試論房地產經濟波動的影響因素及應對策略

王駿霖

（福建省廈門市集美大學財經學院，福建 廈門 361021）

引言

隨著經濟和科技的發展，房地產行業也被提出了更為嚴格要求，為滿足市場發展現狀，維護行業的健康經營環境，應加強宏觀調控，綜合分析各種波動因素，防止房地產泡沫和惡意抬價的形式出現。近幾年，房價漲勢迅猛，吸引了眾多企業加入，而房屋數量過多也導致了經濟穩定性不強，故本文展開探討。

一、房地產經濟波動的影響因素

（一）內部因素

內部因素一方面存在于投資和回報中，因為其本身性質極具有消費性，也具有投資性，投資者將成本用于房地產行業主要目的是獲取高回報，若利潤較高則會導致各企業或個人紛紛參與到投資市場，使房地產行業開始進入繁榮期，房屋數量在一段時間內快速增多，供求關系逐漸失衡，房地產經濟自然會出現波動。另一方面，房地產供求關系應保持穩定，但其很容易受到市場環境的影響，同時，人力、財力、物力以及客戶需求也將直接影響到供求關系的穩定性，供大于求或供小于求都會導致房地產經濟波動。除此之外，房價持續上漲后，投資者逐漸增多，這種高回報趨勢會推動投資者的數量持續增多，惡意抬價的情況就容易出現。

（二）外部因素

首先，經濟因素。在市場環境的作用下，房地產的投入、支出、開發、投資等都會使經濟波動，所以通常外部經濟因素對房地產的影響具有綜合協同性，這也導致了波動的不可控性。另外，房地產建設得經濟水平、貨幣供應量及投資量皆屬于外部經濟因素的組成部分。

其次，社會因素。社會轉型階段，群眾對房地產的觀念也出現變化，對其質量和功能也提出了更高的要求，房地產行業的發展需要以消費者的需求為基準，因此社會因素也將影響到經濟的穩定發展趨勢。

再者，政策因素。國家對土地資源的宏觀調控政策將直接影響到房地產經濟，而且政府在進行貨幣、財政和利率等政策的完善時，房地產經濟也會隨之波動。

最后，其他因素。自然災害、戰爭、疾病和突發事故等外界因素也會在一定程度上影響房地產經濟。如地震災害造成大量房屋破損倒塌，天津濱海火災爆炸事故等毀壞大量建筑等[1]。

二、房地產經濟波動的應對策略

（一）加強市場調控

市場宏觀調控是確保經濟平穩的前提，房地產的開發商在啟動工程前要了解項目所在地的人居消費情況和經濟水平，對建筑物的類型和規模加以明確，使建筑滿足當地人的基本需求，避免與消費者需求不吻合造成經濟損失。開發前還應加強數據的采集和分析，了解人口流動情況及用房需求，使供求平衡，避免資源過度浪費。投資公司應與政府部門建立良好的合作關系，將工作落實到市場調查層面，積極響應政府號召，使社會向節約型和平穩型方向發展，防止用房閑置，土地資源被浪費。對于需求量較高的城市在建設時應確保質量，科學利用土地資源，完善規劃，盡可能將建筑數量控制在合理范圍內，若供不應求也會導致房價上漲，對群眾的正常生活造成影響。

（二）完善投資機制

完善投資機制可通過以下幾個方面來體現：

其一，按照現有投資方向進行實地考察，掌握符合我國房地產發展形勢的投資方法，真正意義上完善投資機制，落實投資方案。

其二，要將產權合理劃分，加強對投資商的管控，使產權分化更為科學合理。

其三，投資主體應明確，將產權和具體職責落實到企業或個人，有效控制收益風險，盡可能減少損失。

其四，融資模式應獲得整合和完善，發揮法律法規的權威性和強制性，規范投資行為，加強市場監管。

其五，管理機構應發揮其實際效用，對房地產行業的投資和收益情況進行調整，避免經濟波動影響市場運營環境。

其六，開發商要提高自身綜合實力，通過定期的教育培訓加強對專業知識的了解，積累實踐經驗，在開發之間通過宏觀調控綜合考慮各種經濟影響因素，深入掌控市場，盡可能降低經濟風險。房地產開發企業也應引進更多先進人才，能保證投資機制的改進和完善，在市場環境中時效性更強。

（三）防范金融風險

現階段，房地產融資模式主要以銀行貸款為主，銀行的利率和政策的變動都將影響到經濟形勢，而且將導致金融風險的出現和擴大，所以，應加強監控管理，積極防范地產經濟中存在的各種風險隱患，在融資環節將銀行變動因素作為重點考慮對象之一，通過完備的制度體系有針對性的控制風險的生成。此外，政府可以通過限價和投資的方式保證普通居民的基本生活，如提供公租房、經濟適用房或廉租房等，避免房價增長趨勢影響群眾居住，也能增加房屋供給，使房地產行業逐漸降溫，抑制房價惡性增長的不良行為繼續蔓延[2]。

（四）落實土地管理

土地是房地產經濟發展的根基，也是決定其波動性的重要因素，政府應落實土地管理制度，解決經濟波動問題，加強宏觀調控：首先，詳細規定土地相關條例，防止存在土地濫用的情況；其次，要求將土地應用類型進行細致分化，避免綠化用地非法用于建筑、民建用地非法用于工業建設、耕作土地用于建筑等，在開發之前要經有關部門審核批準，持有效證件方可落實工程，避免一切非法用地行為；再者，一些地方基層仍存在濫用土地行為，因此應加強地方政府的監管，防止存在濫用土地謀取私利的行為，一經發現要嚴肅處理，絕不姑息，對不良行為形成有效的打擊；最后，國家應完善金融監管機制，調節市場機制，確保房地產經濟的平穩發展。

結論

總而言之，房地產行業在市場結構中占據著重要地位，因此其經濟的波動將會直接影響到國民經濟的穩定性，所以應針對其內部和外部影響因素的性質制定科學有效的應對策略，為房地產投資和開發提供安全保障。除此之外，開發商應了解地產經紀收益情況，盡可能降低風險隱患，推動經濟平穩發展。