新形勢(shì)下房地產(chǎn)內(nèi)控控制存在的問題與對(duì)策探析

劉紅

（陜西秦元熱力股份有限公司，陜西 西咸 712085）

一、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理階段內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)控控制的影響

建筑工程市場(chǎng)的整體發(fā)展水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)開發(fā)的總體。隨著社會(huì)的進(jìn)步以及房地產(chǎn)商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在建筑過程中所需要耗費(fèi)的成本便會(huì)隨著市場(chǎng)的走勢(shì)以及房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)而水漲船高或者一度下跌，富有變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)給建筑內(nèi)部的變化提供了較為豐富且廣泛的空間。

（二）造價(jià)內(nèi)部的不定性對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)控控制的影響

建筑工程其本身的眾多不定性因素都是導(dǎo)致造價(jià)預(yù)算較為不合理的原因。比如運(yùn)輸材料在運(yùn)輸過程中的損壞、人力的突發(fā)狀況如急性病而導(dǎo)致的施工人手不夠、施工原材料的物價(jià)突然上漲、貨幣的貶值等，由于這些不定性因素的存在，施工方往往會(huì)迫不得已在原有的預(yù)算基礎(chǔ)上，為了滿足建筑工程的需要而迫不得已提升預(yù)算金額。

（三）原材料和新技術(shù)的變化對(duì)于內(nèi)控控制的影響

伴隨著現(xiàn)今對(duì)于環(huán)境保護(hù)觀念的大力普及，以往的建筑材料在使用的過程中會(huì)造成環(huán)境污染以及原材料的大量損耗現(xiàn)象，對(duì)于貫徹落實(shí)綠色發(fā)展往往是不利的。所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，一方面要注重原材料的選擇以保證原材料的不浪費(fèi)、盡可能小程度污染環(huán)境，而另一方面也要對(duì)于新技術(shù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊M(jìn)和合理的使用以保證建筑進(jìn)程的快速推進(jìn)，而只有房地產(chǎn)開發(fā)商場(chǎng)綜合衡量時(shí)間價(jià)值以及利益價(jià)值、環(huán)保價(jià)值后，方可對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)進(jìn)行初步的定義及預(yù)估。

二、建筑工程造價(jià)內(nèi)控控制要點(diǎn)

建筑工程造價(jià)內(nèi)控控制包括的主要流程是：第一，投資決策；第二，工程設(shè)計(jì)；第三，工程招投標(biāo)；第四，工程施工；第五，工程竣工，等等。建筑工程的眾多不確定性因素的發(fā)現(xiàn)不應(yīng)該是在實(shí)際其已經(jīng)對(duì)施工的過程造成不良的影響，而是應(yīng)當(dāng)做到在整個(gè)建筑施工的過程之前就對(duì)其有整體的預(yù)估。

（一）建筑工程設(shè)計(jì)階段內(nèi)控控制要點(diǎn)

對(duì)于建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，內(nèi)控控制是建筑施工工程順利實(shí)施的重要前提。舉一個(gè)以往施工的實(shí)例：設(shè)計(jì)人員沒有在施工前對(duì)于施工場(chǎng)地有細(xì)致的檢查，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況以及不確定因素的判斷沒有合理的了解和相應(yīng)對(duì)策，導(dǎo)致我們當(dāng)時(shí)在設(shè)計(jì)階段的總體框架與實(shí)際的施工操作不能做到高度統(tǒng)一，一方面會(huì)出現(xiàn)無法預(yù)知的差錯(cuò)，且解決周期較長(zhǎng)，甚至在必要時(shí)需要修改設(shè)計(jì)圖紙，引起不必要的額外施工周期；另一方面會(huì)造成預(yù)算方面的失誤，提前的預(yù)估與實(shí)際建筑施工存在著較大的差異而無法滿足施工需求。

（二）建筑工程承包單位內(nèi)部控制要點(diǎn)

對(duì)于建筑施工在正式進(jìn)行之前，承包商的預(yù)算顯得尤為重要。但是由于多年的施工經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)今的施工方更多考慮的是根據(jù)以往施工中出現(xiàn)的問題并作為經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)現(xiàn)今施工場(chǎng)地的情況制定相應(yīng)的計(jì)劃，更多根據(jù)的是其自身的主觀意識(shí)而忽略了一些特殊情況的存在。一方面是不同的土壤濕度、密度對(duì)于地基的深度要求不同，導(dǎo)致地基的基本建造材料以及建筑內(nèi)部不同，另一方面是施工地當(dāng)?shù)氐木唧w環(huán)境條件如空氣濕度等，對(duì)于混凝土的原料配比都有著不同的需求，這些情況在一定程度上都決定著工程造價(jià)。加之其他的原因如當(dāng)?shù)厥┕ぴ牧系膬r(jià)格浮動(dòng)以及匯率變化、工人的月薪等，這些原因都在一定程度上制約著內(nèi)控，使眾多因素超出原本的控制。

加之對(duì)于工程中的審核和監(jiān)督機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)各種問題及情況時(shí)進(jìn)行初步的審核以及細(xì)致的調(diào)查，根據(jù)圖紙對(duì)于施工場(chǎng)地進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)且規(guī)范的檢查，一旦有疏漏便要做到事前批準(zhǔn)、事中監(jiān)督和事后審查，盡可能降低不定性因素的影響因素給事中帶來的不便。

