供給側結構性改革背景下A市房地產庫存的影響因素分析

(青海大學 青海 西寧 810000)

一、A市房地產行業發展情況

(一)房屋空置情況

通常情況下，我們研究的房地產庫存量，是新房屋的空置面積與該時期新建房屋面積的比值。

對A市統計年鑒數據整理并加以計算后了解到，A市房屋空置面積盡管于2011年有小幅回落，但2004—2015年整體依舊呈現迅速上升態勢，甚至在2014年達到282.2萬平方米，而“高庫存”將抑制A市經濟活力。

(二)房地產投資概況

A市大量房地產業開發商較為明顯地傾向于高檔住宅、別墅和公寓，對其投資占總投資額之比呈現上升態勢。

由于行業的不景氣及國家為抑制房價上漲采取的多項措施，A市房地產行業分別于2007年和2010年出現了短暫“降溫”，房地產固定投資額出現大幅回落。但從2011年起，該指標逐年增大，房地產固定投資占總投資額的比重也開始逐年上漲，大有突破20%之勢。

(三)房價趨勢

2004—2015年A市房地產均價持續上漲，上漲幅度盡管曾于2012年受到國家樓市相關政策的影響降溫，但立即于次年回升。經過幾年的調整，A市房地產均價維持著緩慢上升的態勢。

房價調控舉措確實取得了一定的成效，A市2011—2015年的房價相對于以前較為穩定，但房價持續上漲依舊是不可否定的事實。2010年以來，A市房地產交易均價漲幅已經多次被列入全國前列。

(四)房地產供應和銷售情況

2008年以前，A市曾多次出現銷售量大于供應量的局面。受到國際金融危機及房價突漲的沖擊，2008年以后出現了連續三年供給量大于需求量的情況，其差額甚至于2010年達到284萬平方米。由于國家對房地產行業的嚴格治理，2011年A市房屋供應面積出現短暫下跌，但又于2012年陡然增大。從此，A市房地產行業一直呈現供給面積大于銷售面積的局面。

(五)居民收入和消費情況

A市CPI指標上漲幅度在2010年高達到4.4%，已超過國際上通常認為是“CPI漲幅警戒線”的3%。近年來，A市通貨膨脹壓力持續增大，或將引起居民預期通貨膨脹率提高。2011年以前，A市居民人均可支配收入漲幅保持在12%左右，之后便持續回落，2015年該指標僅為6%。如此一來或將給居民實際購買力帶來壓力。

二、A市房地產行業的主要問題

(一)資金投向不合理

銀行信貸供給的不斷擴張及外地開發商的來勢洶洶，都促進了投資總額增加，導致房屋供應量增大，消化周期延長。

而在各類房屋建設中，A市居民的需求主要集中于經濟適用房。但在投資商的操作下，經濟適用房投資占比縮減，高檔住宅、別墅和公寓投資規模穩步增加。高檔與低價位房屋比例失調，最終導致了供應量在增加，但是依舊難以滿足居民實際需求的局面。

(二)居民購買力不足

A市房地產交易均價始終處于上升狀態，房地產的增值、可投資屬性漸漸顯露出來。

但在房價上漲的同時，居民可支配收入增速卻在放緩，A市居民的購買力相對以往呈現不足。同時，考慮到A市人均可支配收入狀況，以及房地產開發商所提供的大量的高檔住宅、別墅和公寓，再加上裝修和物業費用，居民購房負擔較重。

(三)房地產市場供需矛盾突出

A市房地產施工面積一直在增長，房屋銷售面積卻在逐漸下降，房屋空置面積也在逐年增加。

第三步建立方程(3)，檢驗加入中介變量后文化與旅游產業融合的直接效應(γ1是否顯著，是否與β1γ7同號)。

從政策方面看，受到限購、限貸等政策的影響，購買需求得到有效遏制；從開發方面來看，大規模投資使房地產供應量增大，卻不符合大多數居民對于普通住宅的需求，無效供給增多；從收入水平來看，居民相對購買力不足。因此，A市房地產供需結構錯位，房屋空置率高。

三、A市房地產庫存影響因素分析

(一)收入因素

居民過去和現在對于商品房的購買欲望和能力，主要表現在居民在購買商品房時的支付能力上，居民收入一直是權衡購買能力的重要指標。

從A市居民收入變化情況來看，盡管居民收入始終保持著上升態勢，上漲幅度卻大幅下降，甚至在2015年出現了僅6%的上漲幅度，成為2004—2015年人均收入上漲幅度的最低值。

人均可支配收入上漲幅度的下降可能會影響居民消費意愿，但人均收入整體上漲又會提高居民購買力。從前文分析來看，A市人均可支配收入漲幅下降的同時，通貨膨脹壓力卻逐漸增大，雙重壓力下，居民的購房需求下降。面對A市房地產供需關系已然發生轉變，供需矛盾逐漸突出的狀況，提高居民需求是非常重要的一方面。想要提高居民商品房屋購買能力、有效地釋放居民的需求，增加居民收入無疑是最有效、最直接的解決辦法。

(二)房價因素

房價對于房地產庫存的影響是不容忽視的。一般認為，房價上漲速度如果超過居民的收入增進速度，會間接導致居民購買力的不足，難以形成有效的市場需求，而對于開發商來說，房價的持續上漲意味著房地產投資性增強，從而有意愿進一步增加投資總額，對房屋去庫存造成一定的阻礙。甚至有人認為，高房價限制了居民的消費意愿，降低我國房地產庫存的方法只有兩個，一個是提高居民的收入，另一個則是降低房價。

A市房地產價格始終居高不下，再加上房地產商通過一系列營銷手段，容易讓居民形成房價不斷上漲的預期，在通貨膨脹的壓力下難以產生購房需求，不利于A市房地產庫存的消化。

(三)政策因素

2010年以后，隨著限購、限價、限貸措施一再加強，我國正式進入樓市政策“高壓期”，房價上漲速度得到了明顯的遏制，但限購措施勢必帶來銷售面積下降，A市房地產庫存面積逐漸增加。

隨著庫存壓力逐漸顯現，2015年12月中旬，中共中央政治局會議在分析研究時指出，要著力解決房地產庫存問題，把“去庫存”提上了日程，并將去庫存作為房地產市場調控的重點環節。但是不少居民坦言，這些政策對于居民購房意愿影響力度較小，大多數居民依舊持觀望態度。政府出臺的政策指明了正確的方向，且具有正面的影響，但是在短期內會受到各種條件的限制，使政策影響力有限，需要中長期才能有效執行和發揮其作用。

(四)產業結構因素

隨著A市經濟的發展及第一、二、三產業比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。A市第二產業保持著較高的比重，工業經濟規模較大，第三產業平穩快速發展，這使當前的城市發展對于廠房、辦公用房和商業用房的需求量增加。

在A市，第一產業占GDP的比重在產業結構中較小，且保持下降態勢，并于2015年降至7%。A市工業經濟較為發達，第二產業保持穩定增長，且始終處于主導地位，2015年占GDP比重升至49%。而第三產業保持平穩快速發展，占GDP比重已上升至44%。房地產業是第三產業的一項重要組成部分，房地產業將會因為第三產業的發展獲得新的發展空間。第一產業比重下降，第三產業平穩快速發展，這樣的產業結構變化將會引起社會資源的重新分配。為了適應新需求，房地產業必然會更新自身發展結構，房地產業在商品經濟發展中的地位也會日趨重要。