原告陳某德與四被告確認合同效力糾紛一案

胡國衛

摘 要：2001年1月1 日陳某德與許某某簽訂賣契將宅基地上的房屋轉讓給非本集體經濟組織成員許某某，同日許某某與第三人陳某光訂立賣契將該房屋售予與陳某德為同一集體經濟組織成員的陳某光，2017年陳某德主張其2000年與許某某簽訂的賣契無效并要求賠償，該賣契因違反法律強制性規定而無效，但陳某德的轉讓行為中包含了拋棄的意思表示且最終宅基地使用權仍歸本集體經濟組織成員所有，據誠信原則陳某德無法取得賠償。

關鍵詞：宅基地使用權;房屋買賣合同;誠信原則

【基本案情】

2000年1月1日原告陳某德（系T縣Y村村民）與許某某（系T縣W村村民）訂立賣契，以23200元的價格將T縣Y村兩間房屋出賣給許某某，同日案外人陳某勇也與許某某訂立賣契以8800元的價格將與陳某德共墻的樓屋一間出賣給許某某，同日許某某與第三人陳某光（系T縣Y村村民）訂立賣契，將上述三間樓屋以35000元出賣給第三人陳某光并由其使用至起訴時。2017年5月27日，T縣人民政府S街道辦事處與第三人陳某光簽訂《T縣S街道某某區塊改造項目征收集體土地上房屋拆除協議書》，就包括上述三間樓屋在內的房屋征收補償達成協議。現涉案房屋已被拆除。

經審理查明：許某某于2017年5月18日死亡，四被告為許某某法定繼承人;原告出賣的房屋為農村房屋，其宅基地性質屬于集體所有。

【裁判結果】

駁回原告陳某德的訴訟請求

【爭議焦點】

本案的爭議焦點為：原告陳某德與許某某之間簽訂的T縣Y村涉案房屋賣契是否有效及三份賣契簽訂后第三人許某光是否取得宅基地使用權？

針對該爭議焦點存在兩種意見：

一種意見認為原告與許某某簽訂的立賣契標的物為農村房屋，其宅基地性質屬于農民集體所有，宅基地使用權是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的權利，權利主體限于農村集體經濟組織的成員，而許某某并非涉案房屋所在集體經濟組織成員，該房屋買賣亦未得到有關組織和部門批準，故原告與許某某之間簽訂的立賣契違反了法律強制性規定，應屬無效，因而該宅基地使用權應當歸原告所有，但現在宅基地上的房屋已經被征收拆除，第三人許某光應當向原告賠償損失。

另一種意見則認為原告陳某德之父與第三人陳某光之父系嫡親堂兄弟，二戶為六頂交界發生糾紛而進行訴訟，為徹底解決糾紛，2000年1月1日由陳某德出面將涉案房屋出賣給許某某同時由許某某立契出賣給第三人陳某光，購房后陳某光一直居住涉案房屋達17年之久，一直無人提出異議。許某某雖非原告所在的集體經濟組織成員，但許某某同日即與該集體經濟組織成員陳某光簽訂了真實有效的契約，其流轉并不損害該村集體經濟組織的利益，該交易應當予以維護，街道辦事處也對涉案房屋的流轉作了認可，與陳某光訂立了動遷安置協議。許某某與陳某德、陳某光訂立賣契并不違反法律強制性規定，不存在合同無效的情形，原告是因為C村改造、土地升值等原因才反悔、起訴，違背誠信原則。

評析：宅基地使用權不得單獨轉讓，但其可隨宅基地之上的房屋轉讓，宅基地之上的房屋權利又受制于宅基地權利，房屋的買賣行為效力取決于能否經政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權。農民初始取得宅基地時無需繳納任何費用，宅基地的分配具有福利性質和社會保障功能，所以宅基地的取得和流轉都有著嚴格的限制，轉讓宅基地使用權僅限在本集體經濟組織內部進行，在非同一農村集體經濟組織成員之間不能轉讓。本案中，許某某不是原告陳某德所在集體經濟組織成員，不具備取得該宅基地使用權的主體資格，故原告陳某德將房屋轉讓給許某某所簽訂的賣契也因違反法律強制性規定且未得到行政審批許可而無效。

宅基地使用權作為用益物權的一種，雖不可隨意轉讓但可以放棄，原告陳某德的轉讓行為雖然因違法而無效，但該涉案房屋被第三人陳某光長期占有居住且原告一直未提出異議，可見原告的轉讓行為中包含了放棄宅基地使用權的意思表示，同時根據“房隨地走”原則，陳某德因放棄土地使用權而喪失該土地上的房屋所有權。法律之所以規定宅基地使用權只能在本集體經濟組織成員之間轉讓，其目的在于保護集體經濟組織及其成員的合法權益，防止農村土地流失，但在本案中，許某某與原告簽訂賣契后立即將房屋出售給與原告系同一集體經濟組織成員即有受讓該宅基地使用權主體資格的陳某光，最終土地仍然在本集體經濟組織成員之內流轉，并沒有造成農村土地的流失和損害集體經濟組織及其他成員的合法權益，不違背立法目的。簽訂賣契以來原被告及第三人之間一直相安無事，故有理由認為原告對當時的許某某與陳某光的房屋買賣行應當是明知且未反對的，但2017年涉案房屋被政府征收拆遷使第三人獲償，原告時隔十七年忽以當初的賣房協議無效為由要求被告及第三人賠償損失，其行為有違誠信原則，且許某某已經去世，原告與第三人陳某光之間并無直接的買賣法律關系，故對原告要求賠償的訴訟請求不予支持。至于《土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”規定下第三人陳某光是否違反農村一戶一宅政策，這屬于行政管理范疇，與本案無涉。

（作者單位：浙江省天臺縣人民法院民一庭，浙江 天臺 317200）