淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金風險和財務核算要點分析

陳業(yè)紅

（北京安寶投資有限公司，北京 100000）

財務工作是一項系統(tǒng)性工作，涉及企業(yè)資金使用、經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)拓展提升的方方面面。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊行業(yè)，具有資金投資時間周期長，風險系數(shù)高，資金數(shù)額大等特點，其財務管理工作實施要扎實有效，才能充分提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要做好資金籌措和審批、財務核算工作，加強財務管理風險控制，爭取實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)最大的財務收益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金方面風險

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險主要就是資金運轉(zhuǎn)問題。房地產(chǎn)作為資金集中性行業(yè)，在進行商品房的建設過程中，需要耗費大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)為了趕進度、搶占市場先機都會進行融資舉債，有些融資舉債甚至會超出正常利率，這些融資舉債就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務管理的風險和危機。一旦這些債務關系不能有效處理，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)資金中斷，產(chǎn)生財務危機。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源重要是通過融資舉債和房產(chǎn)銷售，簡單來說房地產(chǎn)企業(yè)財務管理，就是做好房地產(chǎn)銷售與建設的協(xié)調(diào)關系，確保其資金鏈穩(wěn)定運行。

房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈運轉(zhuǎn)容易遇到的問題有以下幾個方面：

（一）債務償還的風險。債務關系都是有著一定時間期限，房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款大部分都是來自銀行，銀行債務償還有著嚴格的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不理想，就會導致資金回籠不及時，不能及時償還銀行的債務就會引發(fā)財務危機。

（二）融資不到位的風險。房地產(chǎn)開發(fā)建設是需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)自身往往都沒有充足的資金，需要進行資金的籌集，但是市場范圍內(nèi)的融資具有種種變化，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能及時有效融資，就會造成資金鏈斷裂，給企業(yè)帶來嚴重的財務風險。

（三）房地產(chǎn)政策的調(diào)整變化。房子作為居民住所，國家已經(jīng)提出了房子是用來住的，不是用來炒的觀點。如今商品房的價格已經(jīng)遠遠超過了居民的收入，國家調(diào)控政策加緊，房產(chǎn)炒房客就不會大量去購買商品房，房地產(chǎn)企業(yè)對市場評估不準，就會導致房產(chǎn)建設與銷售不能同步，造成企業(yè)資金流轉(zhuǎn)困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務工作管理存在的問題與不足

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊行業(yè)，其財務管理工作也是具有特殊特點的，主要呈現(xiàn)出以下特點。

（一）對于房地產(chǎn)企業(yè)財務工作認識不清。房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有一定的比重，當前的房價也是一直處于波動上漲趨勢，很多具有實力的企業(yè)都轉(zhuǎn)行進入房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是一些中小型企業(yè)，只看到房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，而看不到房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律與風險，實施財務管理工作中不科學不規(guī)范。

（二）企業(yè)資金債務比例不均衡。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集行業(yè)，企業(yè)在開展生產(chǎn)經(jīng)營活動中，需要大量資金。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了快速進行項目施工，大量進行資金融資舉債，在施工過程中資金管理不善，施工進度與市場銷售預期不理想，資金債務比例不均衡導致企業(yè)出現(xiàn)財務資金困難。

（三）財務工作專業(yè)程度不夠高。財務工作是一項專業(yè)性工作，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于財務工作重視程度不夠，其財務工作都是由其自己人所掌控。財務管理工作實施上不夠?qū)I(yè)，企業(yè)領導者對于財務人員培養(yǎng)不夠，導致整個房地產(chǎn)企業(yè)財務工作核算不正規(guī)，進行風險評估不全面不合理，使整個企業(yè)財務管理處于較低水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施資金風險和財務核算的實施策略

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理風險，需要從資金貸款融資、房地產(chǎn)建設、債務償還、商品房銷售等方面進行分析研究，探尋具有積極效果的實施措施。

