論商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體） 運(yùn)營期全面預(yù)算管理

趙麗麗

（濟(jì)南格致機(jī)械有限公司，山東 濟(jì)南 250031）

一、引言

俗話說“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。全面預(yù)算管理作為重要的企業(yè)管控工具，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多都實(shí)行了全面預(yù)算管理，全面預(yù)算管理可以使企業(yè)目標(biāo)具體化，并從企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但是，由于制度、管理水平及人員等因素的限制，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理過程中仍存在很多問題，致使全面預(yù)算管理難以充分發(fā)揮其應(yīng)有的效用。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及企業(yè)自身狀況，從全面預(yù)算管理出現(xiàn)的問題入手，優(yōu)化全面預(yù)算管理工作，將全面預(yù)算管理工作的作用落到實(shí)處，以提升企業(yè)管理水平，對(duì)保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）運(yùn)營期全面預(yù)算管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項(xiàng)目分為建設(shè)期和運(yùn)營期，這是兩個(gè)截然不同的階段。在運(yùn)營期，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)的全面預(yù)算管理除具備一般企業(yè)全員、全方位、全過程的特點(diǎn)外，還有其行業(yè)的特殊性。運(yùn)營期全面預(yù)算工作一般包括業(yè)務(wù)預(yù)算和資金預(yù)算，其現(xiàn)狀如下：

（一）業(yè)務(wù)預(yù)算中，收入預(yù)算是基礎(chǔ)

在城市綜合體的運(yùn)營期內(nèi)，業(yè)務(wù)預(yù)算主要分為收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算兩大類。其中，收入預(yù)算是整個(gè)業(yè)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)，也是成本費(fèi)用預(yù)算開支的重要依據(jù)，包括銷售收入、租賃收入、物業(yè)管理收入等。收入狀況決定了公司贏利能力及資金回籠速度，在制定收入預(yù)算時(shí)，要結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，不能脫離實(shí)際。在當(dāng)前的實(shí)際工作中，由于影響因素過多，收入預(yù)算的制定也是最難把握的，過于激進(jìn)或過于保守的情況都時(shí)有發(fā)生。

（二）資金預(yù)算是重點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，雖然運(yùn)營期相比之前建設(shè)期的巨額資金投入，資金需求量已大幅度降低。但由于其行業(yè)特殊性，大額資金的支出項(xiàng)還是很多，如：為保持項(xiàng)目的競爭力，定期翻新及二次裝修；整體及單元內(nèi)部的改造；宣傳推廣費(fèi)用；維持日常運(yùn)營的費(fèi)用支出等。尤其在運(yùn)營初期，入不敷出的情況時(shí)有發(fā)生。而進(jìn)入成熟期后，又會(huì)出現(xiàn)資金閑置的情況。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就要不斷開發(fā)新項(xiàng)目，而開發(fā)新項(xiàng)目所需的大量資金，又需要現(xiàn)有項(xiàng)目資金積累的支持。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，制定合理的投、融資計(jì)劃、周密的資金預(yù)算管理至關(guān)重要。

三、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）運(yùn)營期全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不全面，缺乏大局觀

在實(shí)際工作中，有些商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不夠全面，缺乏大局觀。沒有將全面預(yù)算與企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合起來，更多的是把全面預(yù)算當(dāng)作下一年工作計(jì)劃或業(yè)績目標(biāo)。因此，在為突出業(yè)績的情況下，追求短期效益，急功近利的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際情況與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)偏差。

（二）各部門對(duì)全面預(yù)算管理參與度不高

長久以來，很多企業(yè)的管理人員對(duì)全面預(yù)算的重視程度不夠，并且經(jīng)常有這樣一種錯(cuò)覺，認(rèn)為預(yù)算就是財(cái)務(wù)部門的工作，其他部門的參與是在協(xié)助財(cái)務(wù)部門完成工作。在這種思想的驅(qū)使下，預(yù)算編制的積極性和準(zhǔn)確性都不高，預(yù)算編制結(jié)果不理想；在預(yù)算執(zhí)行中，由于其約束性較強(qiáng)，還會(huì)經(jīng)常遇到一些抵觸情緒。這些問題，都造成全面預(yù)算管理工作參與度不高，工作進(jìn)展緩慢且經(jīng)常出現(xiàn)誤差，導(dǎo)致全面預(yù)算流于形式，難以達(dá)到預(yù)期效果。

（三）預(yù)算目標(biāo)的制定脫離實(shí)際

在制定預(yù)算目標(biāo)時(shí)，對(duì)環(huán)境分析不夠，沒有很好地結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況。目標(biāo)制定缺乏科學(xué)性，數(shù)據(jù)填寫過于隨意。在編制預(yù)算時(shí)，經(jīng)常出于自身利益著想，首先考慮的不是企業(yè)整體目標(biāo)，而是更有利于實(shí)現(xiàn)自己的業(yè)績。例如：招商租賃部門在編制收入預(yù)算時(shí)，有意將收入目標(biāo)降低；而推廣部門為了下一年度有足夠的費(fèi)用預(yù)算，降低推廣活動(dòng)的談判難度，有意多做費(fèi)用等。導(dǎo)致預(yù)算編制完成后，預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際情況偏離較大，需經(jīng)過多次反復(fù)修改才能達(dá)到預(yù)期效果。

