房地產行業成本核算的幾點探討

蔡宏

（青島金實投資發展有限公司，山東 青島 266000）

一、引言

隨著我國政府在不斷對房地產開發企業進行調控，不斷完善房地產開發企業管理制度，房地產開發企業暴利時代基本已經結束。隨著房地產市場的競爭日趨激烈，企業提高了對成本的關注度，因為要想實現企業經營利益最大化就必須對成本進行嚴格控制，使各項經濟指標能夠更加真實、合理，同時也為國家對房地產開發企業進行調控提供真實、可靠的參考。而房地產企業成本核算是房地產企業經營管理的核心組成部分，只有在房產開發企業成本管理制度非常健全的情況下，才能在目前房地產開發企業所處的宏觀大環境下，取得更大的收益。為了提供更加可靠的財務指標房地產開發企業需要不斷地提高成本核算的精度和準確度，因為要想控制成本費用的支出，就必須首先了解各項支出的具體內容和數據，進而才能正確統計出管理層想要的各種指標，使企業利益最大化，為股東創造更大的價值。然而由于房地產企業過去的豐厚利潤使得他們更注重搶地、開發、銷售、回款等環節，而對成本問題不是十分重視，所以目前大部分房地產企業成本核算還存在一些不完善的地方，降低了成本核算的準確度。

二、目前我國房地產開發企業成本核算的現狀

一般房地產開發企業成本核算主要從以下幾個會計科目來核算：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套費、開發間接費。但在實際核算過程中成本的發生要想真正的區分計入正確的核算對象還存在一定問題。

（一）成本核算缺乏統一的核算對象

因為對房地產開發企業而言，從取得土地證開始，再到取得預售許可證，中間需要經過很多環節，要保證開發工作鏈接，需要房地產開發企業財力、物力、人力等各方面的支持和配合。成本核算對象的明確是會計核算真實性的基礎，然而目前我國房地產開發企業開發周期較長、形態又多樣化、規模又很大，在開發過程中房地產開發企業一般采取分期開發，分期出售的方式。為了資金的及時回籠，必須分期開發，分期出售，而分期開發就影響了成本核算對象的一致性。

（二）會計成本費用歸類合理性缺乏

成本費用的歸類對房地產開發企業來說是一項很重要的工作，在整個項目開發初期，會計人員應該把成本費用的分類情況整理清楚。因房地產開發企業設計的成本費用核算類目較多，明細也比較復雜，在成本費用發生時容易發生會計人員隨意放置的情況，沒有提前規劃，缺乏一定的合理性，影響房地產開發企業成本核算的準確性。比如開發間接費與公司正常的經營費用，分類不是很明確。另外，當涉及幾個項目同時開工的情況時，中間的小區道路成本歸屬問題，還有就是一部分地下管道分配等問題就會隨之發生。很多問題就是因為沒有明確歸類，所以成本發生后不知道應該放入哪個項目，造成項目成本分攤不合理。

（三）會計人員業務水平有待提高

我國房地產開發企業是一個特殊的行業，相對于其他企業來說對會計的要求更高一些。因會計人員在書本學的會計基本上是傳統工業會計，工業企業的成本核算與房地產開發企業是完全不同的，在進行房地產開發企業核算時，新會計就會無處下手，老會計就按照老的核算模式核算，很難改變，已經不適用目前房地產開發企業的核算情況。

（四）忽視開發項目決算

一般房地產開發企業對工程決算比較關注，因為有合同約定，有一定的時間限制，但是對項目決算就會忽視。項目決算是對整個項目來說的，很多環節都存在一定的不確定性，特別是各種配套，受條件限制較多。因為這個原因才導致項目決算周期過長。而周期過長就會影響項目成本核算，也影響項目的各種稅金計算，特別是企業所得稅和土地增值稅，決策者很難獲得真實的項目利潤的相關信息，影響了項目的決策。

三、改善房地產開發企業成本核算的對策

（一）統一成本核算對象

房地產開發產品有普通住宅、非普通住宅、商業網點、公寓、經濟適用房、廉租房等，品種繁多，再加上房地產開發企業分期開發，周期較長等特點，這就要求房地產開發企業在項目立項的時候就要確定合理的成本核算對象。工程規劃許可證、施工許可證單獨取得，單獨進行招投標。在項目的開發前期做好各種工作，可以進行項目測算，對于不同的房地產開發企業產品，提前進行區分，企業在一開始簽訂各種施工合同的時候，就提前分開，保證成本對象的統一性。只有提前約定才能在后期執行的時候更加清晰，才能明確的劃分成本核算對象，從而提高成本核算效率和成本核算的準確性。

（二）調整會計成本核算費用整理工作

房地產開發企業涉及的成本費用類別較多，如果僅僅簡單地運用直接成本法和間接成本法來核算，很多指標準確性就降低了，所以企業要加強直接成本及間接成本的分類，同時也要根據各種成本的特殊性，進行合理的分配，靈活運用多種方法進行成本費用計算，切記采用的方法要前后統一。可以適當引入一些先進的成本核算方法，如作業成本法，劃分作業之后，成本核算更加準確、簡便。

（三）會計人員整體素質

房地產開發企業是一個特殊的行業，涉及的稅種也比較多，所以對財務人員的要求也比較多，不僅需要有更強的專業知識，同時也要求財務人員對各種稅法知識的運用及表格的填寫非常熟練。眾所周知，房地產開發企業近幾年稅種、稅率以及稅費的計算也在不斷地變化，填寫的報表種類繁多。所以，要求會計人員要加強自我學習，不斷地充實自己，以適應房地產開發企業的要求。此外，房地產開發企業也應該重視對會計人員的培養，針對各種政策的變化，提供有針對性的培訓。小的房地產開發企業多向大的房地產開發企業學習，積極參加各種比較有針對性房地產開發企業的培訓，來不斷地完善自己，豐富各方面的知識。

（四）提高對項目竣工決算的重視程度

第一，工程決算之后，公司的工作重點就會移向其他的項目，后期留守人員對項目的整體把握不夠全面，在項目未決算前各種可能都會發生，所以要提高后期留守人員對項目的重視程度，出現問題及時處理，不可延誤。第二，會計在結轉收入時，注意預估成本的計提，保證成本費用的分攤更加合理性。第三，企業盡量爭取在工程決算之后盡快進行項目決算，把時間差縮小，資金時間成本降低，保證成本的計算趨向合理性。

四、結論

企業的凈利潤是企業發展的基礎，不斷地加強企業會計成本核算，是企業增加利潤的前提，增強企業的成本核算，增加企業的競爭力，提高企業效益。總之，房地產開發企業成本核算是一項周期長、任務艱巨的工作，這樣就要求會計人員在提高自身水平的同時，要堅持完整的做完一個項目，增強自己對房地產開發企業全流程的掌握，從而了解到每個環節應該怎么核算才能更加真實合理，才能實現企業核算目標，也為政府等各部門進行房地產開發企業調控提供真實合理的數據依據，促進我國房地產企業健康有序的發展。