經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn) 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問題及策略

張華軍

（浙江楊帆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，浙江 杭州 311200）

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)是在項(xiàng)目資金籌備過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金非常大，使得企業(yè)需要接入大量資金來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，然而企業(yè)借入大量的資金將會(huì)產(chǎn)生不能及時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)引起企業(yè)收益主要是股東收益產(chǎn)生較大程度的變化。目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種類型：一種，房地產(chǎn)企業(yè)通過舉債的方式來達(dá)到籌備資金的目的，在這其中為企業(yè)帶來了不能及時(shí)償還甚至是無法償還的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；一種，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行資金的籌備，然而股票的發(fā)行容易受到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行成本等方面的影響，使其給資金的籌備帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，即通常所說的股權(quán)籌資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的風(fēng)險(xiǎn)基于形成不同原因的角度又可分為：①現(xiàn)金性風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中現(xiàn)金的短缺以及現(xiàn)金流入的結(jié)構(gòu)與籌備資金債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)不能進(jìn)行有效地匹配，從而造成在現(xiàn)金支付過程中的一種風(fēng)險(xiǎn)；②收支性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在收入不能滿足企業(yè)支出的情況下，對于企業(yè)到期的債務(wù)而無法償還的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中，投資風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)其投資盈利的目的而將資金投入到地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營等一系列活動(dòng)中，而由于各種不確定因素可能造成的虧損甚至是破產(chǎn)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。通常來說，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資會(huì)受到國家的宏觀調(diào)控、自身戰(zhàn)略目標(biāo)、管理措施失誤及借款利率的極具上升等多方面的因素而造成企業(yè)對未來投資收益產(chǎn)生各種的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)：①系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，即由于國家的宏觀調(diào)控及一些社會(huì)及政治因素而產(chǎn)生的市場風(fēng)險(xiǎn)；②非系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，即由于房地產(chǎn)企業(yè)因內(nèi)部運(yùn)營、投資決策失誤而引起的企業(yè)投資沒有獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益而產(chǎn)生的對內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)不合理的利潤分配而引起企業(yè)后續(xù)的運(yùn)營及管理出現(xiàn)不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種類型：一種，在企業(yè)收益確認(rèn)時(shí)由于核算收益而忽略了投入成本，從而造成收益核算過多而使得企業(yè)利潤分配過多，同時(shí)造成企業(yè)的納稅也多，如在通貨膨脹時(shí)或?qū)?huì)計(jì)政策選擇不恰當(dāng)，對于成本的核算忽略了金融比率的變化而將企業(yè)的收益核算賬面過高，使得企業(yè)利潤的分配存在極大的不合理性和風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)；一種，是由于對企業(yè)投資的時(shí)間及資金回收期限等因素把控不合理而造成的企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)出現(xiàn)過度的發(fā)放股利，使得企業(yè)將利潤回收投放給投資者而造成企業(yè)內(nèi)部的資金不足或短缺，這將會(huì)對企業(yè)的運(yùn)營帶來極大的阻礙，從而影響企業(yè)債權(quán)人的收益。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

（一）籌資環(huán)節(jié)的問題

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資環(huán)節(jié)主要存在的問題有兩點(diǎn)：第一，企業(yè)對于資金籌備的流程管理不當(dāng)；目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)在籌備資金環(huán)節(jié)始終忽略企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)問題，這就極易造成房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債遠(yuǎn)超于企業(yè)可承受的范圍內(nèi)，對于企業(yè)可承受的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)缺乏必要的評估和考核機(jī)制，對于企業(yè)未來的資金周轉(zhuǎn)不能做出科學(xué)合理的預(yù)測和評估，從而使得企業(yè)很可能背負(fù)過大的利息費(fèi)用。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資策略與企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展結(jié)構(gòu)沒有相統(tǒng)一，目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都采用的短期資金籌備計(jì)劃，忽略資金籌備與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展相結(jié)合的重要性，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌備資金方式單一，其靈活性差，極易造成企業(yè)的資金短缺現(xiàn)象，從而影響企業(yè)的正常運(yùn)營和項(xiàng)目停滯現(xiàn)象的發(fā)生，最終給企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻力。

