淺析房地產抵押價值評估

武文藤

摘 要：近年來，商業銀行抵押貸款業務不斷增多，給房地產評估行業帶來了機遇和挑戰。從房地產抵押價值的評估方法出發，分析了房地產抵押價值常見評估方法的原理及其適用性，為房地產評估出現的問題提出了相應的解決方法。

關鍵詞：房地產抵押價值;評估方法;價值評估

文章編號：1004-7026（2019）19-0150-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A

隨著市場經濟的不斷完善與發展，商業銀行為了降低信用貸款業務為其帶來的風險，更傾向于接受貸款人通過抵押不動產獲得相應的貸款金額。由于房地產具有不可移動性和保值增值等自然屬性以及經濟屬性，成為最常見的貸款抵押物品。對房地產的抵押價值進行合理評估成為銀行房地產抵押貸款的一個重要環節[1]。

1? 房地產抵押價值評估方法

目前，我國房地產抵押價值評估的常見方法有市場法、收益法、成本法及剩余法。

1.1? 市場法

市場法是房地產抵押價值評估的常見方法。該方法依據替代原理，利用市場上公開的同樣或類似房地產的近期交易價格，通過直接比較或類比分析的方法估測房地產的抵押價值。市場法應用的前提條件有兩個，一是被評估房地產處于公開活躍的市場;二是公開市場上有可比的房地產及其交易活動。利用市場法評估房地產通常要經過如下的程序。①收集市場資料。在公開活躍的市場上選取與被評估房地產相同或類似的可比交易案例，且案例數量不少于3個，排除個別交易的偶然性因素對評估結果的影響。②選取對房地產抵押價值影響較大的因素作為對比指標，指標的選取主要集中在交易情況、評估基準日、區域因素和個別因素這4個方面。③將可比案例與被評估房地產指標間的差異進行數值化的處理。④在各個可比案例成交價格上調整已經量化的對比指標差異，最終得出房地產的抵押價值。

由于市場法選取的房地產交易案例是真實存在的且成交價格已經經過了市場的檢驗，在一定程度上避免了評估人員在評估過程中對評估結論造成影響，更容易被評估報告的使用者所接受。市場法更適用于評估普通商品住宅等交易比較頻繁的房地產，但是由于市場法評估的是房地產的公開市場價值，而評估目的是評估房地產的抵押價值，因此如何對房地產市場價值進行調整，得出房地產的抵押價值，還需要進一步探索[2]。

1.2? 收益法

收益法是指通過估測房地產未來預期收益的現值判斷其抵押價值的方法，它服從資產評估中將利求本的思路。收益法在實際運用過程中必須具備3個條件。一是評估人員可以預測被評估房地產的預期收益，且可以用貨幣計量;二是評估人員可以預測房地產所有者獲得預期收益所需承擔的風險，并可以用貨幣計量;三是被評估房地產的預期獲利年限可以預測。利用收益法進行房地產抵押價值評估要經過以下程序。①收集大量真實有效的市場數據和風險數據。②分析并測算房地產在預測收益期內所能獲得的未來預期收益。③確定折現率。折現率為被評估房地產的預期回報率，房地產評估人員應對抵押房地產預期回報率中的特有風險進行詳細判定。④用折現率將被評估房地產未來預期收益折算成現值。⑤得出最終的評估結果。

收益法更注重房地產的實用價值，一般不用來評估公益性房地產，更適用于評估可以獲得預期收益的商業地產的抵押價值。例如寫字樓可以用每年的租金作為預期收益;酒店可以用每年的凈利潤作為預期收益，這樣得出的評估結果更為合理。房地產評估人員要對未來可能發生的各種狀況以及風險有一個相對合理的預期。采用收益法所涉及到的許多經濟技術參數，在一定情況下難以獲得，例如折現率需要使用大量的統計分析模型，這就要求房地產的估價人員要有豐富的經驗與較高的知識水平。目前，沒有實際收益且不存在潛在收益的房地產不能采取這種方法進行評估[3]。

1.3? 成本法

成本法是指首先估測被評估房地產的重置成本，然后估測被評估房地產已經存在的各項貶損因素，并將其從重置成本中扣除而得到的被評估房地產抵押價值的一種方法。成本法必須具備3個條件。一是房地產處于繼續使用狀態或假定處于繼續使用狀態;二是應當具備可以利用的施工建設、竣工驗收資料;三是形成房地產價值的耗費，這一部分需要房地產評估人員進行判定并把非正常耗費從房地產價值中剝離。利用成本法進行房地產評估需要經過以下程序。①搜集房地產評估可利用的施工資料。②根據所收集的資料計算重置成本以及分析各項貶值因素。③根據以上數據得出房地產的評估價值。房地產的重新構建價格可細分為重置價格和重建價格，一般房地產適用于重置價格，但如果難以獲得被評估房地產的歷史資料，就采用重建價格[4]。

成本法更像是其他評估方法的補充，評估人員在進行房地產估價時一般首先選擇收益法和市場法，只有在收益法基本參數難以確定、市場法需要的評估實例難以獲得的情況下，才會選擇使用成本法。成本法適用于一些建設完工不久或仍處于建設階段的房地產抵押價值評估。成本法估價比較費時費力，且不會考慮房地產所產生的未來收益，因此只采用成本法的評估結論作為參考的情況相對較少[5]。

