房地產開發企業在城中村改造項目中的財務風險控制

柯雅琴

引言：

隨著我國城市化建設的不斷發展，城中村改造項目受到了更多的重視。現階段，我國大部分城市在進行城中村改造項目時，都是由政府來進行主導，其他各個方面力量廣泛參與其中，而其中的主要參與方和項目開發的實際操作方是房地產開發企業。想要保證城中村改造項目的順利完成，房地產開發企業需要具備良好的風險意識，提升項目各個階段的財務風險控制力度。因此，企業相關人員需要結合實際情，并通過合理有效的手段，來加強財務風險控制，提升控制質量和水平，進而為企業帶來更多的經濟效益，促進企業長遠發展。

一、房地產開發企業在城中村改造項目中的財務風險控制意義

城中村改造項目屬于一項民生工程，該工程具有龐大且復雜的特點，并且很難在短時間內完成，涉及到較多環節，如征地拆遷、土地整合、財務融資、手續辦理、規劃設計、管理維護、項目建設等等。并且，由于城中村改造項目自身復雜性和重要性的特點，在項目各個階段中都會存在一些無法預測和可預測的風險。在該過程中，房地產作為主要的參與方與項目開發實際操作方，若沒有做好財務風險控制工作，會對項目造成嚴重影響，導致項目停滯與沖突，影響到企業的發展，甚至還會對社會造成不利的影響。因此，在城中村改造項目中，房地產開發企業需要做好財務風險控制工作，進而保證項目可以順利實施和完成，促進企業長遠發展，促進新型城市化建設的良好發展。

二、房地產開發企業在城中村改造項目中的財務風險控制策略

（一）加強對土地整合的控制

房地產開放企業在對土地使用權進行獲取前，先期需要對大量的資金和人力進行投入，和政府進行配合，整合和收儲現有區塊的土地。在完成收儲區塊土地后，房地產開發企業并沒有獲得這些土地的使用權，還需要經過招拍掛形式，對土地使用權進行獲得。在該過程中，房地產開發企業會存在一些財務風險。主要表現在以下幾個方面：第一，在土地整合過程中，因為需要對城中村動遷相關配套進行配合，企業通常需要投入較多的資金。但是由于拆遷安置方案的調整、政府政策的變動，以及受到土地使用權不明確和土地規劃條件變動等因素的影響，企業投入的資金通常都要大于預算。在動遷時，部分村民不滿意補償條件，會針對補償條件進行協商，提升補充；或者是部分村民由于自身的考慮，拒絕對征地補償安置協議書進行簽署。這些問題都會給企業帶來一定的資金壓力。第二，因為土地使用權沒有確定，企業在完成土地整合后有可能會因為沒有獲得使用權限，只能根據協議中獲得的補償，或者是和其他企業進行合作，來對土地使用權進行獲得，這會在一定程度上影響到項目預期的投資回報，并且有可能會斷裂先前的融資渠道，甚至會引起項目流產。想要有效解決上述問題，房地產開放企業需要做好前期的財務風險控制。想要保證資金投入連續性，企業相關人員在進行項目規劃時，需要結合市場規律以及項目的開發規模，和政府多進行溝通和交流，針對相關事宜達成一致，進而保證項目在前期可以穩定運轉。

（二）把政府政策作為導向

在城中村改造項目中，政府屬于建設主體。針對城中村改造項目的定位和運營來講，政府政策導向是非常重要的。針對單地塊來講，政策通常會以土地出讓金、拆遷補償費用、園區規劃方案、配套社區公共服務設施、容積率、項目性質等內容為基礎，進行適當的調整。而針對整個行業來講，政策通常會以經濟政策、土地制度改革、房地產經濟發展動向、資金市場等內容為基礎，進行適當的調整。因此，房地產開發企業需要結合政府特殊政策扶持、政府參與范圍、承諾配套設施建設等內容，和政府之間進行合約化的協議，以便于項目可以正常進行，以防因為政策變化，出現項目受阻、資金鏈斷裂等問題。此外，在城中村改造項目中，通常都是政府區域定位改造區域，并結合市政道路和區域發展規劃來進行。因此，房地產開發企業還需要緊緊結合政府政策的實際變化情況，以及項目規劃融入區域發展情況，來開發項目，保證項目的順利實施和完成。

（三）加強對開發區塊的控制

在城中村改造項目中，由于面積相對較大，項目基本上都是分期分批進行開發的。因此，房地產開發企業需要整體把控項目，對各個階段的資金控制和項目管理進行合理、科學的協調，進而保證項目可以順利進行。相關人員需要對首期投資的占比進行限制，并且還需要統籌安排拆遷、拿地、開發、預售等環節，以防一次性投資壓力相對較大，進而影響到資金回籠，拖延工期，最終導致資金鏈斷裂，工程停工。并且，房地產開發企業還需要做好土地整合和獲得土地使用權以后的項目規劃工作，分批分期回遷安置后期居民，進而做好村民拆遷補償。此外，企業還需要嚴格根據工程節點，做好項目配套建設工作，其中包括附屬幼兒園和小學、園區規劃綠地和道路、園區配套市政管網等等，以防出現群體性事件風險，延誤工期，而使企業形象和項目形象受到損害。

（四）加強對拆遷補償的控制

房地產開發企業在拆遷補償工作中，需要制定詳細、有針對性的方案。相關人員可以結合當地各區拆遷補償標準，并根據當地經濟條件、社會發展情況，對拆遷補償標準進行合理制定。并且需要針對制定的標準和政府相關部門、村民代表大會進行協商，對各方意見進行綜合，并進行細化的調整，保證拆遷方案可以獲得各方的認同，且具有較強的操作性。并且，企業需要對應急預案進行制定，以防部分村民阻擾拆遷，出現漫天要價的問題。針對拒絕拆遷，且對拆遷工期、進度計劃進行造成嚴重影響的村民，需要結合政府和法院等部門，利用法律訴訟等途徑，進行強制拆遷。在強制拆遷過程，不要出現一戶一價的問題，以防部分村民覺得利益受到損害，要求進行二次補償。此外，企業需要嚴密測算，進行全面調查，不能為了自身的利益，忽略了村民的基本保障，也不要和惡勢力進行勾結，進行暴力強拆，這樣不僅會激化矛盾，還會觸犯法律，承擔相應的責任。

（五）加強對融資渠道的控制

最近幾年，受到國家宏觀調控、政策導向的影響，銀行貸款渠道變得越來越難，進而致使房地產開發企業在城中村改造項目中的融資風險加大。因此，企業需要創建長期、短期融資渠道，創建以銀行、地產同行、信貸公司為基礎的融資鏈條，以防資金出現斷裂的問題。并且，企業需要保證原有資金渠道的基礎上，對不同資金來源進行尋求，保證資金鏈安全。還需要和政府進行積極主動的協商，獲得政府政策扶持與金融導向，在政策的引導下，避免流出不必要的資金。此外，企業可以創建項目資金流動管理制度，把前期開發獲得的回籠資金，科學合理投入到后期，進而有效提升資金流動性。

三、結束語

總而言之，在新時代背景下，在城中村改造項目中，房地產開發企業注重財務風險控制是非常重要的，不僅可以有效避免財務風險發生，還可以為項目的順利完成奠定堅實基礎。因此，在實際工作中，企業相關人員需要結合實際情況，全面掌握項目各個階段中可能存在的風險。并且，需要結合市場變化，對項目的方案進行適當的調整和優化。此外，還需要結合政府政策的調整，對項目定位進行不斷修訂，進而保證項目順利實施和完成，提升財務風險控制力度，給企業帶來更多的經濟效益。