電建地產多元化融資實踐

[摘要]房地產業是國民經濟的重要組成部分，作為典型的資金密集型產業，長期受到國家宏觀調控管理，房地產市場和融資環境面臨嚴峻的考驗，融資規模和融資渠道雙雙受限，傳統融資方式面臨巨大挑戰，房地產行業的發展受到了融資約束的嚴重制約。在房地產企業融資相關理論的基礎上，結合內外部環境，中國電建地產集團有限公司深入探究電建地產現有融資模式、融資困境以及問題根源，由此摸索創新融資模式，新提出了“1+4+N”的融資模式，并以此為指導方針，開展并實施多元融資創新策略。本文將借鑒行業先進理念，分析電建地產融資現有特點，構建出適合公司狀況的多元化融資渠道體系，結合公司具體的融資案例分析，以便多層次、全方位地闡述電建地產創新融資模式的技術平臺以及價值分析，并提出電建地產創新融資未來的優化方向。

[關鍵詞]創新融資;房地產;多元化融資

一、引言

房地產業是一個資金密集型產業，其發展自始至終離不開資金的支持，房地產企業的資金來源一是自有資金，二是銷售回籠資金，三是外部融資。國家長期以來對房地產行業實施宏觀調控管理，2016年9月30日國家出臺新一輪宏觀調控措施，特別是在中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，中央及地方針對房地產的“五限”即：限購、限價、限賣、限貸、限商先后出臺，對房地產的調控進一步加強，房地產市場和融資環境面臨前所未有的考驗。在此背景下，房地產企業在自有資金有限的情況下要實現既定戰略發展目標，保持良性發展，一方面要向內挖潛，加快資金回籠，另一方面就是要沖破融資困境，為此，創新融資顯得尤為迫切和重要。

二、電建地產發展概況

中國電建地產集團有限公司（以下簡稱“電建地產”）作為電建集團房地產板塊發展平臺，重組成立于2005年11月，是國務院國資委核定的首批16家主營房地產開發與經營業務的中央企業之一，歷經多次增資，現注冊資本金至80億元，公司擁有從設計、開發、園林及物業管理的完整產業鏈，控股上市公司南國置業，開發持有三亞康年、林芝五洲皇冠和荊州溫德姆三個酒店。近年來公司緊跟國家城市群發展規劃，制定并形成了“4+8+N”投資戰略布局，形成了六大區域共同發展的格局，并依靠電建集團資源優勢，不斷開拓海外及產業地產市場，近年來發展成效顯著。截止2018年底，公司已進入國內27個城市，年銷售規模已超過400億元，總資產規模超過1200億元。近五年來，公司銷售排名始終位居房地產行業百強以內，2014—2016連續三年進入50強，在房地產協會公布的全國2018年房地產企業綜合實力排名中位居53位。

根據戰略發展規劃，電建地產進一步明確了“三核兩驅”戰略發展模式，即三個核心業務：智慧地產、產業地產、海外地產，兩個驅動：業務經營和資本運營，在2018年度提前實現“十三五”目標的基礎上，進一步提出了到2021年實現千億銷售額的更高戰略發展目標，致力于將電建地產建設成為國內領先、國際知名的綜合性房地產開發運營商。

三、電建地產創新融資面臨的內外部環境分析

房地產企業基于國家現行的土地招拍掛制度和商品房銷售政策、開發產品特殊的商品屬性以及本企業自身情況等決定了其在投融資活動中具有與其他行業不同的特點：一是房地產企業投融資受國家宏觀調控政策影響巨大;二是房地產開發項目資金投入特別是土地儲備投入集中且資金量巨大;三是投資回收周期較長，在企業處于快速發展階段對外源性融資依賴性強，導致房地產企業財務杠桿普遍較高，資金風險偏大。

（一）房地產企業融資面臨的外部環境

近年來在“房住不炒”的總基調下，國家在原有的房地產信貸調控政策下，進一步收緊了信貸閘門，房地產企業融資難、融資貴的現象進一步加劇。主要體現在以下方面：

一是抑制消費需求，直接導致房地產企業資金回籠緩慢。“五限”中，限賣、限購、限貸都從需求端限制了消費者消費行為和消費能力，使市場整體成交量進一步萎縮，房地產企業資金回籠進一步放緩，開發周期進一步延長，資金周轉效率進一步降低，財務成本相應提高。

二是封堵融資通道，嚴控對房地產企業土地儲備融資。長期以來，除政府實施的土地一級開發外，國家從未放開對房地產開發企業土地儲備融資，后來隨著資管業務的興起，各類資金借助資管通道變相進入土地市場，2018年4月，中國人民銀行聯合銀保監會、證監會、外管局《關于規范資產管理業務的指導意見》，對各類信托、基金、資產等通道業務進行了剛性約束，從而徹底封殺了之前金融機構對房地產企業的土地儲備融資。