（四）預(yù)算編制不符合行業(yè)特點(diǎn)，導(dǎo)致執(zhí)行不力

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)有很強(qiáng)的行業(yè)特殊性，一般通用型全面預(yù)算管理體系很難適用于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。即使同行業(yè)企業(yè)由于管理方式不同，關(guān)鍵性預(yù)算指標(biāo)選擇也不盡相同，生搬硬套舶來之物，會(huì)導(dǎo)致指標(biāo)脫離業(yè)務(wù)，使預(yù)算無法正常執(zhí)行。

（五）預(yù)算分析、控制不到位，缺乏必要的考核機(jī)制

有些商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)的管理人員，認(rèn)為預(yù)算編制完成，就完成了一項(xiàng)大工程，預(yù)算審批通過即萬事大吉。沒有真正在思想上形成足夠的預(yù)算分析和控制意識(shí)，在實(shí)際工作中，也沒有真正將預(yù)算指標(biāo)當(dāng)成自己必須實(shí)現(xiàn)的工作目標(biāo)。企業(yè)缺乏相應(yīng)的預(yù)算執(zhí)行考核標(biāo)準(zhǔn)，部門及員工的績效考核不與預(yù)算的達(dá)成效果掛鉤，全面預(yù)算工作非但起不到激勵(lì)作用，也無法引起員工的重視及參與積極性。殊不知，完成預(yù)算編制僅僅是開始，而接下來的日常執(zhí)行、監(jiān)督、控制、分析，才是全面預(yù)算管理中最重要的一環(huán)，它直接導(dǎo)致企業(yè)是否能走向?qū)崿F(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)之路。因此，沒有相應(yīng)的考核機(jī)制，做不到的事中監(jiān)督控制和事后分析，全面預(yù)算管理就變成了一紙空文。

（六）預(yù)算調(diào)整過于隨意，影響企業(yè)戰(zhàn)略達(dá)成

不可否認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境影響因素眾多，預(yù)算實(shí)現(xiàn)起來確有一定難度。但有些企業(yè)沒有相應(yīng)的預(yù)算調(diào)整制度和標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算調(diào)整過于隨意和頻繁。更有甚者，一旦感覺預(yù)算目標(biāo)不好實(shí)現(xiàn)，就要求調(diào)整預(yù)算。有的企業(yè)雖然不經(jīng)常大張旗鼓地調(diào)整預(yù)算，但在實(shí)際執(zhí)行階段，卻經(jīng)常會(huì)有費(fèi)用超預(yù)算或收入低于預(yù)算的特殊審批。如果沒有客觀全面的分析及嚴(yán)格的預(yù)算調(diào)整審批制度，為了實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，完不成預(yù)算就去調(diào)整或特批，不但發(fā)現(xiàn)不了工作中存在的真正問題，預(yù)算工作也就失去了意義。

（七）參與預(yù)算編制的人員綜合素質(zhì)參差不齊

由于預(yù)算的編制需要各部門員工的共同參與，參與預(yù)算編制人員的責(zé)任心、工作能力和專業(yè)素質(zhì)的高低直接影響到預(yù)算的編制結(jié)果。各部門提供的原始數(shù)據(jù)是預(yù)算編制的基礎(chǔ)，如果此時(shí)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大偏差，那以此為基礎(chǔ)編制出來的預(yù)算一定會(huì)出現(xiàn)問題。

四、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）運(yùn)營期全面預(yù)算管理的對(duì)策措施

（一）正確認(rèn)識(shí)全面預(yù)算，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為全面預(yù)算管理導(dǎo)向

首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要從思想上對(duì)全面預(yù)算工作有足夠的認(rèn)識(shí)，高度重視并直接領(lǐng)導(dǎo)這項(xiàng)工作。把企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)作為全面預(yù)算管理工作的導(dǎo)向，緊密結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃，制定全面預(yù)算管理的方案及指標(biāo)體系，落實(shí)具體的工作任務(wù)及目標(biāo)。

（二）成立預(yù)算小組，提高全面預(yù)算參與度

在年度預(yù)算編制工作開始前，組織全面預(yù)算會(huì)議，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，各部門負(fù)責(zé)人及參與預(yù)算編制的人員必須參加。要讓管理層及全體員工意識(shí)到，全面預(yù)算是保障企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的管理工具，應(yīng)該是全公司所有部門全員參與，并非只是財(cái)務(wù)部門的工作。

為了保證全面預(yù)算工作的順利推進(jìn)，需成立預(yù)算小組，由公司負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長，以提高預(yù)算管理的權(quán)威性。預(yù)算小組由財(cái)務(wù)部門牽頭，其他部門抽調(diào)對(duì)本部門業(yè)務(wù)熟悉的骨干人員加入。

