負債經營對房地產公司價值的影響研究

(南京信息工程大學 江蘇 南京 210044)

一、引言

在現代企業(yè)的經營模式之中，負債經營是非常重要的一種，也是使用率很高的一種。尤其對于房地產企業(yè)而言，更是影響巨大。從某種意義上說，如果能夠把負債控制在合理范圍內，并且加強對于資金的配置管理，就能充分利用資本的力量，達到增強企業(yè)資金實力、拓寬企業(yè)業(yè)務范圍、獲取更高額利潤的效果。同樣，如果做不到這些，甚至存在對資金的錯誤配置處理或經營策略存在偏差，那么負債將會反過來成為企業(yè)脖子上的利劍，極大地威脅企業(yè)的生存發(fā)展。目前，國內資本市場相較過去正在不斷地規(guī)范化、完善化。在這種形勢下，房地產企業(yè)能否正確把握負債經營的關鍵、提高資金使用效率 、科學管理負債結構就成了能否在市場競爭中勝出的決定因素。這需要企業(yè)能夠深刻了解負債經營的內在意義，并把紙面上的概念和企業(yè)自身的實際情況結合起來，讓負債經營的優(yōu)勢在經營過程中充分體現出來，不斷增加企業(yè)價值。對于房地產企業(yè)而言，負債經營無疑是一把雙刃劍，它意味著利益與風險的并存。從積極方面看，負債經營既可以保證股東對企業(yè)的控制權，又可以帶來高額的經濟回報。所以，一個對于未來發(fā)展有著強烈野心的房地產企業(yè)來說，負債經營是必經之路。但是，凡事都有度，一旦超過了合理的范圍，好事也會變成壞事，反過來害了企業(yè)自己。而之所以會有這些惡劣的后果，根本上是因為負債經營從來都是一種風險產物。如果負債經營自身的風險屬性已經超過了企業(yè)的承擔范圍，那么企業(yè)將很可能面臨滅頂之災。

二、房地產公司負債經營的現狀

(一)社會環(huán)境

隨著我國市場經濟體制的逐步建立和完善,整體經濟表現為快速持續(xù)以及健康發(fā)展的協調趨勢，但還是有一些企業(yè)受到金融危機的影響。為了在激烈的市場競爭中繼續(xù)生存下去，房地產公司不斷加大舉債的力度，最后使企業(yè)內部結構不合理導致無力償還債務而陷入財務困境,嚴重的還會導致企業(yè)破產。

(二)房地產公司負債經營存在的問題

1.房地產企業(yè)負債率偏高

根據調查結果顯示，七成基本是房地產企業(yè)資產負債率的“起步價”，更有甚者，超過了百分之百。通過各項數據，我們可以斷定，國內房地產企業(yè)的風光背后，有著非常大的財務隱患。

2.存貨水平高

我國房地產企業(yè)主要依賴負債來滿足資金的需求,以此達到提高企業(yè)存貨及其增量的目的。正是因為這樣，我國大多數房地產企業(yè)抵抗風險的能力比較弱。一旦融資渠道受阻,很有可能出現資金回籠不及時的情況,資金鏈條就會緊張或者斷裂,風險就會增加。由于外來勞動力人口的不斷流入，北京、上海、廣州、南京等地區(qū)對房地產的需求仍然處于不斷上升的趨勢,房價也因此仍舊居高不下。而三線、四線城市卻與之相反,房價徘徊不前,甚至有的城市房價下跌。盡管如此，新房和二手房的成交量還是呈現出下降的趨勢,這意味著存貨水平居高不下,房子一直賣不出去，大大延長房地產企業(yè)存貨轉化為現金的周期,企業(yè)債款無力償還，導致違約風險增大。

3.財務風險高

單純地從理論知識出發(fā)，公司經營的總風險由經營風險和財務風險這兩部分構成。假如企業(yè)在經營的過程中只使用自有資金，那么該企業(yè)可能只會面臨經營風險。可是一旦企業(yè)向銀行或者其他金融機構借款，那么在經受經營風險的同時還要承擔財務風險。由于負債需要按時還本付息，企業(yè)面對風險的概率也會隨著負債比率的提高而增加。如果公司的收益率沒有達到預期的效果，甚至比借款利率還低，一方面會導致企業(yè)到期無法償還本金及利息，另一方面企業(yè)的權益資金收益率也會因此下降。這時，企業(yè)的債權人就會強制其進行破產處理，這種可能性也會隨著負債的增加而增加。除此之外，企業(yè)的經營成本也會因為負債經營而增加，企業(yè)的抗風險能力也因此而有所減弱。

