改善稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控意義分析

王婷婷

摘 要：稅收是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段之一，可以抑制房價過快上漲，緩和市場需求過剩或供給不足的局面，使市場平穩(wěn)有序發(fā)展。文章將分析政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的稅收政策及其作用機制。

關(guān)鍵詞：稅收政策;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控

政府制定的稅收政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控，可以分為增稅措施和減稅措施兩大類。其中增稅措施包含開征新稅種、提高現(xiàn)行稅率、減少稅收優(yōu)惠、擴大征收范圍等，減稅措施包括縮小征收范圍、降低稅率、增加稅收優(yōu)惠等。我國使用稅收手段調(diào)控的目的在于維持房地產(chǎn)市場有序、平穩(wěn)的發(fā)展，即在市場低迷時刺激市場需求，在房價過高，市場過熱時給市場降溫。

一、稅收調(diào)控的主要措施和作用

（一）主要措施

一般來說，有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收措施主要有以下幾種類型：

1.對閑置土地增加征稅比率，提高土地利用率，防止炒賣土地。2.區(qū)分土地類型，對不同行業(yè)、不同用途的土地采用不同的征稅政策，對不同區(qū)域的建筑用地采用差別化的征稅政策，提高資源配置效率。3.對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅，充分發(fā)揮稅收的杠桿作用，調(diào)整財富的分配。4.在市場過熱時提高土地增值稅和契稅，減少市場投機現(xiàn)象出現(xiàn);在市場低迷時減少征收范圍降低稅率、加大優(yōu)惠范圍和力度，刺激市場活性，平衡供求關(guān)系。5.對保障性住房實施優(yōu)惠政策，保證普房屋供應量和價格，促進住房公平

（二）主要作用

恰當?shù)亩愂照呤且豁椃浅Ｓ行У恼{(diào)控手段和政策工具，有利于政府在不一樣經(jīng)濟環(huán)下達成不同的宏觀調(diào)控目的。從國際上的經(jīng)驗可以看到，稅收對于促進較落后地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、刺激增長、促進社會公平方面具有很好的調(diào)節(jié)作用，可以有效推動社會發(fā)展。針對房地產(chǎn)的征稅主要包括所得稅性質(zhì)、流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)、財產(chǎn)稅性質(zhì)的三類稅種，他們在市場運作中發(fā)揮了以下功能：

1.穩(wěn)定物價作用。為了維護國家政權(quán)，穩(wěn)定財政收入，更好的行使政府職能，國家需要向經(jīng)濟主體強制征收一定的稅費，同時通過設置不同的稅收以及稅收政策來調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的各環(huán)節(jié)，以達到維持經(jīng)濟平穩(wěn)，維護社會穩(wěn)定的目的。只有房產(chǎn)價格維持在合理的水平，價格受供需關(guān)系的影響而圍繞其價值上下波動，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。

2.收入分配作用。調(diào)節(jié)收入在不同經(jīng)濟主體之間的分配，對維護社會公平、經(jīng)濟穩(wěn)定具有很大的促進作用。對房地產(chǎn)稅來說，它不僅體現(xiàn)負稅能力，使納稅人可以根據(jù)自身的房產(chǎn)狀況和經(jīng)濟能力納稅，還對土地財富的公平分配有利。可以緩和市場投機行為，穩(wěn)定國家財政收入，有利于國家對公民財富的再分配，可以有效促進社會公平和經(jīng)濟發(fā)展。

3.資源配置作用。靈活恰當?shù)倪\用房地產(chǎn)稅收政策，有助于實現(xiàn)政府對提高農(nóng)業(yè)用地利用效率、提高城市土地的配置效率、增加住宅的供給等預期，房地產(chǎn)稅是政府實施宏觀調(diào)控的政策手段。房地產(chǎn)稅對土地資源的配置功能體現(xiàn)在首先是對土地保有環(huán)節(jié)征稅，增加保有土地的成本，避免土地閑置行為出現(xiàn)，同時降低土地經(jīng)營者的預期收益。增加成本的同時降低收益，防止囤積土地待價而沽的行為，有效降低閑置土地面積提高土地利用率。其次是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，持有房屋需要按期繳稅，提高持有房屋的成本，增加房產(chǎn)投機商的資金壓力，打擊炒房熱情，提高房屋使用效率，平抑房價。最后通過鼓勵性或者歧視性政策條款，調(diào)節(jié)開發(fā)商供應結(jié)構(gòu)，提高保障住房的供應，促使開放式按市場需求建房，有助于社會和諧穩(wěn)定。

