關(guān)于完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建議和思考

余四化

（望江縣自然資源和規(guī)劃局，安徽 安慶 246200）

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，是由地方政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過(guò)收購(gòu)、收回等方式取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)利用和存儲(chǔ)后，以公開(kāi)掛牌、招標(biāo)、拍賣出讓方式供應(yīng)土地，盤活土地資產(chǎn)的制度。目前不少地方都由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)收購(gòu)儲(chǔ)備土地，并代表地方政府對(duì)其進(jìn)行供地和開(kāi)發(fā)。

一、土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的現(xiàn)狀

我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)十幾年不斷地發(fā)展和改進(jìn)，如今正在逐漸走向成熟，它不但具有調(diào)和存量土地與增量土地之間的關(guān)系作用，而且還提高了土地的使用效率，促進(jìn)了建設(shè)用地供應(yīng)形式的改變，使土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)渠道走向統(tǒng)一。然而，我國(guó)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度還有許多不足的地方，諸如土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職能不清、相關(guān)機(jī)制不全、資金來(lái)源缺乏、土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格和計(jì)劃缺乏科學(xué)性等。特別是儲(chǔ)備土地大部分都是商住用地，許多地方都沒(méi)有把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工業(yè)用地以及公共設(shè)施用地等包含在其中。土地財(cái)政催生房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。因此，只有把這些問(wèn)題都解決了，才能更好地完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。

二、完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建議

（一）制定科學(xué)合理的土地收購(gòu)儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃。預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的土地需求情況，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果制定相關(guān)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備和供應(yīng)初步計(jì)劃，及時(shí)向社會(huì)廣泛征求意見(jiàn)，再根據(jù)城市規(guī)劃、當(dāng)?shù)氐耐恋卮媪恳约肮?yīng)情況和相關(guān)政策，制定土地收購(gòu)儲(chǔ)備和供地的具體年度計(jì)劃，避免因盲目無(wú)計(jì)劃的收購(gòu)?fù)恋兀鴮?dǎo)致土地存量過(guò)多，無(wú)法滿足需要的情況，同時(shí)還應(yīng)創(chuàng)建土地需求監(jiān)測(cè)體系，確保年度計(jì)劃的執(zhí)行力。

（二）科學(xué)合理地制定土地收購(gòu)指導(dǎo)價(jià)格。通常情況下收購(gòu)的土地大部分都是閑置的土地或是舊城改造的土地，也有部分是企業(yè)、單位或是個(gè)人的土地。因此，政府應(yīng)綜合市場(chǎng)等多方面情況出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)格及配套指標(biāo)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平定期調(diào)整。收購(gòu)價(jià)格應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。

（三）強(qiáng)化土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能和監(jiān)督管理力度。確保土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能落到實(shí)處，真正做到人、財(cái)、物的獨(dú)立，同時(shí)應(yīng)制定出一個(gè)把經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及生態(tài)效益相結(jié)合的考核標(biāo)準(zhǔn)和考核細(xì)則，以達(dá)到有效監(jiān)督管理的目的。土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，不能把營(yíng)利作為主要的目的，還應(yīng)考慮社會(huì)效益及其他因素。因此，其監(jiān)督管理的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具有科學(xué)性和可操作性化的特征。

（四）建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備的相關(guān)機(jī)制。包括管理運(yùn)作機(jī)制，收回機(jī)制、收購(gòu)機(jī)制、儲(chǔ)備機(jī)制，資金籌措機(jī)制和市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制等。如對(duì)收購(gòu)的暫時(shí)無(wú)供地計(jì)劃的土地的運(yùn)作，可采用將儲(chǔ)備土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物出租、抵押、臨時(shí)利用。如對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的調(diào)整，可以通過(guò)調(diào)整供地計(jì)劃，增加土地供應(yīng)。如對(duì)于那些為了滿足公共需求的公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，土地價(jià)格可以適當(dāng)調(diào)低，或者通過(guò)劃撥方式供地，造福于全體人民。

（五）多渠道籌措土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金。土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金主要來(lái)源有財(cái)政撥款、銀行貸款、儲(chǔ)備土地增值部分資金、儲(chǔ)備土地的經(jīng)營(yíng)收入等，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。地方政府應(yīng)用好省政府批準(zhǔn)的每年可以通過(guò)發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券籌集50-100畝土地資金的政策，多渠道籌措土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金，為土地收購(gòu)儲(chǔ)備提供資金保障。

三、進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的思考

當(dāng)前，土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中還面臨著不少新問(wèn)題。例如國(guó)家和省政府規(guī)章均要求，土地收購(gòu)必須為了公共利益的需要，但公共利益如何界定，地方政府認(rèn)定的公共利益跟司法機(jī)關(guān)的認(rèn)定出現(xiàn)了許多不一致的例子；土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心雖然有機(jī)構(gòu)，有人員，但是財(cái)務(wù)管理并沒(méi)有真正獨(dú)立，缺乏專業(yè)性人才，重行政管理，輕市場(chǎng)化管理，從某種程度上就降低了辦事效率和運(yùn)作成效，怎么做到真正的獨(dú)立運(yùn)作、專業(yè)運(yùn)作和管理？收購(gòu)儲(chǔ)備的存量土地如何避免繼續(xù)閑置，如何最大化的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益？社會(huì)化資金能否進(jìn)入土地收購(gòu)儲(chǔ)備？通過(guò)何種方式進(jìn)入？這些問(wèn)題都有賴于國(guó)家層面出臺(tái)相關(guān)政策解決。只有從制度上進(jìn)行規(guī)范，才能進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。

四、結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，在我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)十幾年不斷地發(fā)展和改進(jìn)后，其有效地促進(jìn)了土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，極大地提高了土地的使用效率，促進(jìn)了建設(shè)用地供應(yīng)形式的改變，統(tǒng)一了土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)渠道，更好地發(fā)揮了土地的調(diào)節(jié)功能，加快了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展腳步。在面對(duì)我國(guó)目前還存在的一些土地收購(gòu)存儲(chǔ)問(wèn)題時(shí)，還需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性的完善，同時(shí)還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)對(duì)土地的需求情況，制定科學(xué)合理的土地收購(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃和土地收購(gòu)指導(dǎo)價(jià)格，強(qiáng)化土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能和監(jiān)督管理力度，建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備的相關(guān)機(jī)制，從而促進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的完善和可持續(xù)發(fā)展。