高鐵開通對(duì)贛州城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

李紅波 馬文君

摘 ?要：新世紀(jì)以來，為了更好地滿足國民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的需求性，所以中央及各級(jí)政府部門加快了道路交通等基建工程建設(shè)。其中，鐵路作為最佳的中長(zhǎng)途交通貨運(yùn)、客運(yùn)方式，對(duì)于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展的作用愈發(fā)顯現(xiàn)。因此，近幾年全國范圍內(nèi)加快了高鐵建設(shè)。在《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中，贛州在規(guī)劃圖中成為了高鐵網(wǎng)絡(luò)新版圖中京九高鐵的重點(diǎn)交匯點(diǎn)之一。隨著贛州正式進(jìn)入到“高鐵時(shí)代”，對(duì)于該地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、房產(chǎn)、旅游、文化教育、科技、金融等各領(lǐng)域的發(fā)展，均帶來了新機(jī)遇。其中，房產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響最為顯著。該文結(jié)合贛州地區(qū)近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)的變化及預(yù)期發(fā)展走向，淺談一些影響、規(guī)律。

關(guān)鍵詞：贛州 ?高鐵時(shí)代 ?房產(chǎn) ?機(jī)遇

中圖分類號(hào)：F283 ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2019）10（b）-0182-02

1 ?贛州高鐵建設(shè)及房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

在我國城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景環(huán)境下，普通鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)的建設(shè)已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)。加之社會(huì)商貿(mào)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、居民出行對(duì)鐵路運(yùn)輸質(zhì)量的高要求，均迫切需要加快鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)的改革優(yōu)化[1]。正因如此，近10年間，全國各省市地區(qū)均加快了高鐵工程建設(shè)，以此來滿足我國的交通運(yùn)輸需求。縱觀近20年的發(fā)展實(shí)際來看，大型交通設(shè)施的建設(shè)，往往將直接助推該地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

自1998年我國取消福利分房制度以來，近20年間，房地產(chǎn)行業(yè)開啟了快速發(fā)展之路。尤其是發(fā)展到2016年，全國范圍內(nèi)，無論是一二線大城市，還是三四線中小城市，房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)成為了普遍現(xiàn)象。盡管政府也陸續(xù)出臺(tái)了一些限制舉措，但依然無法改變購房難、買不起房的問題。正因如此，更能凸顯出房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化格局下的發(fā)展趨向，因?yàn)榉课萁ㄖ儆诒匦栊缘陌l(fā)展物質(zhì)。正如業(yè)內(nèi)廣為流傳的分析框架所認(rèn)為的那般，“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人看、中期看土地、短期看金融”。譬如，盧建新等人（2014）研究中通過構(gòu)建SVAR模型證實(shí)了房?jī)r(jià)波動(dòng)與金融市場(chǎng)存在的關(guān)系。與此同時(shí)，一個(gè)地區(qū)金融市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)際上取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，更加準(zhǔn)確地講，即取決于該地區(qū)對(duì)外吸引力。故此，其本質(zhì)依然反映出了兩大因素指標(biāo)，即人口規(guī)模、土地資源。對(duì)此，何鑫等人（2017）研究中發(fā)現(xiàn)凈流入人口越多的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲也越快。

如上所述，近幾年江西贛州地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之所以翻倍增長(zhǎng)，恰恰源于此。第一要素就是人口增多。當(dāng)城區(qū)人口規(guī)模逐漸擴(kuò)大的時(shí)候，便會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，土地資源開發(fā)成為了主線，即城鎮(zhèn)化擴(kuò)建與改造。最終，作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)建筑，價(jià)格也就上漲越快。對(duì)于江西贛州主城區(qū)近幾年人口增多，恰恰是源于高鐵建設(shè)，即大型交通設(shè)施的配套完善，大大縮短了贛州與周邊城市的時(shí)空距離。

