農(nóng)房抵押貸款：農(nóng)村“沉睡”資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的選擇

李球秋

（中國人民銀行會昌縣支行，江西 贛州 342600）

一、農(nóng)房抵押貸款的定義及現(xiàn)狀

農(nóng)房抵押貸款是將原本不能作為抵押擔(dān)保物的農(nóng)村宅基地使用權(quán)、農(nóng)民房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛行У盅何铮瑢崿F(xiàn)其融資功能。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，會昌縣先后強(qiáng)力推動了農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記、抵押價值評估、不動產(chǎn)權(quán)抵押轉(zhuǎn)讓、抵押物司法處置、抵押貸款風(fēng)險緩釋補償?shù)任屙椪叩男纬珊吐鋵崳行黄屏宿r(nóng)房財產(chǎn)權(quán)抵押物貸款的“三道關(guān)”。一是突破“確權(quán)頒證”關(guān)。以往農(nóng)村宅基地及房屋財產(chǎn)權(quán)存在確權(quán)難、辦證費用高、辦證時間長等問題。會昌縣出臺了《關(guān)于農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地及房屋所有權(quán)確權(quán)登記試點中有關(guān)問題的處理意見》重點對未批先建、少批多建、一戶多宅等阻礙確權(quán)的難題規(guī)范了處理措施和操作程序，在堅守法律紅線的前提下妥善解決了上述問題。2016年初全面實施房地一體化確權(quán)頒證。對辦證費用高、時間長的難題，積極整合各部門資源，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心開設(shè)確權(quán)辦證和抵押登記一條龍服務(wù)專門窗口，取消行政收費，限制中介收費，縮短辦證時限，確權(quán)登記辦證時限由試點前的3個月以上縮短至1個月以內(nèi)，戶均確權(quán)辦證費用減至200元左右。二是突破“抵押登記”關(guān)。針對農(nóng)房抵押無歷史交易、無市場行情、無技術(shù)規(guī)范的“三無”評估難題，會昌縣出臺了《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款農(nóng)房抵押物估價管理暫行辦法》。在估價方式上，由試點銀行靈活采取自主評估、第三方評估等多樣化抵押評估模式；在價值認(rèn)定上，抵押登記機(jī)構(gòu)憑借貸雙方簽字確認(rèn)的評估價值確認(rèn)登記；在辦理時限上，實行“隨到隨辦，限時辦理”原則，當(dāng)天辦完，特殊情況3個工作日之內(nèi)辦完；在估值費用上，全過程實行零收費，由銀行墊付評估費、登記費和保險費用。該縣農(nóng)商銀行建立并完善了標(biāo)準(zhǔn)化的農(nóng)房抵押物自主評估模式，截至2017年12月末，累計為1604戶農(nóng)房抵押貸款戶進(jìn)行免費自主評估，占全縣農(nóng)房抵押評估價值的99.1%。三是突破“試點紅利”關(guān)。針對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險大、放貸積極性低、貸款利率高、期限短、抵押率低的難題，會昌縣以試點為突破，通過改革釋放紅利。規(guī)定：農(nóng)房抵押貸款期限為3-5年，由試點行結(jié)合貸款用途和抵押物狀況合理自主確定，實際操作中以3年為主；抵押率設(shè)定為60%，具體由試點行統(tǒng)籌考慮借款農(nóng)戶償還能力及抵押物價值因素合理自主確定，鼓勵試點銀行對誠實守信、有農(nóng)業(yè)保險或農(nóng)民住房保險等增信手段支持的農(nóng)戶，適當(dāng)提高抵押率；貸款利率在同期同檔次基準(zhǔn)利率上浮幅度最高不得超過30%，低于一般農(nóng)戶貸款利率上浮幅度20個百分點，其中建檔立卡貧困戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率并由財政全額貼息；貸款費用除利息外不得加收其他費用，原則上7個工作日內(nèi)完成貸款審核和發(fā)放工作。

二、試點工作的總結(jié)

目前，會昌縣農(nóng)房抵押貸款實現(xiàn)了19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全覆蓋，試點銀行機(jī)構(gòu)由最初的農(nóng)商銀行一家擴(kuò)大到五家，占全縣銀行機(jī)構(gòu)總數(shù)的50%。截至2017年12月末，全縣累計發(fā)放農(nóng)房抵押貸款2905筆，累計發(fā)放貸款41487萬元，其中2016年全國試點以來累計發(fā)放2058筆，共計29833萬元；累計扶持農(nóng)戶1612戶，較2016年初增長110.69%；余額達(dá)到19724萬元。兩年的試點工作有以下三方面體會：

（一）探索了四個路徑。一是探索了推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革新路徑，扭轉(zhuǎn)了長期以來農(nóng)民參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革熱情不高的局面，有效推動了產(chǎn)權(quán)明晰、流轉(zhuǎn)順暢、保護(hù)嚴(yán)格的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革進(jìn)程。二是探索了農(nóng)村金融創(chuàng)新新路徑，擺脫了以往農(nóng)村金融創(chuàng)新“水土不服”的局限，使普惠金融特別是農(nóng)戶信貸權(quán)，得以普遍實現(xiàn)。三是探索了金融支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模化發(fā)展新路徑，彌補了小額農(nóng)貸額度小的缺陷，解決了以往農(nóng)戶貸款貸大貸長難題，滿足了規(guī)模農(nóng)業(yè)發(fā)展需求。四是探索了金融扶貧、打贏脫貧攻堅戰(zhàn)新路徑，使貧困戶可以通過住房財產(chǎn)權(quán)達(dá)到融資目的，發(fā)展生產(chǎn)，脫貧致富。

（二）突破了三個瓶頸。一是突破了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押評估難瓶頸。截至2017年12月末，該縣累計為1604戶農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了抵押物價值評估，評估價值達(dá)54367萬元，其中由試點銀行自主評估的1585戶，評估價值占比99.1%。二是突破了農(nóng)民融資難、融資貴瓶頸。截至2017年12月末，該縣農(nóng)戶貸款戶均達(dá)到了13.95萬元，比試點前提高了8.36萬元。其中，農(nóng)房抵押貸款戶均達(dá)到12.30萬元；覆蓋面達(dá)到17.21%，比試點前提高了5.36個百分點；三是突破了不良貸款處置難瓶頸。目前，全縣農(nóng)房抵押貸款不良余額180萬元，不良率0.93%，低于全縣農(nóng)戶貸款不良率1.02個百分點。抵押物司法處置及交易流轉(zhuǎn)在一定范圍內(nèi)的突破，對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)益的充分實現(xiàn)具有重要意義。

（三）破解了兩個難題。一是破解了確權(quán)率低、頒證慢的難題。截至2017年12月末，除少量存在權(quán)屬糾紛外，全縣農(nóng)村住房不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)工作基本完成，宅基地確權(quán)率達(dá)到98%；已發(fā)放農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)證3686本。其中，房地一體確權(quán)發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證2152本。二是破解了辦證費用高、農(nóng)戶參與積極性低的難題。試點開展以來，累計減免包括規(guī)劃房產(chǎn)測試費、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、白蟻防治費、工本費等辦證費用約1835萬元，戶均約5000元。辦證費用的大幅減免及歷史遺留問題的妥善解決，大大提高了農(nóng)戶辦證積極性。

農(nóng)房抵押貸款在法律法規(guī)不完善的情況下，要比較順利地實現(xiàn)違約發(fā)生后抵押物的處置，走司法程序的可行性較小。但根據(jù)浙江等地的轉(zhuǎn)讓做法，再結(jié)合本地的具體情況，實現(xiàn)銀行對貸款的回收。