三、建筑工程造價(jià)內(nèi)控控制策略

（一）建筑工程設(shè)計(jì)階段的內(nèi)控控制策略

對(duì)于建筑工程在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，圖紙是必要的一部分，圖紙的質(zhì)量直接決定著施工進(jìn)度以及質(zhì)量。在正式施工的前期，相應(yīng)的準(zhǔn)備工作往往是必需的。在設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)施工圖紙時(shí)，與各個(gè)施工階段的施工人員的協(xié)商是必要的。如電氣施工人員，對(duì)于電氣設(shè)備的具體尺寸和安裝位置；如建筑施工人員，相關(guān)的施工材料的要求將會(huì)導(dǎo)致建筑密度等的變化。另外，對(duì)于施工地點(diǎn)實(shí)地的考察是必要的。如果對(duì)于施工圖以及具體施工地點(diǎn)并不熟悉，且建設(shè)單位要求在保證施工圖實(shí)際效果的前提下，在規(guī)定期限內(nèi)完成，在施工時(shí)便會(huì)出現(xiàn)一種尷尬的局面。因?yàn)橐３质┕D的實(shí)際效果，但是要對(duì)施工圖有所調(diào)整以滿足施工材料的需求，加之設(shè)計(jì)的變化以及施工人員的實(shí)際因素，預(yù)算的波動(dòng)程度將處于無法控制的范圍。以及施工圖紙實(shí)際的可操作性，例如施工人員在拿到圖紙時(shí)，如果出現(xiàn)由于圖紙的具體設(shè)計(jì)不符合施工要求或缺乏相關(guān)施工工具等而影響施工的正常運(yùn)作，就會(huì)出現(xiàn)建筑工程造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于設(shè)計(jì)造價(jià)預(yù)算的問題。

面對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)問題，首先要明確的是不同功能的劃分。將施工的不同階段有著明確的劃分，并與相應(yīng)施工人員協(xié)商，制定出適合施工地點(diǎn)其自身的施工要求。另外則是不同設(shè)計(jì)成員的設(shè)計(jì)部分，做好責(zé)任的分配。如果發(fā)生實(shí)際施工過程中所需內(nèi)部與預(yù)算的內(nèi)部有著較大的誤差的情況，應(yīng)將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，并給予相應(yīng)的懲罰制度，以增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員整體的責(zé)任心。所以對(duì)于設(shè)計(jì)人員的錄用也應(yīng)有較高的要求，不僅要在錄用之前對(duì)其進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的考察，且應(yīng)在以后的工作階段進(jìn)行更加細(xì)致的專業(yè)知識(shí)的教育，以保證實(shí)際施工圖紙的設(shè)計(jì)水平。

（二）建筑工程建設(shè)單位內(nèi)部控制策略

對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)單位而言，最首要的工作是合同的簽訂以及制定的標(biāo)準(zhǔn)。合同是制定施工指標(biāo)的最標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)定，而制定合同的雙方，即建設(shè)方和施工方，這兩者在制定正式的合同及相關(guān)手續(xù)之前，應(yīng)對(duì)施工過程不僅包括施工的工程管理，還要有質(zhì)量保證、內(nèi)部控制等多方面條件的限定，這樣才能最大化保證合同發(fā)揮其作用。另外，鑒于合同的履行雙方，建設(shè)方和施工方關(guān)于施工中相關(guān)權(quán)利與義務(wù)的制定應(yīng)該嚴(yán)格按照合同的規(guī)定履行，在合同的整個(gè)制定過程中就要做到百分之百的公平和公正。

另一方面有關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)單位對(duì)于內(nèi)部的控制為施工設(shè)備內(nèi)部的控制，更重要的一方面則是對(duì)于大型施工設(shè)備內(nèi)部的控制。一方面，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)該及時(shí)引進(jìn)最先進(jìn)的管理手段，以保證自身能夠在日漸激烈且難以根深蒂固發(fā)展的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得相對(duì)穩(wěn)定的地位，進(jìn)而做到節(jié)約內(nèi)部。另一方面，只有做到嚴(yán)格為施工單位制定完善且相對(duì)嚴(yán)格的定期的施工計(jì)劃和目標(biāo)，才能夠保證對(duì)于施工內(nèi)部的嚴(yán)加管理以及有效控制，實(shí)現(xiàn)某種意義上的持續(xù)性發(fā)展。

除此以外，施工進(jìn)度的嚴(yán)格把控對(duì)于施工人力內(nèi)部的控制起著至關(guān)重要的作用。對(duì)于進(jìn)度的管理，主要包括對(duì)于時(shí)間的規(guī)劃、對(duì)于物資的規(guī)劃以及對(duì)于人力的規(guī)劃。在規(guī)劃工期時(shí)間的時(shí)候，一定要對(duì)建筑施工中可能存在的各種不確定因素進(jìn)行深入探究，切不可因?yàn)橼s工期而輕易壓縮時(shí)間。另外對(duì)于工期事件的確定還有一些其他的因素，比如施工工人輪休等等，這些特殊的情況都要考慮在內(nèi)。

對(duì)于物資和人力的規(guī)劃要依照施工規(guī)模的具體量，施工工人的工作能力等去制定，包括人員的調(diào)度，原材料的廢棄率控制等，一定要保證施工在按時(shí)完成的前提下，制定嚴(yán)格且高效的工期，在能夠保證施工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)盡快完成以及保證施工質(zhì)量的同時(shí)，將內(nèi)部最低化，從而實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。