淺析房地產行業成本核算

徐玲

（安徽同昇地產集團有限公司，安徽 阜陽 236000）

近年來，我國房地產行業保持持續平穩增長，發展成效較好并且整體發展勢頭向好，逐步成為促進我國新時代經濟高質量健康發展的重要支柱產業。但也不可否認，隨著房地產行業的發展，近年來房價一直居高不下并有持續上升之趨勢，這其中不乏物價的正常上漲原因所致，但是成本核算問題、投機炒房以及行業內市場監管不到位等問題也日漸暴露，阻礙房地產行業的高質量持續發展，影響了房地產行業對我國經濟社會發展強有力的促進作用。成本核算產生的相關問題是制約房地產行業高質量發展的重要環節，如若房地產行業不能進行科學的成本核算，再加之其他不良因素的影響，則可能會導致出現泡沫，制約房地產行業的進步，給整個國家的經濟社會發展和進步帶來不良結果；只有建立科學完善的房地產行業成本管理思維，進行科學的成本核算才能制定合理科學的成本計劃、有效實現成本目標并不斷持續改進，科學的成本核算以及成本控制，才能實現房地產行業保持較高的經濟收益，持續保持促進我國經濟社會發展的支柱作用。

一、房地產行業成本核算的特殊性及其主要內容

相對于其他行業而言，房地產行業是一個較為復雜的行業，具有一定的特殊性，一項房地產項目涉及的環節眾多、周期長、成本高，所以其成本核算較之其他行業而言也就更加繁雜，因而也決定了其成本核算核算周期長、涉及的工程資金數額巨大、成算項目紛繁復雜等特殊性。正因如此，科學合理的房地產行業的成本核算對于房地產企業而言尤為重要，一方面只有做好這項工作，科學、客觀并且準確地核算房地產項目的成本，才能有的放矢的管控成本，才能使得房地產企業獲得可觀經濟收益，提升行業競爭優勢，從而推動促進房地產企業以及整個房地產行業高質量健康快速發展。

房地產行業項目工期長，成本核算涉及的環節較多，主要包括土地開發、建設、建筑安裝、資金等諸多方面的成本以及其他成本等。

（一）土地開發成本。土地開發成本是在房地產項目開始時發生的成本費用，房地產開發商需要通過一定的計算方式計算每平方的房屋產生的土地成本。

（二）房屋建筑成本。房屋建筑成本和土地開發成本是整部分成本中占比較高的內容。房屋建筑環節建筑周期較長、涉及的成本項目較多，包含房屋建筑過程發生的包括人力、物力及財力在內的所有的投入。根據開發形式的不同，房屋建筑成本又包含不同的成本核算項目與內容。目前而言，房屋開發主要有自建和外包兩種形式，建筑工程外包形式較為常見，其成本核算主要圍繞招標展開，包括因招標產生的相關成本、招標價格以及另外的相關成本。

（三）建筑安裝工程費用。建筑安裝工程的交付質量對房地產項目的最終質量具有重要的作用，在整個房地產項目開發過程中至關重要。此部分的成本核算與房地產建筑成本類似，根據建筑安裝工程不同的施工形式有所不同。大體來看，施工形式包括自建和外包兩種形式，外包施工形式下，工程交付后按照造價比例進行成本核算，自建則按照相應的成本核算項目計算成本。

（四）資金成本。房地產企業進行房地產項目開發需要大量的資金，多數情況下，企業的自有資金并不能支撐整個項目的開發，需要向金融機構籌借款項，這將產生資本成本。

（五）其他成本。除以上所列的成本核算內容，房地產行業在進行成本核算時還涉及其他，比如稅收和售后的一些相關成本等。

二、房地產行業成本核算的難點與問題

（一）房地產行業成本核算對象模糊

在房地產行業，由于房地產項目本身的特殊性，致使房地產行業成本核算對象的確定存在難點。一方面，從國家法律法規等宏觀層面上來說，并沒有專門針對房地產行業成本核算對象確定的相關法律法規或者行業規定，現有的相關國家規定和行業準則中也并未明確房地產行業的成本核算對象；另一方面，就房地產行業本身的性質而言，房地產項目具有多種形態，有商用的房地產項目也有民用的房地產項目，有大型的商業廣場、寫字樓、居民單元樓等多種形式。同時項目周期一般較長，可能會分批分期銷售，同時期間可能還會經歷房地產企業內部財務人員以及資金投放的變動。這一系列的原因導致房地產企業的成本核算對象往往模糊不清，依賴于具體房地產項目的具體情況以及財務工作人員的專業水平，所以整個房地產行業成本核算的對象模糊并且不統一。