二、我國房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀

（一）當前房地產(chǎn)稅收政策

1.持有環(huán)節(jié)。城鎮(zhèn)土地使用稅是以征收范圍的土地為對象，以某地區(qū)實際土地面積為征收標準，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收。房產(chǎn)稅。指向居民居住的房屋產(chǎn)權(quán)所有者征收的稅種，

2.流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。我國所征收的大部分房地產(chǎn)稅都來自于市場上的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。這其中主要包括有維護城市建設稅、土地資源增值稅、公司所得稅、個人收入所得稅、跨國投資企業(yè)所得稅、企業(yè)營業(yè)稅、地契稅等等。其中有針對性的對房地產(chǎn)市場征收的稅種主要是土地資源增值稅、維護城市建設稅。

（二）當前房地產(chǎn)稅收政策的效果

1.稅收政策調(diào)整使房價增速減慢，市場上供求情況總體看來是供小于求、市場供求關(guān)系偏緊。

2.稅收政策調(diào)控使房地產(chǎn)市場成交量下滑。

3.我國房地產(chǎn)市場的有效供應依然不足

三、我國稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）我國稅收調(diào)控的著力點不合理

目前我國稅收調(diào)控政策集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，從現(xiàn)實國情以及科學理論分析可以得出，提高保有環(huán)節(jié)的稅收才是重點。首先，現(xiàn)行政策抑制房價上漲能力有限。我國房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中稅收政策的調(diào)節(jié)只是導致稅收負擔轉(zhuǎn)移到購房者身上，不僅沒起到降價的作用，反而增加了購房成本。持有環(huán)節(jié)的稅負較輕，持有成本低，鼓勵了大量的市場投機行為，進一步推動了房價上漲。

理想的稅收制度應該是具有差異化的，針對不同檔次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，實行差異化的稅種、稅率以及優(yōu)惠政策。而現(xiàn)行稅收政策不全面，調(diào)節(jié)效果不佳。

現(xiàn)行稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的效果不好，我國現(xiàn)行稅收政策助長了投機需求和投資需求，造成房價持續(xù)上漲。擠壓自住型的剛性需求者，主要表現(xiàn)在針對二手房交易的稅費多負擔重;其次是對住宅保有環(huán)節(jié)的稅收不合理，降低了持有成本，助長了投資者和投機者的需求;最后是對普通自住房需求缺乏激勵政策。

國家雖然出臺一系列加快保障性住房建設的政策，但效果不明顯，開發(fā)商積極性不高，進展十分緩慢，這說明政府一方面對保障性住房投入不足，另一方面是對保障性住房項目的稅收優(yōu)惠不足，無法調(diào)用開發(fā)商積極性。

（二）稅收調(diào)控的時效存在滯后性

要知道，任何政策從指定到頒布到實施都需要一段過程。調(diào)控的時間就會影響到調(diào)控效果以及目標的實現(xiàn)。時間越短，效果就相對更好，反之則調(diào)控時間越滯后，調(diào)控效果就越不理想，目標達成程度越低。稅收對于經(jīng)濟的調(diào)節(jié)職能，是根據(jù)國家的經(jīng)濟政策，根據(jù)國民收入的再分配，均衡各方面利益關(guān)系，如此起到一種引導社會經(jīng)濟發(fā)展方向的作用。往往政策出臺后需要一段時間才能看出效果。但社會在發(fā)展，政策實施時，各方面情況與制定政策時的情況又發(fā)生了改變，目前即是房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)嚴重滯后于市場經(jīng)濟的發(fā)展。