三是收緊金融機構流動性，調控房地產企業信貸活動。一方面是收縮商業銀行對房地產行業整體的信貸額度，另一方面限制和規范商業銀行對房地產企業正常開發貸款發放，要求商業銀行只有當房地產開發企業的自有資金不低于項目總投資的35%，且“四證齊全”時才能發放貸款。

此外，地方房地產管理部門通過采用封閉管理方式加強了對銷售回籠資金的監管。

（二）電建地產融資面臨的困難和問題

一是外部融資環境的嚴峻形勢及其不確定性加大了公司資金鏈風險。近幾年來由于公司處于快速發展階段，公司整體債務規模和帶息負債率居高不下，在項目周轉和資金回籠沒有顯著改善的情況下，外部融資環境將直接影響到到期債務的償付，一旦不能銜接到位，將嚴重影響公司資金鏈安全。

二是公司快速發展對土地儲備的資金需求與宏觀調控背景下銷售回籠資金放緩的矛盾，加劇了對外部融資的依賴。對處于快速發展階段的房地產企業而言，土地儲備投資往往具有超前性，既依賴于在建項目資金回籠，又依賴于外部融資，在受到宏觀調控影響導致銷售回籠放緩的情況下，無疑公司戰略發展對外部融資的依賴性更強。

三是公司快速發展推動資產負債率不斷上升，規模擴張與資本能力不足的矛盾更加凸顯。一方面，自2017年以來，中央明確提出要把國有企業降杠桿作為工作重中之重，要求中央企業主動作為，率先帶頭降杠桿，國務院國資委對各中央企業降杠桿減負債防風險提出了明確目標任務;另一方面，隨著資產負債率的不斷上升和不斷向資本市場紅線的迫近，公司財務風險越來越大。基于以上兩個方面的情況，公司如果不能對投融資模式進行調整優化，其發展顯然遇到了天花板。

四、近年來電建地產創新融資的具體做法

（一）電建地產融資創新模式的演變

電建地產融資模式歷經多次演變，從最初成立起步階段時的“3+N”，到快速發展階段的“3+3+N”和“5+3+N”，再到現在的“1+4+N”。前三個模式融資側重于銀行金融機構和結構化融資的創新，2018年新提出的“1+4+N”融資模式中，“1”指的是搭建一個金融平臺，“4”指的是交易所、銀行間、金交所以及境外4個資本市場，“N”指的是其他多個金融機構及其特色金融服務方案。可見公司融資的側重點已開始轉向公司自身金融平臺的搭建和資本市場融資，再配合部分結構化融資。這些融資模式的變化都是立足公司自身戰略發展階段和外部市場環境、融資環境的發展變化而變化的結果。

（二）電建地產多元化融資創新策略

一是努力搭建自身金融平臺。隨著電建地產經營規模和資產規模的快速擴張，打造自身金融平臺顯得尤為重要：一方面是在國家對房地產金融調控的夾縫中存在著必然的融資需求，需要通過金融平臺通道予以實現;另一方面是處于自身資本結構的優化，在規模需求和資產負債率紅線約束下，需要通過自身金融平臺并結合不同的資金來源和合作主體實現項目的并表和出表。基于電建地產控股的上市公司南國置業自身發展的需要，股份公司批準了南國置業與金融機構合作設立基金管理公司的方案，以此為基礎，電建地產搭建了自身的金融平臺。雖然由于外部金融環境的變化，特別是2018年資管新規實施以來，基金平臺的作用發揮受到局限，但仍存在一定可操作的空間。目前，電建地產主要利用其搭建符合國家產業政策導向的融資平臺，并通過發揮相關平臺的“殼資源”作用，有效實現了外部金融機構和合作伙伴財務資源的導入和導出，積極推動實施存量項目的債轉股等，對優化資本結構，實現降杠桿、防風險目標發揮了積極作用。

二是充分利用好資本市場融資工具。除發揮好南國置業上市公司平臺作用，推動落實資本市場非公開發行實現股權融資外，再就是利用好國內證券交易所市場、金融交易所市場、銀行間市場以及境外資本市場（主要是香港聯交所）等四個市場實施債務融資和權益融資（永續中票）。發行產品包括，證券交易所市場的小公募債、私募債、應收賬款尾款ABS、物業收費權ABS等;金融交易所市場的應收賬款ABS等;銀行間市場的超短融、短融、中期票據、永續中票等;此外，2018年，在電建集團的支持下，電建地產在香港聯交所成功發行3億美元高級無抵押債，實現了公司海外融資的新突破。資本市場直接融資對電建地產拓寬融資渠道和降低融資成本起到了十分重要的作用。