具體來看，進(jìn)入到十三五期間之后，從2016年開始，贛州市政府強(qiáng)化了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度。這一時(shí)期，贛州市房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，與2014—2015年相比，大幅提升。總體來看，2014年、2015年，贛州市房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，遠(yuǎn)不如周邊省市地區(qū)。對(duì)此，贛州市為了改變區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷的既定現(xiàn)實(shí)，所以決定控制城區(qū)土地的交易。事實(shí)證明，恰是由于土地市場(chǎng)的改革，才促進(jìn)了贛州房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)過渡，因?yàn)樵缙诘耐恋厥袌?chǎng)交易對(duì)贛州房地產(chǎn)行業(yè)的傳導(dǎo)機(jī)制起到著一種滯后效應(yīng)[2]。主城區(qū)及郊區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地大量開發(fā)，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)嚴(yán)重供大于求。因此，很大程度上決定了房產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)。然而，短短的三四年間，再次翻了一番。此局面下，盡管之前中心城區(qū)的老居民買不起房，但受到城市整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變的影響，所謂大多選擇貸款形式堅(jiān)持購房。不僅如此，周邊的區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也大量進(jìn)駐贛州市區(qū)，選擇買房保值。

房?jī)r(jià)上漲的原因?qū)嶋H上又很多，僅僅依靠政府的宏觀調(diào)控、土地政策是無法全局控制的。首先，高鐵等交通服務(wù)、配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，直接吸引到了新商機(jī)平臺(tái)。此情形下，隨之而來的則是大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，涉及到的旅游、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、市政，均增強(qiáng)了當(dāng)?shù)鼐用裆踔林苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民購房需求[3]。

2 ?高鐵開通對(duì)贛州房地產(chǎn)建筑業(yè)發(fā)展所帶來的機(jī)遇

2.1 高鐵促進(jìn)周邊縣市的居民來贛州定居影響力分析

隨著我國《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》的提出，贛州在規(guī)劃圖中成為了高鐵版圖中的“一橫一縱”交匯點(diǎn)。京九高鐵將自北向南以預(yù)計(jì)350km/h的時(shí)速連接9個(gè)省近20座城市;廈長(zhǎng)渝高鐵建成后，贛州到重慶只需6h，到廈門只需2h。簡(jiǎn)言之，在江西整個(gè)城市群內(nèi)部，贛州的地位進(jìn)一步凸顯出來。再加上背靠長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)腹地，所以更有助于擴(kuò)大對(duì)外招商引資的影響力。此局面下，贛州主城區(qū)甚至郊區(qū)一帶，無論是工業(yè)產(chǎn)業(yè)還是商業(yè)規(guī)劃，可選性更多。隨著經(jīng)濟(jì)輻射能力增強(qiáng)，對(duì)周邊縣市地區(qū)的吸引力也會(huì)有所增強(qiáng)。包括商貿(mào)、旅游、金融、教育等，隨之而來是那種基礎(chǔ)設(shè)施完善化建設(shè)，各類基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目的進(jìn)駐。其中，建筑行業(yè)、房產(chǎn)行業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)的發(fā)展均需要以建筑行業(yè)為生存載體。最終，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的消費(fèi)增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)價(jià)格大幅提升[4]。

2.2 高鐵時(shí)代對(duì)居住環(huán)境及住宅品質(zhì)需求影響分析

隨著高鐵時(shí)代的到來，贛州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將邁向一個(gè)新的臺(tái)階，城市的建設(shè)發(fā)展需引入大量的高端人才。同時(shí)，隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的更高要求，對(duì)于居住環(huán)境也將從原來的剛需轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)高品質(zhì)住宅的需求。

人們利用高鐵出行，可以節(jié)約旅游時(shí)間，這將會(huì)吸引大量的人來贛州旅游，旅游業(yè)的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)贛州的購、吃、住、行，旅游者所需的酒店、公寓等住宅，從一定程度也將推動(dòng)贛州旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

