中國“以房養老”研究綜述

司軍強

【摘要】“以房養老”作為一種新型的養老方式，將社會存量財富轉換為養老現金流，是對社會基本養老體系的有益補充。本文在國內“以房養老”的研究基礎上，從市場供給、市場需求角度梳理了“以房養老”實施的可行性、具體實踐案例、國外的經驗啟示，結果表明“以房養老”在中國的普及有較大的局限性，得出政府擔保和資產證券化是市場培育的關鍵，并據此提出了綜合建議。

【關鍵詞】以房養老 反向抵押貸款 以租養老 售房養老

前言：“以房養老”模式起源于荷蘭， 而發展最成熟、最具代表性的是美國。上世紀 80年代， 美國出現了大量的“房子富翁、現金窮人”問題，于是“以房養老” 模式應運而生。“以房養老”作為新的養老模式早在2003年就已進入中國，但在中國的推廣卻有點“水土不服”。

一、“以房養老”的運作模式

目前，根據運作主體的不同，“以房養老”的運作模式主要有兩種模式：美國模式和新加坡模式，兩者的主要區別在于經營機構的不同，美國多以商業銀行為主，而新加坡則以有政府背景的公益性機構為主。美國模式的放貸對象是有住房的老人。

二、“以房養老”的市場需求

就老齡化程度這一指標來說，2000年我國進入老齡社會，據國家計劃生育委員會預測，2050年我國的人口老化比例將達到31.27%，相對發達國家中人口老齡化程度最高的日本，我國將成為發展中國家中人口老齡化程度最高的國家，對此學者均認為“以房養老”可以作為應對老齡化的補充手段，而且伴隨老齡化程度的提高，“以房養老”的市場需求也會持續增長。

三、“以房養老”的市場供給

“以房養老”的市場供給方可人分為三類：政府、保險公司、商業銀行，由于“以房養老”帶有一定程度的政府福利性質，所以政府在整個市場中扮演了重要角色。而保險公司和商業銀行一般為法人主體，以盈利為目的，其參與市場供給的積極性主要受業務盈利及經營風險狀況影響。由于“以房養老”模式發展最成熟、最具代表性的是美國，所以學者在研究“以房養老”的模式時，往往以美國的發展歷史為參考。

參考美國“以房養老”市場的發展，政府擔保和資產證券化的實施均對市場供給的增加有促進作用：由于房地產反向抵押業務的經營周期較長，未來有極大的不確定性，政府提供擔保，可以降低保險公司、商業銀行的經營風險;資產證券化可以幫助經營機構化解流動性風險，通過出售抵押證券回籠資金，提高經營機構的資產流動性。

四、我國“以房養老”面臨的現實制約因素

在人口急劇老齡化、傳統養老資源弱化和社會養老體系不健全的背景下，我國有不少城市和機構相繼開始了“以房養老”的探索，尤以南京、上海、北京最具代表性，從效果上來看，但均以失敗告終，其背后的制約因素較為集中。

（一）房屋使用壽命問題。

改革開放以來，伴隨市場化經濟的發展，我國住房建設體質也發生了相應調整，所以在我國目前的房產存量中，商業住房、共有住房及自建住房等均占較大比例，反映在房屋質量上也是參差不齊。我國房屋由于質量差和拆遷頻繁，平均使用壽命在30年左右，與發達國家70年的房屋平均壽命差距甚遠。在房地產市場持續火爆和缺乏監管的背景下，住房質量差是我國房屋建筑中的通病。

（二）土地使用年限問題

與西方國家普遍實行的土地私有不同，我國實行的是土地國有制，房屋所有者擁有的只是房屋用地的使用權。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居民商品房用地為70年;土地使用期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

（三）我國居民住房模式不利于“以房養老”的推廣

我國城市居民住房（商品房）大多為單元樓房或公寓式住宅，金融機構在反向抵押貸款期滿獲得房屋產權后，可供盤活、回收資金的空間狹小，加70年產權限制，使得反向抵押到期后房產變現價值所剩無幾，所以金融機構出于風險考慮便不敢輕易涉足“以房養老”。

（四）金融保險市場不完善阻礙“以房養老”的推行

“以房養老”業務跨越的時間較長，對資金的需要量也較大，經營機構將資金運用于該業務，需要借助配套政策及金融工具分散風險。在我國由于市場管理經驗不足，還沒有專門的政府機構參與“以房養老”的抵押擔保，而且鑒于系統能夠性金融風險的考慮，我國并未允許資產證券化業務的大范圍開展。

五、評述及對策建議

“以房養老”模式作為基礎養老體系的補充，其社會效應是積極地，雖然其在我國的推廣及應用受到多種因素的制約，但從長遠的角度來說，物質基礎決定上層建筑，伴隨社會主義市場經濟的完善，經濟基礎及社會觀念均會逐漸轉變。

為更好推進“以房養老”市場的發展，借鑒國外經驗，本文針對性的提出如下建議：

（1）政府應主動參與市場并提供擔保，為市場發展提供信用基礎，雖然我國進入老齡化的時間較晚，沒有相關的市場管理經驗，但經驗是可以積累的，政府應主動擔起責任。

（2）資產證券化的應用可大幅提高機構參與“以房養老”市場的積極性，在金融風險可控的條件下，可以在在“以房養老”領域試行資產證券化，解決保險公司及商業銀行的資金回籠問題。

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