三是積極整合外部資源。當前房地產市場和土地市場競爭都十分激烈，在一線和重點二線城市，單宗地塊單價和總價都畸高，單一房企實力再強也難以為繼，電建地產同樣如此。為此，電建地產基于自身資本和資金實力，從財務資金角度提出了不同情況下“操盤并表”（如與武漢地產合作的武漢“泛悅城”項目）、“聯合操盤”（如與華潤置地合作的北京“橡樹瀾灣”項目）、“小股操盤”（如與山西建投合作的北京“華萃西山”項目）等合作模式，以此整合外部資源，做大權益資本，一定程度上實現了不推高資產負債率的情況下財務杠桿的最大化。

四是強化與各銀行金融機合作，構挖掘表內融資潛力。2017年以來，金融監管機構對金融機構提出了“兩個回歸”，即：回歸實體經濟、回歸表內，房地產項目前端融資路徑幾乎全部封閉。在此情況下，公司及時調整融資思路，一方面全面梳理每一個在建項目，根據項目建設資金缺口提出資金需求，挖掘項目融資潛力;另一方面加強與金融機構總對總合作，實施總分支聯動，推動金融機構通過單一項目方式或多個項目組合的項目池方式對在建項目表內融資的支持，以此放大在建項目表內融資，置換公司投入的土地購買資金，從而減輕了公司擴張發展帶來的資金壓力。

五是利用非銀行金融機構的優勢，構建有特色的結構化金融創新方案。長期以來，在國家宏觀政策持續收緊和房地產市場波動的大背景下，房地產金融創新是推動房地產行業發展的重要法寶。電建地產依托央企背景和自身優勢，利用信托、基金以及銀行資管、保險、證券資管公司等非銀行金融機構業務的靈活性、多樣性和創新性特點，廣泛與其開展合作，通過結構化創新融資方案，在遵循合法合規的前提下實現了銀行理財、保險、證券資金和信托代銷資金等與公司在建開發項目的對接落地，為公司快速發展對融資的需求提供了有益的補充。

五、電建地產創新融資的優化方向

隨著中央提出“房子是用來住的”定位的進一步強化，國家對房地產行業宏觀調控逐步由短期政策向長效政策的轉換，以及2017年以來中央和國務院國資委提出在中央企業實施“降杠桿”的背景下，房地產企業金融創新仍將任重道遠。為實現既定的戰略發展目標，未來電建地產將在堅持“1+4+N”融資模式的基礎上，繼續推動落實融資創新，重點將圍繞以下方面進行展開。

一是借鑒此前國家為落實供給側改革部署推動的市場化債轉股政策措施和實施方案，廣泛尋求與各類銀行、非銀行金融機構以及戰略合作伙伴的深度合作，重點梳理由電建地產獨立出資且“四證齊全”的在建開發項目總體資金需求、已獲取的存量融資等，通過規范化、法制法的股權轉讓、增資擴股等方式引入增量資金，擴大權益資本并置換存量融資，既不影響在建項目開發，也有利于電建地產實現降杠桿的目標。

二是根據金融監管機構“兩個回歸”的要求，積極梳理公司存量資產和既有債務，積極推動開展資產證券化融資業務，包括繼續發行應收賬款尾款ABS、物業收費權ABS、租賃物業收費權ABS、商業物業CMBS以及供應鏈融資等業務，進一步放大直接融資功能。

三是持續關注國內房地產信托投資基金（REITS）政策的推出。作為市場化的融資工具，房地產投資信托基金能夠盤活存量資產、加快資金周轉速度、減輕房企重資產壓力。隨著電建地產型商業物業比重的不斷增加，公司借鑒國外成熟的商業地產開發和運營商（如新加坡凱德、美國鐵獅門等）經驗，強化商業地產的資產管理，圍繞商業地產投、融、建、管、退全生命周期，基于資本思維的價值管理過程，通過經營管理及資本化運作，獲得項目開發盈利+資本盈利。在國內真正的REITS推出前，電建地產將研究嘗試進行類REITS等金融產品發行。

六、結語

創新無止境。這些年來電建地產在房地產融資創新方面做了一些工作，但與標桿企業比較、與企業自身發展的要求比，仍有較大的追趕距離。為此，電建地產將充分借鑒行業先進理念，持續探索融資創新路徑和方法，為實現公司千億目標和高質量發展提供切實的保障。