鐵路高架橋下土地綜合開發安全探討

韓鑫善

（中國鐵路蘭州局集團有限公司土地房產部，甘肅 蘭州 730000）

引言

鐵路高架橋下土地資源的開發利用不得影響到鐵路交通的正常使用和安全性，并從立體開發、多功能開發的角度，實現城市土地集約化利用的目的。

一、鐵路高架橋下土地綜合開發分析

（一）公共活動場所

公共活動場所一般建設在人口密度相對較高的居住區域，其主要包括公園、農業貿易中心、運動場所、廣場等。公共活動場所不僅不會受到周邊環境的影響，建設成本以及后期利用維護成本相對較低，且能夠直接提高周邊居民的生活便捷度和生活質量，從而達到提高社會效益的目的。將鐵路高架橋下土地開發為公共活動場所的情況在香港區域較為常見，這也是充分利用有效城市空間創造更大經濟效益的途徑和方式。而在我國的上海地區，鐵路高架橋下土地經常用于開發駕校以及足球運動場所，這兩種開發模式不僅前期投入相對較低，且能夠取得較為出色的經濟效益，能夠在短時間內實現資金回籠。整體來看，公共活動場所類型的選擇需要從地區的規劃需求以及發展需求的角度出發，通過對于城市空間的充分利用，實現城市功能的有效補充。例如：若城市某區域的綠化建設不達標時，可以將鐵路高架橋下土地開發為綠化公園，這既能實現綠化城市的初衷，又能為周邊居民提供一個休閑娛樂的場所。

（二）市政服務場所

將鐵路高架橋下土地開發為市政服務場所的情況一般集中在城市的核心區域當中，其主要類型一般以停車場為主，尤其是高層停車場的建設可以最大程度上利用橋下空間。此外，停車場對于環境的需求相對較少，無論是噪聲污染問題還是無光線照射問題均不會影響到停車場的正常經營，二者之間具有良好的契合度。以遼寧省沈陽市為例，沈陽市的南北快速干道的高架橋下建設了大量的現代化多層立體停車場，其具有分層開發、立體性的特征，在可控范圍內實現鐵路高架橋下空間的充分利用，為城市提供了大量的停車位，有效緩解了周邊區域停車難的問題。此外，該工程在建設初期充分考慮到了海綿城市的基本原理，高架橋中設置了高質量的雨水滲透收集系統，可以將自然降水引導至橋下的儲水場所，并將收集到的雨水用作城市綠化以及洗車服務。這一設計，不僅有效解決了高架橋上的積水問題，更實現對于水資源的循環利用原則，具有良好的生態效益。除了停車場之外，在鐵路高架橋下土地上建設商品配送中轉站也是一個良好的選擇，尤其是在我國快遞行業日趨發達的今天，將其開發為商品配送中轉站可以有效實現土地集約利用，并能夠推動快遞行業的進一步發展。

（三）倉儲設施

從某種角度來看，鐵路高架橋下土地的局限性和弊端并不會影響到倉儲設施的使用，反而能夠為倉儲設施提供良好的存儲環境。倉儲設施主要為周邊企業提供租賃服務，通過收取租金來實現盈利。此外，鐵路企業還可以與其他單位建立合作關系，共同開發倉儲項目，由合作單位全權負責倉儲設施的建設、運營、管理等工作，并定期向鐵路企業繳納場地租賃費用。