（二）房地產行業成本核算歸集不規范

由于房地產項目本身的復雜性，在項目開發的整個周期中會產生相應的間接費用，成本費用的規范、合理歸集對房地產企業來說至關重要，房地產行業成本費用的歸集是其成本核算的一項重要工作和影響因素。但是，在成本核算實際進行的過程中，在成本費用歸集方面有較大的問題。主要表現在對直接成本和間接成本的界定模糊，存在混淆；間接費用的歸集缺乏統一的歸集的原則、歸集的標準、歸集的流程以及后期的監督調整。而成本費用歸集不規范最終在很大程度上將影響房地產企業成本核算的真實性、準確性以及合理性。

（三）房地產行業成本核算的周期不清晰

房地產行業的成本核算周期應以房地產項目的整個開發周期為周期，才能準確、完整、全面的計算房地產項目整個過程的成本費用，進行有效的成本核算與成本控制，并不斷優化控制成本，進而實現經濟利潤的最大化，提升房地產企業的競爭優勢。但是，在實際成本核算過程中，由于房地產項目整個開發周期長，涉及環節多等特點，其成本核算周期并不明確，同時，在實際開發工程中，工程款支付結算的時間與工程實際交付的時間往往存在時差，也就說，成本核算時間與實際的施工進度之間往往存在周期上的錯位。這將致使房地產行業的成本核算的客觀性、準確性受到影響，最終導致房地產行業的成本核算不能真實反映整個房地產項目的實際成本。

三、房地產行業成本核算問題的對策建議

（一）完善房地產行業成本核算管理體系

針對目前房地產行業成本核算的相關問題，國家層面、整個房地產行業層面以及具體的房地產企業等都可以采取相應的措施，有針對性的解決成本核算方面的問題，其中，完善房地產行業成本核算管理體系至關重要、勢在必行。從整個房地產行業來說，可以在遵守會計核算準則的基礎上，針對房地產行業自身特點，對房地產行業成本核算的相關規定與要求進行細化，形成整個房地產行業共同遵守的行業規范與準則，當然，這一項工作可以由政府牽頭或者房地產行業內企業牽頭進行。從房地產企業內部來說，管理層應高度重視成本核算工作，只有準確、客觀的成本核算信息才能夠為管理者正確決策提供幫助。為此，房地產企業需要聘請具備相關資質的專業財務人員，搭建專業的成本核算團隊，并不斷加強對工作人員的教育培訓，使其及時捕捉國家相關政策法規的規定，進行準確、客觀、全面的成本核算。

（二）加強房地產行業內部控制

在完善房地產行業成本核算管理體系的前提下，加強房地產行業內部控制是規范成本核算工作的有力抓手。首先，要規范房地產行業成本核算的項目，明確類別并且在大類下面再根據企業內部的實際需要進行更為具體的劃分，如果能在整個行業內形成標準，也有利于不同的房地產企業之間相互對比，取長補短，有效控制成本；其次，要規范成本核算的流程，制定規范操作指引并結合相關系統，嚴格執行不相容崗位相互分離、審核審批等內部控制手段，對房地產開發過程中涉及的招標、工程預決算環節進行管控，杜絕因人員操作不規范或徇私舞弊造成的成本核算不準確風險。與此同時，還要重視成本核算信息收集的真實性與準確性，這樣就要求房地產企業加強成本核算工作的事前、事中和事后的監督與考核。

（三）明確房地產行業成本核算對象

房地產行業成本核算對象的確定關乎整項成本核算工作的準確性，明確成本核算對象是房地產行業成本核算工作的重要事項，在實際的成本核算工作中，應根據房地產項目的業態形式、項目大小、開發周期長短等多種因素綜合考量確定成本核算對象，需要注意的是，成本核算工作中成本核算對象的確立要與預算制定環節確定的預算對象保持一致，這樣才能有效進行成本的管控、監督與考核。

（四）規范房地產行業成本核算歸集口徑

在遵守國家法律法規和行業規章制度的基礎上，房地產企業要根據實際情況對成本核算的歸集口徑進行規范。在會計核算相關制度和準則的基礎上，房地產企業可制定成本費用歸集的原則、標準，在實際歸集過程中嚴格遵守標準，按照規范的操作流程進行歸集，選派具有相關資質的專業財務人員進行此項工作。

（五）明確房地產行業成本核算周期

房地產行業在進行成本核算工作時應明確成本核算周期，為此，房地產企業應對成本核算工作的開始時間，對未完成項目的成本核算進行合理的規劃與成本核算項目設置。為了能夠全面系統核算整個項目周期內的成本，成本核算工作可在項目竣工前開啟，并根據工程預算對未完成的項目進行良好的成本預估，以最終確保成本核算工作的準確性與客觀性。