探究我國關于涉外不動產糾紛的法律適用

孫學棟 孫 華

河北政法職業學院，河北 石家莊 050061

隨著改革開放的到來，中國以博大的胸懷，向世界敞中國的國門，迎接來自世界各地科技、經濟、文化等多個領域的挑戰。隨著和國外經濟、文化、貿易的展開，我國也因此產生了很多關于不動產案例的糾紛，對我國相關的法律提出了挑戰。不動產所在地法原則是一直被國內外普遍認可的一項原則，以此來作為涉外不動產法律最主要的原則之一，但是，我們也不能隨便使用該法，在使用該法律的時候，我們也要靈活的根據情況選擇適用法律。[1]

一、我國涉外不動產糾紛的界定標準以及分類標準

(一)不動產的界定標準

不動產就是指物理性質上不可以移動的財產，亦或者移動了就可能會造成嚴重經濟價值損害的有體物，使得它作為不動產財產的屬性受到了傷害。和動產在性質上面是有區別的，動產指的是可以移動或者移動不會導致經濟價值損害的物體。在我國目前頒布的法律中，其實并沒有對“不動產”的概念進行明確的區分，我國《中華人民共和國物權法》把“物”分為了動產和不動產，并且規定不動產物權的設立、變更和消滅等必須要按照規定來登記。[2]《中華人民共和國民法總則》繼承了相關的法律，然而我國《民通意見》第186條中明確規定土地、建筑物的固定設備為不動產、依附在土地或者土地建筑物上的其他的物品就屬于不動產，所以針對不動產的買賣、租賃、抵押、使用等各種類型的交易方式，都可以使用我國當地的不動產法律制度。然而國外卻不同，比如德國和日本對不動產的定義就相對我國來說狹窄一些，就只是指土地或者土地上的物品。然而法國卻有不一樣的地方，法國的法律中《法國民法典》就對不動產的定義很廣泛，里面定義的內容只要不是能夠移動的形體或者物品，比如腳下踩的土地，建筑物。在比如種田的種子，家里的牲畜，房子里的擺設，以及土地上還沒有進行收割的稻谷和家里果園上結著的果實等都是屬于不動產的范圍標準。[3]

(二)針對不動產的分類標準

從目前我國法律的視角看待《最高人民法院審理涉外民事商事合同糾紛案件法律》上的內容，可以看出已經廢止了以前遇到的問題，就把不動產糾紛的問題清單列舉出來的舉動?，F在我國的法律《涉外民事關系法律適用法》狹義上的不動產糾紛其實本質上就是指的不動產物權的糾紛。從學理的角度看待不動產，就是指包括不動產的所有具有爭議性的問題，本質上也就是不動產的糾紛。

二、不動產物權和不動產合同糾紛

(一)不動產物權糾紛

物權主要是指權利人對“特定的物”享有直接的支配權力，是一種具備有絕對對世權的屬性。然而在國際私法上的物權法就不是單純指特定的物，而是指涉外因素的物權，而對于涉外物權關系的判斷標準主要也是根據和法律要素相關聯的主體、客體和內容這三個方面中看，只要符合主體、客體、內容中的其中一個，或者一個以上的要素或任意兩個、任意三個等，但是后面這兩種情況相對前面的而言比較少見，如果存在涉外關系就應該把該法律認為是涉外物權的關系，如果單純從《涉外民事關系法律適用法》來講述這個，那么它的調整的范圍就是非常廣泛的，但是實際生活中的實踐情況卻不是這樣的，有很大的一部分案件不符合認定的標準，而是被法官作為了普通的民商事案件糾紛進行了處理。面對涉外民商事的判斷，我國的法律制度《涉外民事關系法律適用法》就給出了明確的規定，物質所在地為國際都接受的原則性糾紛解決途徑。[4]

(二)不動產合同糾紛方面

我們通過對我國《涉外民事關系法律適用法》的法律條款可以知道，我國對于涉外合同的糾紛方面，主要是采取自治為主要原則，密切進行聯系為輔的做法。然而現在我國的一些法律制度都沒有明確的法律條文規定不動產合同方面的內容，比如我國的《民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《涉外民事關系法律適用法》、等諸多部法律。不動產合同涉及的主要內容為不動產買賣、租賃或則抵押合同，具體分類還需要結合具體的實務情況來進行判斷，不能盲目的單純的使用不動產所在地法律制度，而應該選擇和不動產物權糾紛相似的法律條款，不動產糾紛產生的原因和我國的辦案人員不深刻的研究法律制度，而是“拿案就辦”的思維有關。

三、進行區分的處理

(1)理論方面的來源。薛定諤通過量子力學思維實驗得出了“薛定諤的貓的理論”。[5]貓有可能是活著的，也有可能已經死了，但是要想得出確定的結論，就必須要打開了盒子才知道。(2)實踐方面的意義。我國目前發生的不動產糾紛主要是房地產交易過程中房屋的買賣、租賃等產生的糾紛問題。根據河北省法院的判決書，美國的XX購買了一套由XX、XX一起擁有的房屋，但是XX只是和XX簽訂了合同，沒有證據可以證明另一個房屋擁有者XX是同意賣出這套房子的。這個案件就牽扯出了幾個問題，首先案件的性質是什么樣的，是不是屬于涉外民事案件的歸屬劃分，其次，案件是滿足物權法的適用條件，還是滿足合同法律的適用條件，再次，不動產和動產的判決要依照哪個國家的法律來進行識別，最后，要思考這樣的一個問題，既然不動產物權法可以適用為什么要適用不動產所在地的法律制度呢。一審法院并沒有對這個案件的涉外性質進行判定，直接根據我國的法律制度進行了無效的判決。當事人上訴后，二審法院就首先明確這個案件的涉外因素等方面，這就是比一審有進步的地方。二審法院認為管建林屬于美國的公民，該案又涉及房屋的買賣合同糾紛，根據我國的《涉外民事關系法律》內容中的法律規定要適合中華人民共和國法律受理案件，維持一審的原判，這個案子屬于不動產合同糾紛的案子，在判決過程中被混淆成了不動產物權合同的糾紛問題，違背了我國法律《涉外民事關系法》中第36條規定內容，如果當事人沒有選擇法律制度的情況下，一般選擇不動產所在地的法律制度。[6]

四、總結

結合我國和國外的一些理論和法律的實踐經驗，進一步的來研究我國的關于不動產合同方面的糾紛以及不動產物權方面的糾紛之間的關系，分析他們的性質是屬于適用物之所在地法，還是適用于不動產合同的準據法，大量研究事實證明不動產物權法適用不動產所在地法這個理論價值更高，希望未來國內、國際上的眾多相關方面的學者和法律實務方面的工作人員以及研究學習人員一起來思考和研究這個問題，能夠達到一個共同的標準，共同來完善我國的相關法律制度，爭取把我國建設成一個社會主義法治強國。