（四）商業活動場所

在判斷鐵路高架橋下土地是否具有建立商業活動場所潛質時，應當優先考慮周邊區域的商業發展潛力以及居民的消費水平，并將其視為后期項目開發的主要依據。商業活動場所的可選擇性較多，其一般根據半徑范圍內居民消費水平而決定。若鐵路高架橋下土地位于城市的中心商業區域時，可以優先考慮24h便利店、咖啡館等商業活動場所。若鐵路高架橋下土地位于老舊城區時，則應當以生活服務類的商業場所為主，如水果店、超市等。商業活動場所的建設需要充分考慮到對于土地資源的合理利用，確保讓土地的商業價值可以最大化發揮。我國鄰國日本的城市土地資源較為短缺，且在日本鐵路交通系統較為發達的情況下，日本的城市中存在著大量的鐵路高架橋。日本鐵路企業通過對于鐵路高架橋下土地的綜合化、商業化利用，擴寬了鐵路企業的增收途徑，并通過高收益的多元化經營為低收益的鐵路經營提供資金補充，且其建設的商業活動場所具有較強的針對性，經營情況較為出色，收益也相應較高。甚至在一些鐵路高架橋下土地資源較為充足的區域建立了商業步行街，進一步帶動了日本城市的商業發展情況。例如：東京新宿區的橋下商業街通過對于空間的合理布置與使用，充分提高了商業的緊湊性，商業街的整體運營情況良好，具有廣闊的市場空間。在新宿橋下商業街建立的初期階段，東京新宿政府給予了商戶一定的政策支持和商業補助，并通過公益性宣傳的方式，提高了橋下商業街在國內的知名度，從而一舉提高了該區域的商業氛圍。目前為止，東京新宿的橋下商業街不僅僅成為了新宿區域的主要商業經營場所，更成為了新宿的代表性區域。

（五）生態化產業

從鐵路高架橋下土地的開發現狀來看，位于城市區域的土地具有良好的開發潛力和開發空間，尤其是對于土地資源較為短缺的城市而言，其開發難度相對較低，且普遍能夠取得較好的開發效果。但對于遠離城市中心的郊區而言，橋下土地的開發則具有一定的難度，且多數用于城市綠化建設。在這種情況下，生態化產業則能為城市郊區鐵路高架橋下土地開發提供了良好的契機。例如：意大利太陽風橋項目獨特的地理位置決定了其擁有充足的風力及太陽能資源，該項目借助天然優勢在高架橋下安裝了風力發電機，并在橋身側面安裝了太陽能發電板。這種設計及開發思路可以將高架橋下的空間資源進行最大化利用，同時還能夠兼顧城市的生態發展及建設。

二、鐵路高架橋下土地綜合開發原則分析

（一）安全性原則

任何性質、類型的橋下土地開發項目均需要始終堅持安全性原則，其不僅是指開發項目的安全性，更包括高架橋的安全性。橋下土地開發項目的建設不得對鐵路高架橋原有的結構、設施造成任何形式的改變及破壞，且橋下土地開發項目在立項階段需要進行全面性的風險評估及分析，政府及鐵路企業應當充分發揮自身的監督職能，保證開發項目的建設安全。同時，高架橋下開發項目建設完成之后不得對鐵路高架橋的日常檢查及維護造成任何形式的阻礙。

（二）和諧性原則

高架橋下開發項目的建設應當符合城市的發展規劃需求，且需要與周邊建筑、交通之間保持一定的和諧性。在開發過程中，鐵路企業可以參考國外的開發經驗，并從我國基本國情以及項目的實際情況出發，合理對土地資源進行規劃利用。同時，為滿足國家對于生態建設的基本需求，鐵路企業應當優先考慮生態開發方向。

（三）市場化原則

在判斷是否將鐵路高架橋下土地用于市場化運作時，鐵路企業需要基于自身經濟實力以及資金周轉情況的角度出發。采取市場化運作則意味著鐵路企業可以將開發項目的風險進行部分轉移，與合作單位共同承擔風險，但鐵路企業自身的實際收益也會相應得到下降。若不參與市場運作，則意味著鐵路企業需要全權承擔開發風險，這不僅會加劇鐵路企業所面臨的市場風險性，更會造成一定程度的財政壓力。

（四）戰略性原則

在建設鐵路高架橋階段時，鐵路企業就應當考慮到對于橋下資源的綜合開發利用問題。鐵路企業需要在高架橋的設計階段進行開發規劃，從而對高架橋的設計及建設進行適當的調整，最終實現開發成本下降、開發效益提升。

三、結語

綜合來看，我國的鐵路高架橋下土地綜合開發利用項目目前還處在規劃階段。鐵路企業應當正確認識橋下土地開發利用的價值，尋求開發利用的途徑，擴寬企業的增收渠道。