房地產企業財務風險成因與控制方案研究

周孝利

（成都長旺房地產開發有限公司，四川 成都 610041）

前言

在經濟，文化全球化的發展趨勢下，我國房地產企業也面臨著諸多的問題。其中財務風險更是成為了迫切需要解決的問題之一。為了幫助房地產企業進一步規避風險，就要深刻的了解風險成因，還要針對其風險成因提出幾點具體的控制策略，幫助我國房地產企業即便在面對復雜的市場環境下，也能保持良好的發展狀態。

一、房地產企業財務風險的概述及表現

（一）概述

房地產企業財務風險指的是在企業的各種財務活動中，往往會出現部分管理者決策上存在失誤，或是一些不確定因素的發生，造成了房地產發展中的一些不確定情況發生，也造成了與預期較大的偏差，從而造成企業不可預測的風險產生。從企業的財務管理風險上來講，分為狹義和廣義這兩個方面，狹義財務風險又被稱為籌資風險，以財務杠桿的形式借入資金，但由于投資過大或是缺少預算等等造成了最后喪失償還能力，加劇了房地產企業的財務風險，而廣義上的財務風險又包括籌資風險，資金運營風險等等，這些風險會對企業的正常運轉起到較大的影響，特別是對于盈虧方面更是如此。

（二）表現

房地產企業的商品具有金額較大等特點，再加上當前我國經濟發展較快，政府對房地產行業的調控力度增加，使得房地產企業對外所面臨的環境日趨復雜。也無形中為企業的良好發展帶來潛在的風險。其一，由于房地產企業具有前期投資金額巨大等特點，致使部分房地產企業的前期資金不足，需要去銀行貸款，從而出現了負債。再加上房地產企業財務風險一般包括預收房屋款，銀行借款等等，通過采取土地儲備政策，提升了存貨增長率也造成了流動比率較低，一旦出現問題。資金很難在第一時間得到周轉，更是造成了房地產企業的財務風險增加。其次，企業會面臨一定的通貨膨脹風險，當通貨膨脹處于大幅度的增加時，往往造成施工成本上升，房地產施工中需要大量人力，材料，設備等方面的投入，都會隨著通貨膨脹而致使價格不斷上漲，也無形中加大了起初的預算成本。其三是再籌資風險，有一些房地產企業會介意企業的資產負債率較高，減少了對債權人的保證，也加劇了貨幣市場中的籌資難度。這些企業為了保持正常的經營運轉就不得不朝向銀行借款，子公司也會朝向母公司借款，當母公司的資金供應不足，勢必為造成較大的財務風險產生。其四是投資收回風險，受政治，經濟等方面的影響，一些企業的房地產商品被限制，且買賣合同被終止，但一些企業已經早有資金投入，在短時間也很難變現，往往會因為這些不確定事情發生，或是合同履行中存在的問題，造成客戶沒能按時交清房款，造成了投資不能預期收回[3]。

二、房地產企業財務風險成因分析

目前我國房地產企業財務風險中存在以下幾點問題。首先，很多房地產內部尚未建立健全完善的預算管理機制。房地產企業的經營和生產都需要大量資金的投入，還會涉及到高額的地價以及材料和人工等多種費用，這些費用都說明房地產的前期投資較大，需要充足的資金和資金管理機制來做出保障，一旦出現疏漏，勢必會造成較大的風險產生，也會影響房地產經濟活動的正常運行。很多房地產企業在投資某個項目之前，沒能從土地成本，資金運作等方面進行明確的規劃，也沒有對整個項目的資金進行全面計劃和運作，造成了資金管理方面過于盲目，缺少了預算管理，部分房地產企業內部即便設立了預算機制也是流于形式。也就加大了房地產企業的財務風險。其次，很多房地產企業管理者忽視了企業成本管理。很多房地產企業的成本管理過于簡單，僅僅是將開發項目當作單項的成本控制工作，如征地補償費，設計費等費用，對于后期財務成本費用的分析不夠明確，也沒能對每一筆費用進行分別的控制，并且對材料管理不力，報賬不及時，最終造成財務預算與成本管理之間的偏差較大，也影響了最終的資金管理。最后，目前我國多數房地產企業都有著較高的負債率，該行業融資的渠道更多是通過銀行，所占據的銀行貸款幾乎占據了企業資金的70%左右，很多企業一個項目生產便會花費大量的資金。使得房地產企業在某個經濟活動的運營中缺少資金的支持，再加上內部資產結構的不完善，更是影響其管理力度，致使企業對資金的使用不夠明確，一旦遇到突發情況需要資金的支持，若是沒有充足的資金支撐，無疑為企業的良性發展帶來巨大的沖擊和風險[4]。

