房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與控制研究思考

寧雅娟

（株洲神農(nóng)千金實業(yè)發(fā)展有限公司，湖南 株洲 412000）

1999年后，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迎來一輪高速發(fā)展。從2000年到2016年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值從3900億元增長到117600億元。2000年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅占當(dāng)年GDP的3.9%；2016年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占當(dāng)年GDP的15.8%。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，拉動了水泥、混凝土、玻璃、鋼鐵等六十多個行業(yè)的發(fā)展，可以說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)投資動輒需要數(shù)以十億計甚至百億計的資金，建設(shè)周期往往歷時數(shù)年，隨時可能面臨來自各方面的財務(wù)風(fēng)險。

因此，我們必須未雨綢繆，高度警惕房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的種種財務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種不確定性，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)無法獲得預(yù)期的財務(wù)成果，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的可能性[1]。市場經(jīng)濟始終存在著不確定性，因此，財務(wù)風(fēng)險對于企業(yè)來說是一種無法回避的客觀存在。具體到房地產(chǎn)企業(yè)，則主要面臨以下財務(wù)風(fēng)險：

（一）負債率過高

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏自有資金，進行項目開發(fā)，必須向銀行申請大量貸款；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍偏高（據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過70%，萬科2018年負債率接近84%，綠地2018年負債率超過80%，融創(chuàng)2018年負債率超過90%），而國際上，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率的警戒線為60%。高負債率導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。2010年后，國家開始實行房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴厲打擊炒房，央行收緊貨幣投放總量，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)能否按期還債，或能否借新債還舊債，是值得高度警惕的。

（二）投資風(fēng)險

市場經(jīng)濟由多元經(jīng)濟成分構(gòu)成，始終處于運動之中，始終存在著未知的不確定性，因而絕對不可能只漲不跌的行情。然而，1999年后房價進入上行通道，房地產(chǎn)企業(yè)對市場行情一片看好，盲目樂觀，最后出現(xiàn)投資過熱、房地產(chǎn)建設(shè)出現(xiàn)飽和（2017年末全國城鎮(zhèn)共有住房超過2.7億套）。同時過高的房價又透支了居民未來數(shù)十年的購買力（2017年，北京一個普通上班族48年不吃不喝，才能買一套房子；在上海，一個普通上班族71年不吃不喝才能買一套房子），打擊了剛需群體的購買力，繼而導(dǎo)致各地住房空置率不斷上升（目前，一線城市房屋空置率達21.2%，二線城市房屋空置率達23.2%，三線城市房屋空置率達23.2%，在溫州、鄂爾多斯、海南、鄭州、天津，都出現(xiàn)了大量無人購買的樓盤），而房地產(chǎn)企業(yè)的巨額投資最后就只能淪為壞賬[2]。

二、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施

（一）牢固樹立風(fēng)險意識

從國際上來看，房地產(chǎn)投資過熱都會出現(xiàn)泡沫，最后崩潰。1990年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂、2008年美國次貸危機就是前車之鑒。——房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到：在項目經(jīng)營過程中始終面臨著財務(wù)風(fēng)險，而且是較大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的董事長、經(jīng)理，必須帶頭樹立風(fēng)險意識、危機意識，必須認識研究財務(wù)風(fēng)險管理的理論，必須建立完善的財務(wù)風(fēng)險控制制度，避免盲目樂觀，建立董事會集體議事制度，厲行穩(wěn)健經(jīng)營，以積極預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。

（二）實行全面預(yù)算管理

專家們對經(jīng)營超過數(shù)十年的國外企業(yè)進行過認真研究，發(fā)現(xiàn)這些老企業(yè)數(shù)十年來無不實行全面預(yù)算管理，這就說明：全面預(yù)算管理可以有效防范、化解財務(wù)風(fēng)險。——而國內(nèi)絕大多數(shù)企業(yè)（包括房地產(chǎn)企業(yè)）卻尚未推行全面預(yù)算管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須帶頭實行全面預(yù)算管理。

實行全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)首先必須認真研究企業(yè)面臨的外部宏觀經(jīng)濟環(huán)境與企業(yè)內(nèi)部具體情況以及企業(yè)潛力，制定切實可行的戰(zhàn)略發(fā)展目標，再以戰(zhàn)略目標為中心，將它層層細分，具體落實；以目標體系為基礎(chǔ)對本企業(yè)每一個部門、每一個環(huán)節(jié)的財力、人力、信息、資源進行全過程的分配、控制，要建立完善的內(nèi)控體系，明確各部門的責(zé)、權(quán)、利、職，讓本企業(yè)每一個部門、每一個員工都參與到全面預(yù)算管理中來，隨時發(fā)現(xiàn)并化解本企業(yè)在經(jīng)營中遇到的各種財務(wù)風(fēng)險。——在條件允許的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)運用ERP系統(tǒng)，對本企業(yè)的全部的人員、資金流、物流、信息流、時間和空間等綜合資源進行信息化透明管理，這樣不僅可以實現(xiàn)精細化財務(wù)管理，而且可以提前預(yù)測、主動規(guī)避各種財務(wù)風(fēng)險[3]。

（三）提高投資決策的科學(xué)性

在激烈、復(fù)雜的市場競爭中，高投資未必帶來高回報。房地產(chǎn)企業(yè)必須牢記這一常識，在進行投資決策時，必須認真研究本企業(yè)自身實力、財務(wù)狀況、現(xiàn)金流、融資條件、管理能力、執(zhí)行力，認真評估每一個項目的拿地成本、土地開發(fā)成本、借款計劃、規(guī)劃設(shè)計費用，項目贏利前景、項目虧損的可能性，全面分析、論證項目的可行性，并進行成本收益預(yù)算，還要制定發(fā)生財務(wù)危機時的應(yīng)急預(yù)案。要建立決策評估制度，實行集體討論，——提高投資決策的科學(xué)性，能夠從源頭上降低企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)的生存能力。

結(jié)束語

盡管國家進行了多輪房地產(chǎn)調(diào)控，但房價始終堅挺，這就導(dǎo)致目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財務(wù)風(fēng)險意識。患莫大于不自知，為保障房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須提升財務(wù)風(fēng)險意識，實行全面信息化預(yù)算管理，積極防范、控制各種財務(wù)風(fēng)險。