上市房地產公司財務管理

鄭娜

（聊城昌庭置業有限公司，山東 聊城 252000）

一、房地產上市公司財務管理的特殊性與重要性分析

（一）房地產上市公司財務管理的特殊性

相較于其他的行業，房地產行業的上市公司的財務管理就一定的特殊性。首先，源于房地產行業屬于資金密集型行業，每一項房地產項目的開展與運營都伴隨著高額度的資金投入與運轉。第二，房地產行業的投資周期較長，資金回轉較慢，而且在整個地產項目的實施過程中面臨各種各樣的不確定因素與資金風險，這無疑對房地產上市公司的財務管理在巨大的挑戰。第三，房地產上市公司的土地獲取主要是以招標的模式完成，在此過程中對大量的資金有所需求，因此如何進行及時有效的融資對其項目的設計與開展有直接的關聯，由此可以看出相比于其他行業的企業，房地產上市公司的融資管理對整個企業管理以及項目運營的發展至關重要。

（二）房地產上市公司財務管理的重要性

房地產行業作為中國經濟發展的重要基礎與支柱，其與地方的城市化發展以及工業化發展等各個領域也有著千絲萬縷的關系。那么如何對房地產上市公司管理運營過程中的資金進行科學有效的管理，以保證資金配置效率與利用率，是房地產上市公司財務管理領域的重要研究內容。這直接關系著房地產上市公司其他各個部門以及房地產項目順利開展，最終影響整個房地產行業的可持續性生存與發展。

二、房地產上市公司財務管理中存在的缺陷

首先，房地產上市公司內部對財務管理工作以及相關的配合性與輔助性工作沒有足夠重視，執行力度遠遠沒有達到標準。具體來講目，房地產行業的上市公司財務管理制度的實施僅僅停留在形式層面，科學性與專業性并不高。從實際出發，上市公司財務管理工作中存在的問題諸多，比如費用的支出標準體系不完善，收入與支出的審批流程不健全以及審批的手續與流程不完整等。這就使得房地產上市企業的費用支出以及標準存在混亂的不良現象。面對所存在的上述問題，很多的房地產上市公司為節約財務管理的成本，怠于進行財務管理制度規定的改革，進而阻礙了財務管理工作以及其他部門工作的有效開展。

然后，房地產上市公司的融資來源不夠廣泛且門檻逐年上升，在一定程度上阻礙了項目的順利開展與實施，甚至會對整個房地產行業的蓬勃發展有源頭性的影響。源于房地產行業的特殊性，每一項地產項目都需要巨額資金使用，尤其是地皮的購買價格以及地產項目的建設，都需要大量的資金投入，這無疑為房地產上市公司的融資要來了巨大的挑戰。就目前而言，內部融資與外部融資是房地產上市公司主要的融資方式與渠道。其中，內部的資金來源主要包括兩個方面，一是企業自有資金，二是企業商品房的預售款項。而房地產行業上市公司的外部融資渠道大多是來源是上市公司的股票融資、債券融資以及銀行的信用貸款等，且主要以銀行信用貸款為主。但是由于融資額度巨大且企業信用資質難以準確評估，銀行的貸款門檻也在逐年增加，再加上國家近年來去杠桿政策的實施，對房地產上市公司的融資管理帶來了巨大的挑戰。

接著，房地產上市公司的資金管理系統有待提升科學性與系統性。房地產行業涉及的地產項目規模最大、內容較多，其相對應的財務管理也是一項具有系統化、規模化的工程，可以看出，高效的財務管理直接與房地產上市公司投資項目的建設以及可持續性等多個方面息息相關。然而，就目前而言，存在部分上市公司的投資計劃僅僅是停留在年度層面，并沒有針對階段性的投資細分計劃，這無疑對資金管理工作增加難度與挑戰。隨著時間的推移，財務管理部門無法對地產項目的資金進行系統化集中化的監督與管理，可能造成一定程度的資金運轉潛在隱患。而且，目前存在部分房地產上市公司就預算管理并沒有設置詳細的資金預算管理規章制度。在資金使用過程中，所存在超出預支的現象，將會導致地產項目資金使用的隨意性與盲目性，為企業的資金運行與可持續性發展造成不良隱患。

