南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房政策研究

陸冬梅

南寧市保障住房資格審核和管理中心，廣西 南寧 530022

1995年以來，南寧市以中低收入住房困難家庭戶為供應(yīng)對象，開始了經(jīng)濟(jì)適用住房住房的供應(yīng)，目前已建成31個經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，先后銷售并交付使用的經(jīng)濟(jì)適用住房共49976套，共出臺了六部經(jīng)濟(jì)適用住房的政策規(guī)范，有效的解決了困難家庭的居住問題。

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的定義

2015年《南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(南寧市人民政府令第43號，以下簡稱43號令)第三條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，面向低收入住房困難家庭供應(yīng)的保障性住房。由此可見，經(jīng)濟(jì)適用住房有以下特征：

1.經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供優(yōu)惠政策的保障性住房。

2.保障對象是限定的，是低收入住房困難家庭。

3.套型面積和銷售價格是限定的。43號令規(guī)定，單套建筑面積控制在60平方米左右，項目利潤率不得高于3%。

4.經(jīng)濟(jì)適用住房是有限產(chǎn)權(quán)與商品房擁有全部產(chǎn)權(quán)不同，經(jīng)適房是有限產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障性住房。經(jīng)適房銷售價格中并未包含政府出資額在內(nèi)，政府出資額包括土地出讓金減讓、稅費減免等，所以經(jīng)適房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房。尤其現(xiàn)在特別明顯，根據(jù)南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局、南寧市財政局2019年3月公布的2018年下半年不同級別南寧市新建商品住房平均交易價格，購房人只擁有經(jīng)適房的部分產(chǎn)權(quán)，需按規(guī)定向政府補繳相關(guān)價款后才能擁有全部產(chǎn)權(quán)。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房政策存在問題

(一)審核時間過長

按照43號令第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條規(guī)定，現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格申請實行“三審兩公示”。

即戶籍所在地或者實際居住地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行受理并初審，工作時限為15個工作日內(nèi)，公示期滿無異議或者異議不成立的，受理機構(gòu)提出初審意見并將申請材料報送城區(qū)民政部門。

城區(qū)民政部門應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)對申請人家庭人均年收入和財產(chǎn)情況進(jìn)行核實，提出核實意見并將申請材料移交城區(qū)住房保障部門。

城區(qū)住房保障部門應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)對城區(qū)民政部門移交的材料及申請人的房產(chǎn)情況進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核合格的，應(yīng)當(dāng)簽署意見并將材料報送市住房保障部門。

市住房保障部門應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)對城區(qū)住房保障部門報送的材料進(jìn)行審核。

整個經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核，需要40個工作日，在追求行政高效，不動產(chǎn)登記都能24小時辦結(jié)的優(yōu)化營商環(huán)境，減證便民的大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)適用住房的審核時限過長了。

(二)供求失衡

2019年3月28日公告，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告稱，因南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房可銷售房源已不能滿足現(xiàn)有輪候家庭的需求，自2019年4月1日起暫停受理經(jīng)濟(jì)適用住房資格申請。

(三)售后動態(tài)管理不明確

43號令并未規(guī)定保障部門要對經(jīng)適房的使用情況進(jìn)行檢查，也并未對購房人出租、閑置、出借，擅自改變住房用途，損毀、破壞、改變房屋結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施的行為作出處理規(guī)定。

三、對策建議

(一)實現(xiàn)部門信息實時共享，提高審核效率

助推經(jīng)濟(jì)適用住房申請條件中的戶籍、婚姻、收入的有關(guān)部門如民政、公安、人社等實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時共享，加強對共享信息數(shù)據(jù)的利用，不斷提高資格審核質(zhì)量和效率，優(yōu)化流程并精簡收件，力爭實現(xiàn)兩審或者一審，同時，擴(kuò)大住房保障在線業(yè)務(wù)辦理范圍，實現(xiàn)核心業(yè)務(wù)的“網(wǎng)上申請、網(wǎng)上審核”，方便群眾辦事讓群眾少跑腿，增強群眾獲得感。

(二)多渠道多方式解決住房困難家庭的居住問題

因2016年后，我市已基本上無新批建的經(jīng)適房項目，應(yīng)積極研究公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，避免輪候家庭的等待時間過長。

(三)增加售后使用管理力度

增大售后使用管理力度，一是與經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的物業(yè)公司進(jìn)行聯(lián)動，一旦其發(fā)現(xiàn)購房人有出租、閑置、出借，擅自改變住房用途，損毀、破壞、改變房屋結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施的，及時向經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門報告，經(jīng)濟(jì)適用住房管理部門責(zé)令整改，逾期拒不整改的，收回其經(jīng)濟(jì)適用住房；二是對于未轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房出租的，不予備案；三是告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員，禁止以任何形式為經(jīng)紀(jì)目的參與未轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)、上市交易的經(jīng)濟(jì)適用住房的出租、轉(zhuǎn)租、出售等活動，如違反規(guī)定代理的，將按照《廣西壯族自治區(qū)保障性住房管理暫行辦法》(桂政辦發(fā)[2013]77號)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》(建保[2010]59號)等相關(guān)規(guī)定予以行政處罰并將違規(guī)行為納入信用檔案；四是對逾期拒不整改的，將申請人、受保障人違反規(guī)定的情況通告信用信息征集服務(wù)機構(gòu)，納入個人信用檔案。