房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題思考及完善策略探討

鄧志容

（成都天府置信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，四川 成都 610000）

近十幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為我國(guó)國(guó)民考慮的頭等大事，我國(guó)政府也頻頻出手，從政策上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，很多企業(yè)因?yàn)閮?nèi)部控制能力不足、經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)的危機(jī)。雖然房地產(chǎn)是剛性需求商品，有足量的市場(chǎng)需求作為支撐，但是要想在國(guó)家政策調(diào)控、同行競(jìng)爭(zhēng)壓力和市場(chǎng)價(jià)格低迷的條件下求取發(fā)展，保證較好的經(jīng)濟(jì)效益，必須要進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)資源配置。財(cái)務(wù)資源是房地產(chǎn)企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)資本。做好財(cái)務(wù)資源的配置工作，不僅能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更是企業(yè)做好內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵所在。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置過(guò)程中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置實(shí)質(zhì)上就是確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、編制企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算、實(shí)施企業(yè)資源配置、項(xiàng)目成本控制和績(jī)效考核這一系列過(guò)程，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制的過(guò)程。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置過(guò)程中主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾點(diǎn)：

投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)和高收益過(guò)程，不僅會(huì)受到國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，還會(huì)受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

籌資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的命脈，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，其資金需求量和資金成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，企業(yè)的資金來(lái)源主要靠融資和銀行借貸，負(fù)債率資金高流轉(zhuǎn)的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)很高。

成本控制風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的主要成本包括土地資源成本、資金成本、人力成本和項(xiàng)目建設(shè)成本，這些成本在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中都在不斷上漲。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，其成本控制風(fēng)險(xiǎn)較高。

資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的主要盈利手段是依靠房產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，如果企業(yè)有大量房產(chǎn)積銷(xiāo)，企業(yè)的現(xiàn)金流得不到及時(shí)的補(bǔ)充，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì)造成極大影響。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目生命周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)的資金回籠周期加長(zhǎng)，這些因素都會(huì)造成企業(yè)的資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制重視程度不夠

目前很多企業(yè)的管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制工作的重視程度不夠，對(duì)各部門(mén)的協(xié)同努力認(rèn)識(shí)不到位，不能很好地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)在人員配置方面比較隨意，造成企業(yè)相關(guān)人員的能力和專業(yè)程度不夠，工作效率低。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制及監(jiān)管機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全企業(yè)內(nèi)部控制及監(jiān)管機(jī)制上做得不夠。很多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)組織架構(gòu)上未能按照規(guī)定組建董事會(huì)、管理層等，或者僅僅作為形式并沒(méi)有充分發(fā)揮組織結(jié)構(gòu)的職能，使企業(yè)成為“一言堂”，大股東直接對(duì)企業(yè)的管理人員有任免權(quán)，以至于企業(yè)管理層難以真正發(fā)揮其應(yīng)有權(quán)力。

在企業(yè)監(jiān)管機(jī)制方面，存在“外部監(jiān)管難，內(nèi)部監(jiān)管松”的問(wèn)題。由于政府的相關(guān)審計(jì)部門(mén)不可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)情況完全了解，只要房地產(chǎn)企業(yè)有意識(shí)隱瞞或者篡改一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就可以有效規(guī)避審查，而民間的審計(jì)機(jī)構(gòu)因?yàn)樽陨砝娴膯?wèn)題，可能會(huì)受到房地產(chǎn)企業(yè)的影響而無(wú)法嚴(yán)格按照監(jiān)管要求辦事，從房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管角度來(lái)說(shuō)，外部監(jiān)管執(zhí)行難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)的內(nèi)部監(jiān)管容易受到來(lái)自企業(yè)高層的影響，其監(jiān)管力度不夠，執(zhí)行力不強(qiáng)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管不嚴(yán)，這給企業(yè)的健康發(fā)展埋下了嚴(yán)重的隱患。

（三）房地產(chǎn)內(nèi)控主體素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制主要面對(duì)的對(duì)象就是企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)管理人員。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理人員的安排上任人唯親，使得企業(yè)的重要部門(mén)被能力不足的人所掌控，且這些人員因?yàn)榕c企業(yè)高層有關(guān)系缺乏自主學(xué)習(xí)的動(dòng)力，造成房地產(chǎn)企業(yè)在面臨重大決策時(shí)面臨困難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員普遍缺乏國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)和政策的了解，同時(shí)欠缺對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及有關(guān)財(cái)務(wù)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)和財(cái)務(wù)崗位職業(yè)道德的培養(yǎng)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作存在較多漏洞。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題的策略

（一）執(zhí)行全面的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)資源配置優(yōu)化，首先要做好企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。第一，企業(yè)需要深入市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合企業(yè)自身內(nèi)部環(huán)境和資源確定市場(chǎng)定位，同時(shí)認(rèn)清企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，對(duì)企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)進(jìn)行全方位的評(píng)估，借此實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源的科學(xué)配置。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大融資渠道，保持與各家銀行良好的溝通合作，可以適當(dāng)以股權(quán)拆分形式進(jìn)行融資，保障資金的暢通，同時(shí)在市場(chǎng)環(huán)境處于低迷狀態(tài)時(shí)，盡量降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證企業(yè)有足夠的償債能力。

（二）建立企業(yè)預(yù)算控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)高資金、高負(fù)債、高流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)需要企業(yè)建立健全預(yù)算控制機(jī)制，可以從企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，樹(shù)立預(yù)算控制意識(shí)，切實(shí)做好預(yù)算和成本控制工作，降低企業(yè)的成本投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本最小化，效益最大化。

（三）提升企業(yè)員工的素質(zhì)與能力

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金、利益關(guān)系復(fù)雜，因此對(duì)相關(guān)管理人員和財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德提出了更高的要求。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)員工專業(yè)知識(shí)技能的培養(yǎng)，同時(shí)做好國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度的宣傳，樹(shù)立懂法、守法的意識(shí)，從根本上提高企業(yè)內(nèi)部控制能力。