論房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

文/李江越，中國(guó)海洋大學(xué)管理學(xué)院

1 前言

置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)著個(gè)人購(gòu)房群體的違約逾期風(fēng)險(xiǎn)和各種違約逾期風(fēng)險(xiǎn)，而且還需面對(duì)金融貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以，不確定性 風(fēng)險(xiǎn)大 創(chuàng)新性強(qiáng) 摸索空間大是置業(yè)擔(dān)保公司的特點(diǎn)。因此，自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的提高，風(fēng)險(xiǎn)管理流程的規(guī)范，以及一個(gè)十分安全的社會(huì)環(huán)境是擔(dān)保公司必須所要做到的。

2 風(fēng)險(xiǎn)管理概述

風(fēng)險(xiǎn)管理是一種深入于企業(yè)文化之中的管理工作，從本質(zhì)上看風(fēng)險(xiǎn)管理屬于事前管理的一種，對(duì)企業(yè)整體的運(yùn)作與全面管理水平均具有至關(guān)重要的影響，這也就意味著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作是一種決定著企業(yè)全程管理氣氛的重要工作。風(fēng)險(xiǎn)管理這一管理理念的內(nèi)涵，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并且有意識(shí)的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，基金二取得風(fēng)險(xiǎn)收益的一種管理理念。與此同時(shí)，還要通過(guò)特定的技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制實(shí)行強(qiáng)制的線墜與約束。最終對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理起到積極的促進(jìn)作用。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理屬于動(dòng)態(tài)過(guò)程手段的一種，利用一系列制度以及深層分析等手段，起到風(fēng)險(xiǎn)管理的最終作用，并為企業(yè)的工作崗位與業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)創(chuàng)造正確的決策依據(jù)。需要注意的是，在房地產(chǎn)貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理職業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)中，必須先按按照程序循序漸進(jìn)的做好事前審查、事中監(jiān)控與事后追究工作。除此之外，還要在最大程度上選擇最為廣泛的預(yù)期作為房地產(chǎn)信貸擔(dān)保管理風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)發(fā)揮出風(fēng)險(xiǎn)管理的最大作用。

3 風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

3.1 事前審查

置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)需要構(gòu)建相對(duì)比較完善的個(gè)人戲弄評(píng)價(jià)系統(tǒng)，該系統(tǒng)包括購(gòu)房者的基本信息、身體狀況、社會(huì)背景、經(jīng)濟(jì)來(lái)源、經(jīng)濟(jì)狀況、信用記錄以及公用事業(yè)繳費(fèi)的基本情況等，還要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)、手續(xù)是否齊全、抵押物的所有權(quán)情況，以及反擔(dān)保措施、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)等，以此來(lái)為擔(dān)保工作的可靠性提供重要保障。一般來(lái)說(shuō)，在置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)接收到購(gòu)房申請(qǐng)之后，機(jī)構(gòu)便要對(duì)擔(dān)保業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范的事前評(píng)估，同時(shí)還要在系統(tǒng)上對(duì)數(shù)據(jù)實(shí)行明確、科學(xué)、定性的測(cè)量，以此來(lái)對(duì)此次擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)基于客觀、科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)，為后續(xù)防范控制與監(jiān)管工作提供重要依據(jù)，進(jìn)而高質(zhì)量的完成房地產(chǎn)置業(yè)貸款擔(dān)保的事前評(píng)估工作。

3.2 事中監(jiān)控

完成事前審查之后，置業(yè)擔(dān)保結(jié)構(gòu)相關(guān)工作人員，需要對(duì)事前審查結(jié)果進(jìn)行科學(xué)分析，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷與歸類，進(jìn)一步明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)。與此同時(shí)，在擔(dān)保管理的過(guò)程中，還要對(duì)擔(dān)保業(yè)務(wù)進(jìn)行全程追蹤，對(duì)客戶進(jìn)行進(jìn)一步了解，包括對(duì)客戶的層次進(jìn)行分類，包括優(yōu)質(zhì)、一般、較差三個(gè)層次進(jìn)行劃分。與此同時(shí)，還要按照客戶的發(fā)展情況、數(shù)量等，依據(jù)擔(dān)保業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)額度的進(jìn)行分析，以此為依據(jù)制定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

3.3 事后追究

事后追究指的是當(dāng)借款人未按照合同約定履行還款義務(wù)之時(shí)，職業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)需要采取科學(xué)、合理的措施對(duì)借款人進(jìn)行事后追究，以此來(lái)解決機(jī)構(gòu)為借款人向貸款人履行保證義務(wù)的這一問(wèn)題。例如，在借款人未能按約定履行還款義務(wù)時(shí)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以采用將抵押物變成保證反擔(dān)保來(lái)處理。在事后追究這一環(huán)節(jié)內(nèi)，置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)能夠采取的合理處理手段，包括以下幾點(diǎn)：第一，采取信息追蹤、電話、上門(mén)追催收等方式；第二，通過(guò)律師事務(wù)所，對(duì)借款人發(fā)送律師信；第三，責(zé)任人員可利用法律，對(duì)借款人與置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系莒南縣確立，之后再通過(guò)法院執(zhí)行催收程序。

4 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的優(yōu)化途徑

為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的優(yōu)化，促使整個(gè)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，以下提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的優(yōu)化途徑，以供參考：

一是，要提高居民住房信貸保險(xiǎn)意識(shí)：作為借款人，其自身必須要具有較高的信貸保險(xiǎn)意識(shí)，清楚的認(rèn)識(shí)到按合同約定履行還款義務(wù)的重要性，以及不履行還款義務(wù)所帶來(lái)的嚴(yán)重后果，敦促自身及時(shí)還款。二是，要最大程度上發(fā)揮出相關(guān)金融政策的實(shí)際效用，為個(gè)人購(gòu)房需求提供強(qiáng)有力支持。三是，貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身要不斷提升管理經(jīng)營(yíng)意識(shí)，推行長(zhǎng)效化、常態(tài)化的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，最大程度上防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。四是，要對(duì)企業(yè)因負(fù)債二導(dǎo)致的連環(huán)風(fēng)險(xiǎn)加大監(jiān)管力度，必要時(shí)還可以附加其他擔(dān)保措施。五是，應(yīng)結(jié)合行業(yè)實(shí)際發(fā)展情況與相關(guān)政策規(guī)定，科學(xué)的對(duì)承擔(dān)方法以及經(jīng)營(yíng)管理理念進(jìn)行創(chuàng)新，換句話說(shuō)，即企業(yè)管理層需要加強(qiáng)自身對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控水平，實(shí)行多樣化經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)提高企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。除此之外，還要對(duì)住房按揭貸款市場(chǎng)進(jìn)行積極拓展，以此來(lái)促成房地長(zhǎng)行業(yè)的良性循環(huán)。六是，要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與變化，包括房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)、法規(guī)政策等，同時(shí)還要對(duì)抵押品的價(jià)值缺口進(jìn)行嚴(yán)格管控，根據(jù)經(jīng)濟(jì)差異實(shí)施規(guī)?；芾恚粩嗵嵘髽I(yè)信貸行業(yè)授信。

5 結(jié)論

綜上所述，風(fēng)險(xiǎn)管理既是一個(gè)目的，但更多的也是一種手段，從本質(zhì)上看，風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)利用一系列手段對(duì)放貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，可以說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)基本能力的一方面體現(xiàn)，只有抓住核心、有條不紊的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控，才能夠確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。在居民住房水平不斷提升的前景下，住房信貸扮演著重要角色，而更好的應(yīng)對(duì)貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，不僅能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上滿足個(gè)人購(gòu)房需求，同時(shí)也對(duì)我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。