制度體系和調節社會財富分配方面起到重要作用，同時也是建立房地產長效機制的重要一步。此外，我們還需加快完善房產稅相關制度體系，加強對房地產行業的監管，這樣才能建立行之有效的房產稅制度。