3 ?高鐵開通對(duì)贛州房地產(chǎn)建筑業(yè)發(fā)展面臨的新挑戰(zhàn)及相關(guān)措施、建議

通過高鐵對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)所帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)的分析研究，結(jié)合贛州地區(qū)的地理位置和人文特征，提出以下措施和建議。

3.1 有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的措施和建議

總體來評(píng)價(jià)，應(yīng)牢牢把握住一個(gè)核心關(guān)鍵點(diǎn)，即變資源為優(yōu)勢(shì)，即借助高鐵時(shí)代下的新形勢(shì)、新環(huán)境，加快轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄趨^(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)此，簡(jiǎn)單提出以下建議：在十三五期間以及未來十四五發(fā)展規(guī)劃中，贛州市政府及各級(jí)部門應(yīng)始終圍繞著城區(qū)的改造與規(guī)劃來進(jìn)行。通俗點(diǎn)來理解，就是在現(xiàn)有城區(qū)擴(kuò)建、土地開發(fā)、房產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、交通條件逐層改善的大背景環(huán)境下，審時(shí)度勢(shì)，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快形成經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極，盡快開拓新的經(jīng)濟(jì)帶。因?yàn)橼M州高鐵站的建設(shè)，出發(fā)點(diǎn)很明確，即帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、縮短本地區(qū)與周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份間的物流、人流、信息流、資金流等空間距離。總之，核心目標(biāo)就是促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善本地城鄉(xiāng)居民生活水平、提升經(jīng)濟(jì)收入[6]。

3.2 提升城市公共基礎(chǔ)建設(shè)的措施和方法

首先，充分借助既有的資源和平臺(tái)，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加大基礎(chǔ)設(shè)施投融資規(guī)模。如此以來，使贛州今后的發(fā)展呈現(xiàn)出同城化、一體化、區(qū)域化等特征和趨勢(shì)，最終為成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)流域大都市創(chuàng)造新的發(fā)展動(dòng)力。其次，拓展旅游市場(chǎng)空間，大力發(fā)展、扶持以旅游為主導(dǎo)的第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)，包括商貿(mào)、餐飲、娛樂、文教、通信、網(wǎng)絡(luò)、體育等。通俗點(diǎn)來理解，即要求在原有的發(fā)展框架體系之上，加快培育旅游產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。因?yàn)橼M州地區(qū)旅游資源相對(duì)豐富，并且包括贛州在內(nèi)的整個(gè)江西地區(qū)，歷史文化資源、自然景觀資源均非常豐富。加之高鐵運(yùn)營(yíng)，縮短了空間可達(dá)路線，降低了游客的交通成本。此局面下，周邊游客也普遍性選擇增加旅游出行規(guī)模、頻率，最終引發(fā)贛州旅游空間格局的變化，形成新競(jìng)爭(zhēng)格局，帶來諸多商機(jī)。

4 ?結(jié)語

通過該文研究，從中發(fā)現(xiàn)，大型交通設(shè)施的建設(shè)，諸如地鐵等，對(duì)于一個(gè)城市的發(fā)展屬于必要不充分條件。通俗點(diǎn)來理解，贛州地區(qū)高鐵時(shí)代的到來，為其提供了新一輪的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)越平臺(tái)。但是，是否能真正促進(jìn)本地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，并非易事。對(duì)此，政府服務(wù)部門應(yīng)做好統(tǒng)籌規(guī)劃。正如前文所言，第一，要大力發(fā)展中小城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)大中城市協(xié)調(diào)發(fā)展。第二，合理處理好城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口壓力以及房產(chǎn)市場(chǎng)購需矛盾。第三，后期的規(guī)劃發(fā)展中，應(yīng)科學(xué)布局高鐵站點(diǎn)。基于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲有可能對(duì)贛州地區(qū)信貸市場(chǎng)產(chǎn)生影響（盧建新，2014），所以為了更好地保證區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止房產(chǎn)泡沫危機(jī)，政府部門很有必要通過行政手段強(qiáng)化管理與市場(chǎng)規(guī)范監(jiān)督。

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