（一）注重財務專業(yè)管理隊伍的建設培養(yǎng)。財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)的中心工作，對企業(yè)的發(fā)展提升具有重要的影響。當前很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其資金管理都是用自己親屬等人，而不是專業(yè)型財務人才實施管理，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作不規(guī)范，經(jīng)濟秩序運轉(zhuǎn)不夠穩(wěn)定。作為房地產(chǎn)企業(yè)需要在現(xiàn)代市場競爭中獲得勝利，就必須要強化其財務管理工作。專業(yè)性財務工作的開展實施，就必須要有專業(yè)性的財務管理隊伍，作為企業(yè)領導者和管理者，需要注重財務管理隊伍構(gòu)建培養(yǎng)，提升財務工作人員專業(yè)素養(yǎng)，打造一支責任心強、專業(yè)素質(zhì)過硬、業(yè)務軟件處理熟練的財務管理隊伍，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作水平。一是要強化房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務工作意識。作為房地產(chǎn)管理者，自身必須要提升財務工作科學管理意識，高度重視專業(yè)化財務管理工作實施。二是積極引進專業(yè)財務人員。財務工作是一項專業(yè)技術工作，需要有專業(yè)技術人才實施。房地產(chǎn)企業(yè)在注重其主業(yè)發(fā)展，同時也要積極引進專業(yè)財會人員，進行教育培訓提升專業(yè)素質(zhì)，全面促進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作水平提升。

（二）深入細致做好房地產(chǎn)企業(yè)施工建設資金管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)施工建設過程，是一個耗費大量資金的消耗階段，這也是房地產(chǎn)最容易發(fā)生資金鏈中斷的環(huán)節(jié)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其建設資金大部分都是進行融資配套的，商品房建設周期長，資金消耗大，涉及的單位人員眾多，作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要做好房產(chǎn)建設階段資金管理工作。一是嚴格做好資金支出審批制度。房地產(chǎn)企業(yè)的資金建設支出，需要進行嚴格的核實審批，嚴把每一個環(huán)節(jié)，確保資金使用得到有效管控。二是強化內(nèi)部資金使用監(jiān)督。財務人員作為資金的管理者，其主要職能是進行資金的申報支出，對于具體的建設過程了解不清楚，不能有效進行資金合理使用的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)充分發(fā)揮施工監(jiān)理的積極作用，由他們嚴把資金落實情況，監(jiān)督具體施工情況，充分提升企業(yè)資金使用效益。

（三）多措并舉、降低融資風險。房地產(chǎn)經(jīng)營建設，需要進行大量資金的募集。資金募集的渠道很多，有銀行、私人擔保公司、企業(yè)之間借貸等，不同的方式企業(yè)需要背負的債務關系都是不同的，其所需要支付的利率也是不同的。比如銀行貸款，銀行進行資金的審批需要嚴格的流程，房地產(chǎn)企業(yè)的建設周期長，需要的資金量很大，融資資金不能及時到位的話，就會引起資金鏈運行危機。企業(yè)之間的借貸關系，雖然利率高一點，但是程序比較簡便，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)快速實現(xiàn)融資目標。因此房地產(chǎn)企業(yè)開展資金募集過程中，作為企業(yè)財務人員，需要充分結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營狀況，根據(jù)行業(yè)發(fā)展特點，積極開展企業(yè)融資風險評估，做好企業(yè)融資預算報告，為企業(yè)領導者開展募集融資提供科學參考依據(jù)。企業(yè)領導者根據(jù)專業(yè)財務報告，科學決策實施房地產(chǎn)企業(yè)資金募集，降低企業(yè)融資債務風險。

（四）注重加強實際的資金管理。在現(xiàn)如今的房地產(chǎn)項目施工當中，經(jīng)常會出現(xiàn)流動資金不足或者周轉(zhuǎn)困難的狀況，而對于這些狀況的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)必然需要通過財務管理進行實時地優(yōu)化，否則容易由于項目資金的短缺，導致許多項目難以如期進行。在實際的財務管理優(yōu)化過程中，企業(yè)應當注重提高對現(xiàn)有企業(yè)資金的綜合應用和多方面管理，使得企業(yè)的資金能夠?qū)崟r應用到當前的項目當中，并取得良好的效益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金集中性的特殊行業(yè)，其前期建設需要大量資金，在資金募集融資與施工建設使用中，財務管理工作都有著繁重的管理任務，在后期銷售階段，財務管理人員要及時做好資金收入管理，進行企業(yè)各項債務關系處理，降低企業(yè)債務比例，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定超前發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，是為人民生活提供居住場所的行業(yè)，屬于一個關乎民生的特殊行業(yè)，很多房產(chǎn)的銷售都是采取預售形式，其出現(xiàn)資金鏈中斷風險，會給社會穩(wěn)定造成嚴重影響，因此必須要扎實做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作。