什么是抵押權的不可分性

某市登記機構一位領導詢問：我市有一位抵押人，以3套房屋共同擔保一項債權，后因抵押人清償了部份債務，經抵押雙方約定，準備將其中一套房屋移出抵押物的范圍，現到我單位申請辦理權屬登記。對于這項業務登記機構是否可以辦理，我們討論時意見不一。經咨詢我市一位法律工作者，他認為：由于抵押權具有不可分性，因此在抵押權存續期間，不能將部分抵押物移出抵押的范圍。問：什么是抵押權的不可分性？把部分抵押物移出抵押的范圍，是否可以辦理抵押權的變更登記？

金紹達：上述情況在實際工作中是經常會遇到的。但是，《不動產登記暫行條例實施細則》和《不動產登記操作規范（試行）》都沒有把抵押物本身的這種變更列入變更登記的范圍，因而使實際工作者易于產生困惑。

抵押權的不可分性，“是指抵押權的效力不可分，抵押權擔保債權的全部并及于抵押財產的全部?！鱾鶛嗖糠质軆敃r，抵押權人仍可以就未受償的部分債權對抵押財產行使全部抵押權”（《房屋登記辦法釋義》第165頁）。由此可見，即使部分債權已經消滅，全部抵押物仍然處于抵押狀態。因此，在部分債權消滅后，是否可以將部分抵押物移出抵押財產的范圍，與抵押權的不可分性并沒有沖突。因為要求辦理這種變更的前提，就是注意到了抵押權的不可分性、承認了全部抵押物仍然處在抵押的狀態。

由國土資源部不動產登記中心編寫的《不動產登記暫行條例實施細則釋義》在解釋抵押權的變更登記時，列出了抵押財產發生變化的兩種情況：一是“抵押財產的自然狀況發生變化”，二是“抵押財產范圍的擴大或減小，如抵押人與抵押權人約定將某些不動產排除出抵押財產的范圍”（第181頁）。這一解釋明確地主張“將某些不動產排除出抵押財產的范圍”是可以辦理抵押權的變更登記的（抵押財產范圍的擴大則應另當別論）。只是釋義既非行政規章，也不是規范性文件，無法作為登記機關做出登記行為的依據。

《物權法》立法的一個主要的目的就是達到“物盡其用”，在擔保的債權部分消滅以后，抵押雙方自愿將部分抵押財產移出抵押物的范圍，應當按照當事人意思自治的原則，由抵押當事人自行決定。所以，當部分債務清償后，只要抵押當事人雙方自愿，可以申請抵押權的變更，變更擔保債權的數額和抵押物的數量。因此，建議在修訂《不動產登記暫行條例實施細則》時，將上述這種變更列為變更登記的范圍。