（二）投資環(huán)節(jié)的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目資金投入環(huán)節(jié)：首先，是對項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的控制力弱，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常的前期資金投入都是非常大的，如果對項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制不夠合理和到位，極易造成項(xiàng)目在運(yùn)行過程中的資金缺乏，使得企業(yè)過分依賴于貸款而維持運(yùn)營，這就在很大程度上加重了企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前市場上個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目類型相對比較單一，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，由于國家的宏觀調(diào)控等市場因素使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大大增加，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的戶型過于單一使得市場競爭力低下而極易引發(fā)戶型產(chǎn)品的滯銷，從而極大程度地加大了企業(yè)投入資金的回收難度，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

（三）收益分配環(huán)節(jié)的問題

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配環(huán)節(jié)也存在著一系列的問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配制度存在極大的不合理性，由于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤分配時(shí)沒有制定嚴(yán)密的分配機(jī)制而是投資者依據(jù)市場情況而隨意主觀的判斷；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配程序相對復(fù)雜，部分企業(yè)沒有按照國家制定的相關(guān)法律法規(guī)取進(jìn)行利潤的合理分配，而是為了逃稅避稅而自行制定了程序較為復(fù)雜的利潤分配程序，使得房地產(chǎn)企業(yè)得不到可持續(xù)的長足發(fā)展。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

（一）籌資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資要選擇多元化的籌資方式，如將長期借貸和短期借貸方式以企業(yè)發(fā)展的具體戰(zhàn)略方向進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)拓寬企業(yè)的融資渠道的目的。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期普遍較長并且項(xiàng)目的前期投入很大，這些都促使企業(yè)擴(kuò)展多元化的籌資方式，從而將企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下優(yōu)化企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)并對企業(yè)的負(fù)債規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格的把控，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況深刻認(rèn)識到負(fù)債規(guī)模把控對于企業(yè)籌資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，從而選擇企業(yè)能承受的最佳負(fù)債規(guī)模而實(shí)現(xiàn)最大的項(xiàng)目收益。房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)，綜合考慮企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和債務(wù)償還能力，將企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受的范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）投資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對于成本的控制管理，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資普遍是開發(fā)商通過獲取土地而獲得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，即拿地儲備獲得開發(fā)權(quán)利。在拿地儲備過程中企業(yè)主要是根據(jù)拿地價(jià)位的高低就盲目憑借粗略的計(jì)算甚至是直覺來決定項(xiàng)目土地是否值得獲取，這種做法對于億萬計(jì)的資金投入來說無疑是蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地儲備前，要根據(jù)國家的宏觀調(diào)控、市場營銷及項(xiàng)目的成本等諸多因素，并結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展、盈利目標(biāo)，綜合考慮自身可承擔(dān)的投融資風(fēng)險(xiǎn)以及市場可持續(xù)發(fā)展的政策與策略來進(jìn)行全面的評判，最終才決定是否拿地儲備，如目前來說政府提倡的是“房住不炒”的地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合該市場政策進(jìn)行綜合的考慮和評判，從而將拿地儲備的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）收益分配階段的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展方向、財(cái)務(wù)狀況及融投資能力并結(jié)合國家相關(guān)的法律法規(guī)來制定科學(xué)合理地企業(yè)收益分配方案。首先，要在確保外部債權(quán)人利益的情況下進(jìn)行投資人與債權(quán)者的收益分配，并且實(shí)現(xiàn)企業(yè)能夠按時(shí)償還相關(guān)的債務(wù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要制定必要的財(cái)務(wù)激勵(lì)制度來達(dá)到滿足經(jīng)營者和投資人之間合理的收益分配，從而有效避免不必要的矛盾 和沖突；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配在保證企業(yè)各股東合法收益的基礎(chǔ)上，要以企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為主要的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

四、結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是改革開放以來，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，各地的高樓大廈也如雨后春第般拔地而起，房地產(chǎn)企業(yè)曾一度成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)市場中樓價(jià)的快速增長以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下出現(xiàn)了跌巖起伏的發(fā)展形態(tài)，也造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題越來越多，使其面臨著極大的發(fā)展與創(chuàng)新挑戰(zhàn)。因此，在目前的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略就顯得尤為重要，只有制定科學(xué)合理地財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的不斷向前發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下不斷尋求新的突破與機(jī)遇，有效規(guī)避相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)的長足發(fā)展。