土地一級開發過程中的財務風險防范

張玲玲

（陜西省土地工程建設集團，陜西 西安 710075）

一、前言

現在我國正在進行工業化和城鎮化的重要階段，而城鎮化發展過程中一個十分重要的環節就是土地儲備過程中的土地一級開發。土地一級開發是指政府或者政府授權的企業來對一定區域中城市國有土地或者鄉村集體土地進行統一征地拆遷過程，同時給予適當的市政設施來讓該區域內的土地能夠保持三通一平、五通一平甚至七通一平的狀態，隨后對該土地進行有償的轉讓或者出讓。土地一級開發的環節當中不管是政府進行還是企業進行都會面臨很多的風險，這也是土地一級開發過程中最需要得到重視的問題之一。

二、土地一級開發過程中的財務風險

土地一級開發過程中會遇到的財務風險主要包括籌資、投資和現金流三個方面的風險。

（一）籌資風險

土地進行一級開發過程需要大量的資金來進行征地補償和房屋拆遷補償等，開發的主體在進行運營的過程中首先就需要解決資金需求，而通常僅僅依靠自身的資金經常是難以滿足資金需求的。資金的來源一般是來源于銀行的貸款的，籌資的主要方式是負債投資。現在國家已經開始加強了信貸管理的力度，這一情況下開發的突起就很少有可抵押的土地使用權，甚至沒有可以抵押的土地使用權。隨著開發周期逐漸深入，中期過程中投入的資金大量增加，但是在這一過程中卻沒有足夠的資金回報，這就大幅度增加了續貸的難度，同時還會讓企業面臨著大量的還貸壓力，開發后期如果投資仍沒有得到充分的回報，那么就會導致還貸壓力越來越大。

（二）投資風險

不論開發主體是政府還是企業，進行項目投資的過程中都會面臨十分嚴重的投資風險。土地進行一級開發過程中遇到的投資風險經常是其他項目風險的幾倍甚至幾十倍，因為項目有著十分大的資金需求量，所以如果沒有充分的資金作為保障且沒有后續的資金投入，這就導致項目有著很大的資金占有量的同事資金流動性大幅度下降，進而嚴重影響到項目進度甚至導致資金鏈斷裂。與此同時土地一級開發的過程中經常會出現項目開發周期過長的問題，這樣一來投資回報的周期就在三到五年之間，要確保三到五年之間只有過多的投入而沒有充分的資金回報的時候就會導致企業沒有足夠的連續性資金。實際情況當中就經常會因為這一問題而導致企業關門倒閉。

（三）現金流風險

企業運營過程中充分而持續的現金流就是企業生存發展的重要保障，無論是企業還是具有政府性質的開發區都不能免俗。現金流風險就是指如果現金流的流量不夠，進而導致到期的債務難以及時償還，隨后資產的周轉率大幅度縮水，進而導致負債率上漲等一系列問題。實際運營過程中作為土地一級開發的主體需要充分重視現金流風險并保證項目開發全過程和項目回報期望不足的問題下能夠有著充分的流動連續資金進行支撐。現實情況中就經常會有現金流和資金鏈等問題導致企業資產大量損失甚至關門倒閉。

三、土地一級開發過程中面臨的財務風險防范策略

土地進行一級開發過程中會面臨嚴重的財務風險問題，而在這一過程中如果采取針對性的措施進行解決則可以有效地降低財務風險的影響。

（一）建立有效的風險防范機制

籌資過程中，項目開發之前需要對項目需要的資金總量進行科學的預判和支持，對項目每個階段當中會投入的資金總量進行匯算，合理的設計籌資活動。開發過程中需要按照項目的進度來對資金需求進行不斷的估計判斷，土地一級開發的過程中資金不是所有都需要一次性投入的，而是隨著項目開發的過程逐漸分批地投入進去，避免資金供應不足和資金大量閑置兩種問題。實際運行過程中應當根據企業實際情況來選擇更好的融資途徑來合理組織籌資的方式，確保資金的成本和風險能夠一直保持最小化的效果，進而保證經濟利益能夠最大化。

（二）識別不同風險并區別對待

實際運營過程中會遇到各種各樣的風險，如果對不同程度的風險都采取最重視的態度則不僅會導致精力的大量浪費，同時還會讓企業的資金放到不必要的地方。實際運營過程中可以采取分散風險的方法，通過多元化的投資經營來分散財務管理風險，并使用多種聯營的方法聯手其他企業來進行風險較大的投資項目，進而避免獨家承擔所有的風險問題。籌資過程中可以結合債券和股權，結合長期借款和短期借款兩種方式，進而有效降低產品負債率的同時分散還貸的壓力。

（三）建立財務預警系統

財務管理過程中需要做好財務規劃的過程來避免資金流發生斷流的問題。企業發展過程中要確保資金流的運轉良好，進而為戰略投資過程提供足夠的保障。如果項目出現了嚴重的損失，而后才后知后覺，就難以挽回損失了，因而開發主體可以建立一套因地適宜的體系化預警系統來降低風險。

四、結束語

企業的財務風險管理過程會直接影響到企業運行效果，土地一級開發過程有著十分嚴重的企業財務風險問題，因而企業進行一級開發過程中就可能會直接影響到企業運行狀態，所以需要根據企業實際情況和開發情況來采取針對性的措施解決土地一級開發過程中面臨的問題，這一過程需要各方面共同努力。