商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式研究

摘 要：近年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，為了應(yīng)對這次挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛改變運營模式，本文主要介紹商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)的現(xiàn)狀，以及其輕資產(chǎn)運營模式特點，并且運用綠地控股集團的經(jīng)營狀況說明輕資產(chǎn)運營帶來的益處。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè);輕資產(chǎn)運營模式;綠地控股集團

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運營模式

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式主要有以下這幾個方面的特點：

（1）專業(yè)分工。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一般依靠開發(fā)項目盈利，一個開發(fā)項目中存在許多環(huán)節(jié)，整個價值鏈的每個部分不是由商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全部管控，主要是由在各個方面具有專業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)承擔(dān)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個方面的關(guān)系，并且運營本身所具有的優(yōu)勢。

（2）融資渠道。輕資產(chǎn)模式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式，主要為組建基金進行籌集，降低本身資本投入，同時降低對于銀行資金的依賴，有利于項目對于資金的靈活運用，增加項目的資金來源。

（3）運營風(fēng)險。輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)在為項目投資時，開始引進銀行之外的社會資金以及相關(guān)資源，降低自身資金以及對于銀行借貸的依賴程度，放棄企業(yè)可能存在的資金方面的風(fēng)險。

（4）盈利模式。輕資產(chǎn)模式中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)進行合作，將房產(chǎn)利潤中心從土地房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵倪\營，從運營費用中獲取更多收益。企業(yè)獲得的利潤不僅為買賣房產(chǎn)分得的收益，同時也包括由于對項目進行全程管控，收取的管理費用以及超額收益，企業(yè)盈利點有效增加。

二、綠地控股集團簡介

2015年，綠地集團位居《財富》世界500強第258位，是我國實力較為雄厚的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。綠地集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目涉及全國各個地區(qū)，在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園建設(shè)中遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，將近半數(shù)以上的世界十大高樓源于綠地建設(shè)。綠地集團在商業(yè)地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)也具有行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的規(guī)模以及實力，比如能源、金融、商業(yè)、建筑、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。目前綠地集團正在計劃構(gòu)建“3+1金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

三、綠地控股運營成果分析評價

1.評價方法的選擇

本文運用經(jīng)濟增加值（EVA）以及財務(wù)指標(biāo)ROA對綠地控股運營結(jié)果進行研究。主要原因為兩個方面。一方面它包含了企業(yè)資本價值可能產(chǎn)生的影響。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金是使其順利運行的重要因素，但是國家近期開始收緊對于銀行貸款的審查，企業(yè)融資成本加大，經(jīng)濟增加值公式中包含了企業(yè)資本成本可能帶來的影響，進而能提高企業(yè)對于其關(guān)注，防止嚴(yán)重財務(wù)問題的產(chǎn)生。另一方面其同時反映了企業(yè)的短期利益以及長遠(yuǎn)利益。傳統(tǒng)的財務(wù)信息關(guān)注重點在于企業(yè)當(dāng)前以及以往的財務(wù)運營狀況，但是在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)一般項目的營運周期較長，需要管理者關(guān)注企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。經(jīng)濟增加值通過調(diào)整營銷費用、研發(fā)費用等科目，更好地反映企業(yè)完整經(jīng)營狀況。其中EVA的計算公式為：

短期借款的利率為當(dāng)年銀行一年期貸款利率。長期借款與一年內(nèi)到期長期借款和長期應(yīng)付款的利率為年報中披露的長期借款利率的加權(quán)平均值。應(yīng)付債券以及一年內(nèi)到期應(yīng)付債券的利率為企業(yè)年報中披露的債券利率加權(quán)平均值。根據(jù)企業(yè)當(dāng)年繳納的所得稅計算得出所得稅率。無風(fēng)險利率為當(dāng)期10年期國債的利率。貝塔值來自RESSET數(shù)據(jù)庫。市場風(fēng)險溢價為當(dāng)年全國GDP增長率。

2011年至2016年的EVA計算結(jié)果如下表。

4.對綠地輕資產(chǎn)運營模式的效果分析

（1）盈利能力

表3為對EVA計算結(jié)果進行處理后的數(shù)據(jù)。表3表示企業(yè)的盈利能力雖然在2014年隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場的低迷而下降，但是2015年有短暫的回暖，2016年雖然下降，但是幅度不大，而且2016年降低以后的水平也明顯高于2014年，這表明綠地集團在2014年采用的商業(yè)地產(chǎn)基金+互聯(lián)網(wǎng)金融以及2015年采用的商業(yè)地產(chǎn)金融輕資產(chǎn)模式有了很大的幫助，讓公司能在行業(yè)整體狀況不容樂觀的情況下，經(jīng)營還是有了一定程度的提升，本文認(rèn)為主要是由于該企業(yè)應(yīng)用的輕資產(chǎn)模式雖然有一定的作用但是還有改進的空間。

（2）資本成本與資本結(jié)構(gòu)

如表4所示，輕資產(chǎn)運營模式中，企業(yè)資金需求較低，但是收益水平更高，風(fēng)險較為分散，更易獲得海外籌資。在國內(nèi)銀根緊縮，融資成本不斷升高的情況下，通過與境外金融機構(gòu)之間建立的聯(lián)系，企業(yè)的融資來源增加、成本降低，同時降低了企業(yè)權(quán)益融資成本，這正是企業(yè)采用輕資產(chǎn)模式取得的效果。2014年開始商業(yè)地產(chǎn)市場陷入低迷，中央進行貨幣市場調(diào)整，以至于短期借款利率還有長期借款利率均下降，至2016年企業(yè)稅后債務(wù)資本成本下降至不到4%，在這種情況下雖然權(quán)益資本總額同比增加，但是占比卻在減少，這是利潤最大化的必然結(jié)果，但同時也使企業(yè)價值有所下降，從企業(yè)的β值的連年下降中就可以看出。

三、研究結(jié)論與建議

面對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下行，融資成本不斷升高的情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用輕資產(chǎn)運營模式，轉(zhuǎn)換融資方式，增加企業(yè)本身的融資吸引力，拓寬融資渠道和融資方法，以降低融資成本，同時適當(dāng)?shù)卣{(diào)整資本結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率、效果，減少不能幫助企業(yè)盈利的項目資產(chǎn)，集中于企業(yè)的優(yōu)勢領(lǐng)域，改善企業(yè)資本運作狀況。在輕資產(chǎn)模式中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)增強自身核心競爭力，更加專業(yè)化，通過核心競爭力獲得獨一無二的利潤增長點。

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作者簡介：徐倩穎（1996.06- ），女，漢族，河南省周口市沈丘縣人，碩士研究生在讀，研究方向：公司治理