1.4? 剩余法

除了市場法、收益法、成本法之外，剩余法在房地產估價中也比較常見。剩余法是指在評估具有開發潛力的土地價值時，通過估計將其開發成房地產可以實現的預期收益，扣除為建造和銷售該房地產所花費的必要成本費用，例如建筑成本、利息、稅收、銷售費用以及除合理利潤后的剩余價值，以此作為被估土地價格的方法。剩余法主要適用于以下幾種情況。一是在生地或熟地上建造建筑物然后出售或出租;二是未開發的生地經“三通三平”或“七通一平”變為熟地;三是對原有舊建筑物拆遷，重新進行土地開發。使用剩余法評估房地產抵押價值有以下步驟。①設計土地最佳利用方式。②預測開發完成后的樓價。③估算開發費用。④估算正常投資利潤。⑤利用公式計算地價。

剩余法主要是對土地等具有開發潛力的房地產進行評估，其應用難度相當大。使用這種方法對房地產進行評估除了要求評估人員對假設開發法應用比較熟練之外，還需要有一個良好的房地產環境。但是，當前我國的房地產法律法規不夠完善，房地產業相關政策的變動也比較大，不確定性因素很多。房地產評估行業發展時間較短，房地產開發方面缺乏權威的稅費清單和成本目錄。雖然目前的評估工作在大數據的背景下開展，但是其中的信息良莠不齊，可以參考的數據少之又少。另外，由于我國缺少統一的產權登記體系，對土地產權的界定也存在一系列困難，因此在實際操作中，銀行很少愿意辦理土地抵押貸款業務[6]。

2? 房地產抵押價值評估面臨的問題

2.1? 評估中產權關系不明晰

房地產抵押價值評估并不是對房地產實物本身的抵押價值進行評估，而是對其權力的抵押價值進行評估。在房地產抵押價值評估過程中，評估人員首先要對房地產的各項產權關系進行確認和了解。但由于我國目前并沒有統一的房地產產權登記體系，產權的登記機構較分散，登記模式多樣化，這就給房地產產權關系的梳理工作增添了困擾，影響了評估結果的準確性和客觀性。一部分人利用產權關系漏洞獲取高額的貸款，從而增加了銀行房地產抵押業務的風險[7]。

2.2? 估價人員的素質有待提高

我國的房地產評估行業屬于朝陽行業，由于國有體制改革，該行業順應時代的潮流，在短短的十幾年內發展壯大，且近幾年發展勢頭迅猛。房地產評估需要大量精通財務理論與房地產知識的綜合型人才，這樣所得到的評估結果才具參考價值。目前大多數從業人員的業務素質不高，尚不能達到行業對估價人員各項素質的要求，人員的專業知識不足和缺乏評估經驗，使其提供的評估結果有待核實。

2.3? 評估制度不健全

我國的房地產評估行業僅發展了十幾年，隨著經濟市場化，房地產抵押價值評估所面臨的問題和出現的漏洞也日益明顯。房地產抵押價值的評估費用一般由貸款人承擔，這就導致貸款人為了獲得更高的貸款額度，往往通過賄賂等手段讓房地產估價機構和相關評估人員更改評估結論，降低了評估報告的真實性、有效性以及可參考性。另外，銀行出于節約成本、提高效率的考慮，往往指定幾家評估機構承接房地產抵押價值評估業務，但不會有效管理和監督這些評估機構，這些行為都干擾了市場經濟以及房地產抵押貸款業務的有序進行。

3? 解決方法

3.1? 建立統一的產權登記體系

我國的政府房地產登記部門比較分散，管理分工不明確，存在很多漏洞，給許多不法分子提供了可乘之機，多次出現重復抵押等現象，不僅損害了貸款人的利益，也對政府的公信力產生了影響。建立相對完整、統一的產權登記體系不僅可以降低銀行房地產抵押貸款業務的風險，也有利于我國房地產行業的平穩發展。我國產權登記的相關規定主要集中在地方性法規和部門規章中，沒有統一、完整的房地產產權登記法律規范，嚴重制約著我國房地產行業的發展，我國應加快產權登記立法的進度和步伐。

3.2? 提高估價人員的整體素質

房地產估價行業面臨著前所未有的機遇與挑戰，房地產評估人員要有豐富的評估經驗以及較高的執業水平。因此房地產評估機構應加強對本機構人員的培訓。首先，房地產估價人員應清楚地了解房地產的基礎理論知識，掌握工程造價的相關原理。其次，從事房地產抵押價值評估的人員應清楚地知道銀行抵押貸款的章程，便于評估人員提供有效的評估報告。再次，加強對評估人員法律法規知識的培訓，使評估人員知法懂法，不會為了蠅頭私小利而違背評估原則，避免評估人員做出違反職業道德的事情。

3.3? 完善制度和法規

為了加強對房地產評估行業的管理，我國形成公平競爭的房地產估價市場，發布了一系列法規，制定了一系列標準，在很大程度上維護了房地產評估行業的秩序。

但是，關于房地產估價方面的法律法規仍存在大量空白。我國政府應加快完善房地產評估法律法規的進程，使房地產評估行業中的違法行為得到處罰和整治。行業管理部門應加大對房地產行業的監督和檢查力度，針對房地產評估管控薄弱的地方設立相關的監督機制，保障各項法律法規有效實施。這樣不僅可以保證房地產評估報告的有效性和可參考性，也保證了市場經濟的公平與透明[8]。