三、房地產企業財務風險的具體控制策略

（一）建立健全完善的預算管理機制

建立健全完善的預算管理機制是房地產企業控制財務風險的重要舉措，財務預算管理作為保障房地產企業經濟活動正常運轉的重要管理方式，需要在經濟活動進行之前以合理預算的形式計算出項目所需要的資金，以及各個階段可能額外產生的資金等等，從而提前做出預算準備，避免突發情況造成的資金第一時間難以周轉。并且建立健全有效的全面預算體系也有助于提前預測發現房地產企業的一些潛在資金風險，提前做出預防。那么開發經營的過程中，財務人員要結合項目的規模和企業的實際情況做出整體的預算規劃，還要對去年資金的存放，收入支出等方面做出具體安排。例如，在項目預算這一方面，企業部門需要分別對前期工程費用，房屋開發費用等方面進行整體預算，結合企業運作的實際情況對資金進行細致明確的預算，從而有效的規避潛在的財務風險。

（二）注重房地產企業的成本管理

由于房地產材料成本開發占據整個成本的60%，那么做好材料成本管理對企業的盈利有著重要的作用。對此，房地產企業需要注重采購環節，特別是材料采購，要選擇恰當的核算方式方法，并在此基礎上建立完善的材料成本管理制度，以規范嚴謹的成本考核機制來降低采購成本，將預算管理貫穿整個采購環節的始終。在施工之前，通過預算管理初步確定各個施工階段的施工預算金額，根據預算得出的情況采購并進行成本管理，讓成本管理低于預算，保證預期成本與實際成本之間的差距控制在預期的狀態下，在整個過程中，房地產企業還要建立健全完善的監督機構，實施嚴謹科學的監督管理方式。

（三）完善企業資本結構加強資金管理機制

完善企業資本結構加強資金管理機制是房地產企業控制財務風險的又一重要舉措。房地產行業所是想在復雜多變的環境下良好發展，并避免潛在的風險產生，就要在企業內部形成良好的資金管理結構，通過大框架結構的構建來合理規劃經濟項目的進行，但很多房地產企業內部尚未形成大框架便盲目借入資金，也沒能將償債能力放在首要考慮的部分，從而為很多企業的發展帶來了潛在的危機。為了避免這問題的再度發生，則務必要強化資金管理機制，還需要利用傳統容易的方式，拓寬融資渠道，完善融資方式，保證資金來源渠道多元化且資金的充足，在這基礎上要加強預算管理水平，提升成本控制力度，降低資產負債率。保證自有的資本和借入資本保持恰當的比例，并注重現金方面的管理，房地產企業管理者和內部的財務管理人員需要隨時關注國家政策信息，特別是關于稅收方面的信息，注重稅收帶來的風險，并及時調整相關工作內容，更要注重資本結構方面的完善。確保資金得以合理使用。保證資金充足且能夠使得房地產經濟項目良好發展的前提下，形成風險預警機制，并且要通過加強內部資金方面的管理，實時監控財務情況，一旦出現預期之外的收支產生，需要第一時間上報并查明原因，還要加速應收裝款的資金按時回籠，并采用科學嚴謹的手段，制定合理的信用政策，對應收款賬目展開細致的分析。

四、結論

總而言之，房地產企業的財務風險控制與規避已經成為了大勢所趨。為了更好地規避其潛在的風險，務必要建立健全完善的預算管理機制、注重房地產企業的成本管理、完善企業資本結構加強資金管理機制，將財務風險置于房地產企業經營的首位，在大環境下切實推進房地產企業的可持續發展。