芻議房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題及優(yōu)化對(duì)策

文/呂薇薇，大連勝鼎置業(yè)有限責(zé)任公司

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化改革對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了更廣闊的空間，行業(yè)內(nèi)部為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中抓住機(jī)遇，利用會(huì)計(jì)核算加強(qiáng)內(nèi)部控制，提升自身發(fā)展的綜合實(shí)力，以便占據(jù)更多市場(chǎng)份額。但是市場(chǎng)環(huán)境的變化，使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露出了更多的問(wèn)題，嚴(yán)重影響著會(huì)計(jì)核算的效果與價(jià)值。為此，系統(tǒng)的總結(jié)房地產(chǎn)快捷核算中的問(wèn)題，展開(kāi)有效的會(huì)計(jì)核算優(yōu)化，對(duì)提升會(huì)計(jì)核算效果有著重要的意義。

1 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題分析

1.1 會(huì)計(jì)核算科目過(guò)于復(fù)雜

會(huì)計(jì)科目是指根據(jù)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致劃分的會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目，會(huì)計(jì)核算在設(shè)置科目過(guò)程中利用會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)的特有方法，并根據(jù)國(guó)家規(guī)定、行業(yè)規(guī)范保障科目層次結(jié)構(gòu)合理，這是會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)性工作，以便保障會(huì)計(jì)核算的全面性與完整性。但是從當(dāng)前會(huì)計(jì)科目設(shè)置的實(shí)際情況來(lái)看，科目過(guò)于復(fù)雜，其中涉及到新賬與舊賬不同科目，要分別登記在不同的賬本上，從而增加了會(huì)計(jì)核算的工作量，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在投資分析環(huán)節(jié)中出現(xiàn)錯(cuò)誤。

1.2 未充分披露企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，財(cái)務(wù)活動(dòng)中蘊(yùn)藏著諸多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這主要是企業(yè)發(fā)展中，內(nèi)外部環(huán)境始終處于變化狀態(tài)，容易導(dǎo)致財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期情況出現(xiàn)差入，從而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)會(huì)計(jì)核算發(fā)現(xiàn)其中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等等，以便及時(shí)制定防范措施。但是目前的會(huì)計(jì)核算中，只簡(jiǎn)單完成了會(huì)計(jì)科目的核算工作，并對(duì)核算結(jié)果展開(kāi)深入的分析，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中面對(duì)更多的威脅。

1.3 企業(yè)收入隱匿情況十分突出

房地產(chǎn)企業(yè)投資收益周期長(zhǎng)，產(chǎn)品通常通過(guò)預(yù)售的方式進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，但企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)間與繳納稅費(fèi)中間的間隔較長(zhǎng)，很多企業(yè)為了降低發(fā)展成本，將預(yù)售款額納入到預(yù)售賬款科目中，隱匿企業(yè)的收入情況，從而減少繳納稅費(fèi)，這種方法違法了國(guó)家相關(guān)規(guī)定，并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

2 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化對(duì)策

2.1 優(yōu)化會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

優(yōu)化會(huì)計(jì)科目的設(shè)置主要是為了簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算內(nèi)容，基于科目設(shè)置合理、必要科目齊全的原則展開(kāi)具體的設(shè)置，要求會(huì)計(jì)科目與企業(yè)實(shí)際規(guī)模、實(shí)際項(xiàng)目情況相符，并保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本全面，合理設(shè)置房屋開(kāi)發(fā)成本。在必要的情況下，會(huì)計(jì)核算人員有必要深入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際環(huán)境中了解情況，合理設(shè)施土地開(kāi)發(fā)成本等二級(jí)科目。此外，除去會(huì)計(jì)核算必須具備的科目外，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況酌情增加會(huì)計(jì)科目，保障會(huì)計(jì)科目能夠反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展的整體情況，能夠更直觀的、全面的、完整的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

2.2 提升會(huì)計(jì)核算工作的配比性

與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式相對(duì)特殊，其涉及的領(lǐng)域廣，資金密集度高，會(huì)計(jì)核算內(nèi)容也較多，保障其配比性科學(xué)合理，對(duì)提升會(huì)計(jì)核算效果與質(zhì)量有著重要的意義。具體來(lái)講，首先配備充足的會(huì)計(jì)核算人員，為了避免出現(xiàn)錯(cuò)誤，盡量保障每項(xiàng)核算內(nèi)容都經(jīng)過(guò)兩至三人的復(fù)核，并將會(huì)計(jì)核算內(nèi)容按照性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)，確定每種類(lèi)型的負(fù)責(zé)人，對(duì)該類(lèi)型會(huì)計(jì)科目展開(kāi)詳細(xì)的核算。其次，重視現(xiàn)代化技術(shù)的引進(jìn)，提升會(huì)計(jì)核算工作水平，如引入會(huì)計(jì)核算信息化軟件，利用軟件代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人工核算，提升核算的效率，并降低人為因素對(duì)核算結(jié)果的影響，提升核算結(jié)果的精準(zhǔn)性。最后，夯實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)，應(yīng)提升會(huì)計(jì)核算人員的綜合能力與專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，在會(huì)計(jì)核算中保障核算行為規(guī)范、核算方法正確、核算信息真實(shí)有效，從而提升會(huì)計(jì)基礎(chǔ)的質(zhì)量。

2.3 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過(guò)隱匿收入情況逃避繳納稅費(fèi)的問(wèn)題，政府以及行業(yè)必須予以高度重視，形成健全的經(jīng)濟(jì)監(jiān)管體系，加強(qiáng)政府、行業(yè)以及企業(yè)自身的監(jiān)管力度，重新分析當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)報(bào)表設(shè)置的合理性，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況對(duì)財(cái)產(chǎn)報(bào)表制作提出新的規(guī)定與要求，以便能夠全面反映出企業(yè)的財(cái)產(chǎn)情況，作為公允值計(jì)算的依據(jù)，準(zhǔn)確的分析公允值變動(dòng)后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)帶來(lái)的影響。此外，政府還應(yīng)聯(lián)合銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)展開(kāi)全方位監(jiān)督，從而真實(shí)的披露房地產(chǎn)企業(yè)的收入。

2.4 重視風(fēng)險(xiǎn)控制

財(cái)務(wù)活動(dòng)中任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生都可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，因此，必須形成前饋控制思維，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中可以通過(guò)信息系統(tǒng)及時(shí)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行披露，及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行處理，提升企業(yè)內(nèi)部抵御能力。從目前會(huì)計(jì)核算工作的情況來(lái)看，應(yīng)保障內(nèi)外部初始財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性與可靠性，并合理進(jìn)行信息重組與深入分析，利用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)對(duì)信息進(jìn)行評(píng)估，精準(zhǔn)識(shí)別其中的風(fēng)險(xiǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源制定防范策略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身的發(fā)展現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)知，并認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算的重要性，及時(shí)優(yōu)化會(huì)計(jì)核算方法與手段，利用會(huì)計(jì)核算加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)不受損。因此，應(yīng)合理處理當(dāng)前會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的價(jià)值。