（三）結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，制定三到五年科學(xué)可行的預(yù)算目標(biāo)

全面預(yù)算應(yīng)在考慮政策因素及市場環(huán)境變化，結(jié)合企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及長短期發(fā)展規(guī)劃，制定科學(xué)合理，切實(shí)可行的預(yù)算目標(biāo)。以滾動(dòng)三到五年為期，后期結(jié)合環(huán)境變化定期調(diào)整。杜絕在制定預(yù)算目標(biāo)時(shí)，以個(gè)人業(yè)績達(dá)成為預(yù)算目標(biāo)的情況。

（四）根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，制定適合企業(yè)自身的預(yù)算編制方法

運(yùn)營期的商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)，應(yīng)結(jié)合運(yùn)營期的特點(diǎn)及企業(yè)具體情況，制定預(yù)算指標(biāo)，同時(shí)根據(jù)本公司的業(yè)務(wù)管理模式制定適合企業(yè)自身的預(yù)算編制方法。

與預(yù)算目標(biāo)的制定相一致，采用三至五年滾動(dòng)預(yù)算編制方式。根據(jù)全面預(yù)算目標(biāo)制定詳細(xì)可行的預(yù)算指標(biāo)，并將預(yù)算指標(biāo)層層分解，橫向到邊，縱向到底，使全面預(yù)算工作落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位。在預(yù)算編制階段，財(cái)務(wù)部下發(fā)預(yù)算模版，各部門預(yù)算小組成員負(fù)責(zé)本部門預(yù)算組織工作。對(duì)本部門基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、填寫及初步審核，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)匯總、整理分析數(shù)據(jù)。

（五）做好預(yù)算分析與控制工作，建立健全的預(yù)算考核機(jī)制

在預(yù)算執(zhí)行階段，業(yè)務(wù)部門需以預(yù)算數(shù)為基準(zhǔn)推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展，各部門預(yù)算小組成員需及時(shí)對(duì)本部門的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行差異對(duì)比分析，對(duì)于差異較大的，需由具體業(yè)務(wù)執(zhí)行人做出詳細(xì)說明，并作為預(yù)算調(diào)整的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門預(yù)算執(zhí)行情況，對(duì)于與預(yù)算指標(biāo)偏離較大的情況，及時(shí)進(jìn)行預(yù)警，并定期提供預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告。

為促進(jìn)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，激發(fā)員工參與預(yù)算的積極性，應(yīng)將各部門預(yù)算執(zhí)行情況納入考核范圍。選擇合理的關(guān)鍵考核指標(biāo)，明確指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制。將預(yù)算執(zhí)行部門及員工預(yù)算執(zhí)行情況與績效考核掛鉤，并作為年度考核、薪資調(diào)整及晉升的標(biāo)準(zhǔn)之一。

（六）規(guī)范預(yù)算調(diào)整制度

國家政策、市場環(huán)境不斷變化，預(yù)算也不是一成不變的。在全面預(yù)算管理的過程中，需定期根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。但預(yù)算調(diào)整必須在規(guī)范的流程下進(jìn)行，不可隨意、盲目的調(diào)整。企業(yè)可根據(jù)自身情況，按季度或半年度進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。企業(yè)應(yīng)在充分考慮國家政策、市場環(huán)境及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，綜合分析內(nèi)、外部影響因素，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況及當(dāng)前預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，在規(guī)定的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行全面調(diào)整。除此之外，對(duì)個(gè)別特殊超預(yù)算的情況，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定流程進(jìn)行特批。

（七）組織相關(guān)培訓(xùn)，提升參與預(yù)算編制人員綜合素質(zhì)

為保證預(yù)算編制質(zhì)量，在年度預(yù)算工作開始前，要對(duì)公司員工認(rèn)真做一次全面預(yù)算管理培訓(xùn)，原則上要求全體員工參加，使全面預(yù)算工作深入人心。

為提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，首先，要求參與預(yù)算編制的各部門預(yù)算小組成員必須非常熟悉本部門工作，對(duì)本部門的工作職責(zé)及各個(gè)工作環(huán)節(jié)了如指掌。部門負(fù)責(zé)人在指定人選時(shí)，一定要做好相關(guān)培訓(xùn)工作。另外，在預(yù)算工作開始之前，財(cái)務(wù)部要負(fù)責(zé)做好各部門預(yù)算數(shù)據(jù)報(bào)送的相關(guān)培訓(xùn)工作，如預(yù)算模版的使用及填寫說明、注意事項(xiàng)等。

五、結(jié)論

在商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）企業(yè)運(yùn)營期，完善的內(nèi)部管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否運(yùn)作成功的關(guān)鍵。而全面預(yù)算管理能夠把控企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，是保證企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要工具。因此，重視和加強(qiáng)全面預(yù)算管理，不但可以提升企業(yè)管理水平，還可以使企業(yè)各項(xiàng)資源實(shí)現(xiàn)合理配置，提升資源使用效率，為企業(yè)創(chuàng)造更高的效益，最大限度地保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。