最后，房地產上市公司的財務管理等相關工作都是處于被動的運行狀態。通過調研發現，存在部分房地產上市公司的財務管理制度以及運營模式仍然采用傳統的方式方法，并沒有根據企業的實際變化情況以及項目實施的需求進行動態調整。長此以往，財務管理工作的被動性將會使得企業在財務預測、調整控制等方面存在更大更多的問題與隱患。因此，房地產上市公司應當就組織內部的財務管理工作進行動態的調整與創新，以求保障企業運營管理以及地產項目實施的高效性。

三、優化升級房地產上市公司的財務管理

（一）強化財務管理意識與制度

針對目前公司所存在的財務管理制度執行問題，相關部門應當致力于財務管理意識強化與財務管理制度完善兩個重要方面。一方面，企業應當強化財務管理部門的職能，并進一步明確財務管理部門的各項崗位職責，在此基礎上強調突出財務管理工作在整個企業運營管理中的重要地位。同時，將財務管理工作內容進行績效考核，以求提升財務專業人才工作的積極性和主動性。另一方面，房地產上市公司應該注重升級和完善現有的財務管理制度，這是因為財務管理工作的高效開展與其相匹配的財務管理制度密切相關。因此，財務管理部門應當就財務相關的各項工作進行嚴格的把控，尤其是對地產項目的資金支出審核流程進行規范化管理，以求進一步提升資金管理的效能。更為重要的是的，通過審計制度的升級完善保證各項資金的使用安全，并對地產項目的財務運營情況進行實時動態監控，繼而保證房地產上市公司財務管理工作的順利開展。

（二）開發與拓展多元融資渠道

針對目前房地產上市公司所面臨的融資困難且門檻較高的問題，企業可以嘗試通過以下渠道來破除這一資金獲取障礙。首先，企業應擺脫對銀行信用貸款的過度依賴，大膽嘗試其他低成本的公司渠道融資渠道。具體來講，企業可以和行業內其他的中小規模地產企業形成戰略聯盟并進行聯合開發，彼此之間實現資金的互相支持與利益共享。第二，企業可以面向民間企業這一渠道進行融資，但在此過程中要特別注意避免財務風險的發生。此外，房地產上市公司可以借助能夠為中小企業提供資金支持的金融機構，如信托或基金證券等模式進行債權融資，以緩解短期內的資金運轉。第三，房地產上市公司可以充分利用與發揮產業鏈上下游的關系。就上游來講，可以申請延期支付項目施工企業以及地產項目材料供應商的相關成本費用；就下游來講，可以適當提升消費者購置房產的首付比例以及額度。

（三）實現資金管理系統的系統性與科學性

針對房地產上市公司資金管理系統目前所存在的問題，相關的部門應當致力于在結合企業現實經營管理情況的前提下完善與升級資金管理體系，實現系統性與科學性的資金管理。具體來講，首先，企業應該根據組織內部情況以及外部的市場環境進行科學合理的預算編制，并在此基礎上對資金規劃目標進行科學有效的橫向和縱向分解。同時，在地產項目實施的過程中進行嚴格的監督和管理并根據現實需求進行微調。總體來講，房地產上市公司需要做到在沒有資金規劃的情況下不得有資金支出，而在有資金計劃的情況下進行嚴格把控，防止出現超出預知的情況。此外，房地產上市公司需要通過設立專門的臺賬對地產項目工作涉及到的各項資金使用情況進行實時動態的監督和管理，力求保障企業資金的規范化使用。

（四）構建信息化的財務管理系統

伴隨信息技術的迅猛發展與升級，房地產上市公司可以充分利用先進信息技術的功能對傳統的財務管理模式進行改良創新與優化升級，以求通過信息技術來推動對內部財務管理功能的提升。具體來講，企業可以通過信息技術設置財務數據共享平臺，實現各部門財務管理信息的高效且準確地傳輸，提升財務管理的效率與效果，并為精細化財務管理職能的創造了硬件支持。如何實現先進信息技術與財務管理工作的有機結合，需要房地產上市公司在打破原有傳統管理模式的基礎上，對各項細分工作內容進行信息化轉型，并有針對性地進行財務管理制度的更新，為信息化財務管理系統的應用提供制度保障。