“限購令”并非樓市退燒藥

馬光遠

作者為經濟學博士，資深律師。學術旨趣主要在資本市場、上市公司收購和公共政策，特別關注中國的轉型和法治變遷。作為中國律師，執業領域主要在上市公司收購、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面

繼北京4月30日對本地及外地居民發出“限購令”之后，上海、深圳、廈門、寧波等城市在樓市“第二波”調控中相繼祭起了“限購”的大旗。

料想不久將有更多的城市加入限購的行列，為樓市降溫。從目前發出 “限購令”的城市看，上海、北京和廈門大同小異，都是對新購套數進行限制;而深圳則明確規定，有深圳戶籍的總共可以購買兩套房，沒有深圳戶籍的只能購買一套房，可算“限購令”里最嚴的了。但諷刺的是，國慶黃金周期間，北京、上海的樓市基本冷凍，而深圳的成交量卻依舊不菲，被視為猛藥的“限購令”并未讓樓市立即退燒，實屬政策的尷尬。

自9月29日中央發起第二波房地產調控，地方隨即跟進，無論是信貸，還是“限 購”，都可謂史上嚴上加嚴，然而，房地產股卻似乎彈冠相慶，迎來大漲，各地樓市盡管成交清淡，但也冷熱不均。

以上海為例。上海的政策總體給人的感覺比較軟，這表現在:其一，“限購令”規定上海和外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房，但這已經不新鮮，北京、深圳和廈門已經開始實施;第二，對各界非常關注的房產稅，上海新政并沒有明確具體的內容，只是提出將按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好房產稅改革試點的各項準備工作，讓外界期待上海率先出臺房產稅的希望落空;第三，土地增值稅普遍依然實行2%的預征，而只有價格明顯超過上一年均價的，才給予5%的懲罰性預征，而并沒有強調在預征之后按照實際的價格匯算清繳，這使得土地增值稅本身的威力大打折扣;第四，在土地供應政策上，再次強調了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%，但這個政策具體怎么樣保證執行到位，并沒有明確的實施細則和配套政策，具體執行仍然留下了很大的疑問。因此，上海房產新政總體內容并沒有超出9月29日中央有關部委出臺的細則的政策范疇，并沒有像外界預料的有極強的殺傷力。政策本身相對而言仍以溫和調控為主，無論是差別化的信貸政策，還是行政性限購住房套數，在全國不會成為最嚴厲者。

除了對各地總體政策這一次普遍反映沒有新意之外，外界對“限購令”等政策的執行力似乎也失去了足夠的信任和耐心。評估一個政策的實際效用，最重要的還是要看政策的執行力。再嚴厲的政策，如果不執行，等于形同虛設。而事實上，自4月17日國務院 “十號文”出臺之后，中國房地產市場并沒有出現預期的調控效果，房價堅挺，最主要的還是政策本身缺乏執行力。無論是4月17日的“十號文”，還是9月29日有關部委出臺的第二波調控政策，嚴厲程度實屬罕見，但對于未來的執行力，大家依舊信心不足。從中國房地產市場歷次調控的經驗看，從來都不乏政策，但政策的落實因為開發商等的對抗而乏善可陳。4月17日“十號文”出臺之后，出臺實施細則的少而又少就是明證!

而且，用“限購令”這樣明顯違背市場規律的手段，一方面意味著，樓市的有效供應依舊緊張，另一方面，這樣的猛藥一般都沒有持續性。“限購令”就好像給一個發高燒的病人潑了一頭的冰水，可以立即起到降溫的效果，但最終不但治不了病，反而會更加加重病情，完全屬于亂投藥。正因為如此，似乎嚴厲的“限購令”在外界的眼里就成了紙老虎，況且“限購”的政策不可能長久，廈門就明確規定期限到12月31日。作為一項特殊的行政措施，本身的有效期限就短，再博弈一段時間，藥效基本就過去了。期待限購能夠給房地產退燒，并且將其作為最重要的藥，顯然是不現實的。

中國房地產利益博弈非常復雜，房價問題不是一個簡單的經濟學問題。因此，對于房價調控一定要有持久戰的準備，是一場拳擊賽，總共12個回合，而不是一個回合，要看最后的結果而不是第一個回合的表現。不能把真正的希望寄托在“限購令”這些舉措上，而應該連續出拳，并且用不同的組合拳，否則迎接樓市的肯定是更猛烈的反彈。