三、改善房地產企業(yè)負債經營的建議

(一)轉變經營理念，適度負債

房地產企業(yè)的很多傳統經營理念已經與時代脫節(jié)，需要灌輸現代融資意識，要明白負債經營早已成為現代企業(yè)必要的一種經營模式。企業(yè)規(guī)模的擴大需要大量資金，這就要求企業(yè)要進行負債經營，這樣才能保持持續(xù)的資金支持，讓企業(yè)在最短的時間內獲得最大的資金支持。我國市場經濟體制在近年來不斷完善發(fā)展，同時市場的開放化也加劇了行業(yè)競爭甚至是跨行業(yè)競爭，故步自封的企業(yè)在這種環(huán)境下是必然要被淘汰的，需要緊跟時代潮流，不斷地創(chuàng)新進取才能生存發(fā)展，如果沒有充足的資金作為后盾，那么很多想法就無法付諸實踐。所以，在現今的市場環(huán)境下，誰的資金實力雄厚，誰就在競爭中處于優(yōu)勢地位，在每次技術變革中都有能力成為最早的獲益者。盡管如此，負債經營也不是萬能的，擁有好處的同時也具有一定的弊端。一個企業(yè)的能力，不僅體現在企業(yè)自有資金的多少，更體現在對于社會資金的籌集利用能力的大小，負債是企業(yè)籌集社會資金的來源。市場環(huán)境下，一個企業(yè)拒絕負債經營，并不是因為企業(yè)穩(wěn)定的經營思路，而是體現出企業(yè)風險控制能力和籌資能力的不足。

(二)建立最有利的資本結構

企業(yè)具體的資本結構要必須充分考慮到自身對于風險的承受能力，同時又要做到低成本下的收益最大化，努力找到風險與利潤之間的平衡點。當整個客觀大環(huán)境比較好的時候，應該更多地采取積極的政策，但是面對未知的風險也不能掉以輕心，要時刻保持警惕，負債量在這種情況下可以相對增加；在市場環(huán)境比較消極的時候，應該采取保守政策，靜靜等待市場環(huán)境出現轉機，在這個時間段內不斷優(yōu)化自己的資本結構，同時也要隨機應對，因為市場本來就是瞬息萬變的，以此將財務風險最小化。當企業(yè)負債規(guī)模已經確定時,對債務組合進行全面的分析和優(yōu)化顯得至關重要,從債務的截止日期來分析,要將不同債務的截止期限分開,不然同期債務過大，會嚴重威脅企業(yè)的現金流。用財務視角來分析,企業(yè)需要嚴格控制負債中流動負債的比例,要保證不同期限債務的配比,讓企業(yè)在不同會計期間內的債務壓力能夠得到合理分攤。

(三)建立現代管理體系

在企業(yè)日常經營過程中，保證充足的現金流至關重要，一旦現金流出現斷層，那么債務風險就會不斷爆發(fā)，最終可能壓垮整個企業(yè)。因此，企業(yè)的每一分資金都應該被充分利用，不能讓負債形成對企業(yè)經營的反作用。建立合理的風控機制，規(guī)劃每一期債務和賬面現金流的留存比例，保證不會出現債務違約風險。這一切舉措，都需要企業(yè)擁有一個能力強、效率高的財務團隊。所以企業(yè)需要培養(yǎng)或聘請一批高水平財務從業(yè)人員，讓他們對企業(yè)的財務工作進行專業(yè)性的規(guī)劃管理。企業(yè)管理層要提高投資能力，讓企業(yè)資金能夠擁有相對高的收益率，收益是償還債務的基礎，沒有收益，不論財務人員如何專業(yè)，都是無法解決債務困難的。在經濟全球化的浪潮下，全世界的商業(yè)聯系日益緊密，一個企業(yè)甚至可以接受來自全球的資本支持。合理運用負債經營，無疑可以讓企業(yè)在競爭中如虎添翼，最大限度地提高企業(yè)價值。