投資性房地產資產評估應用研究分析

康宇溪（成都師范學院）

■引言

在社會發展過程，行業制度日益規范，促使房地產行業得到快速發展。我國房地產行業已經初步實現投資性這一發展目標，在投資性房產當中，資產評估具有重要應用價值，因此，研究評估方法的實踐應用具有現實意義。

■投資性房地產的資產評估方法

（一）收益法

收益法主要是將待估投資性房產未來特定年限的預期收益作為標準，和收益乘數進行相乘，即可獲得待估房產具體價值。利用收益法屬于直接資本化轉換形式之一。通常而言，在收益乘數的計算方面，可將同類房產參照物價格當作主要對象，和年收益相除，最后獲得數據就是收益乘數。由于年收益存在差異性，故此收益乘數也各不相同，主要包括凈收益、毛收入、毛租金、潛在毛收入以及有效毛收入[1]。

（二）市場對比法

利用市場對比法需要提前了解和待估房產具有相似性的同類房產，并且房產存在于市場之上，可通過對此類房產價格因素展開調查，將其作為參照物，并和待估房產展開對比。對比之后，即可找出待估房產、參照房產二者之間的差異性和相似點，以此為基礎，完成二次分析，對待估房產展開調整，重新確認基準日價格，完成現實資產的評估操作。使用此評估方法重點在于參照對象房產的選擇，應該保證參照物選擇的合理性，將其他客觀因素考慮其中，確保該方法能夠發揮成效。

（三）直接資本化法

直接資本化所屬收益法重要類型之一，可假設投資性房產未來階段收益處于均等狀態，即可通過年金方式將房產收益體現出來。但是，房產未來收益有無限可能性，因此，可通過假設法，對于房產未來年收益展開預估，并將預估值和資本化率相除，進而獲得投資性房產待估價值。若要將其年收益變為價值，可利用直接資本化這一方法，并且預期收益能夠通過潛在毛收入、凈租金、凈收益以及毛收入等表現出來。

■資產評估環節注意事項

在投資性房產的資產評估期間，需要注意如下幾點：第一，對于市場法使用嚴格把控，整理房產項目的交易案例，以此為基礎展開可行性分析，對于投資性房產的交易情況、區位因素、契約條件等展開分析；第二，對于收益法使用加以規范，將待估房屋租金收益、相關費用等作為對象，展開詳細分析，判斷二者匹配性，獲取最佳凈收益。第三，對于待估房產租金、租期等條件合理分析，判斷是否對公允價值產生影響，及時披露。第四，結合法規以及土地使用剩余年限，確認收益期限，并提前確認折現率。第五，合理選擇評估方法，將土地使用權價值體現出來。

■投資性房地產的資產評估應用案例

（一）項目概況

某項目為投資性房產，位于某城市中心購物廣場，在2017年建成，建筑面積16000m2，地上結構2層。當前，該項目大部分房屋已經出租，按照會計準則，在2017年的2月末認定房產公允價值。

（二）分析評估對象

由管理層向中介機構委托，按照會計準則中的各項要求對于該房產展開評估，評估人員和管理層共同簽訂約定書，并在2018年對于房產展開勘察，收集房屋產權證以及租賃合同相關信息，對于同商圈的房產租金水平以及出租情況展開全面市場調查。房產第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上漲幅度3%，租期10年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在2017年7月1日開始。第二層面積剩余2000m2，到達基準日的時候，已經出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設租期從2017年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會繳納房產管理費用，每月20元/m2，該案例當中所有資金不包括房產管理稅前租金[2]。

（三）收集市場信息

由評估師對于該房產的市場租金展開調查，并從公司數據庫內獲得市場租金信息，調查結果如下：對于大面積租賃信息，已收集三項房產當中部分面積向超市、家電連鎖店等進行出租，其中第一處房產在2017年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產建成時間為2017年6月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積15000m2，第三處2015年簽約，租約8年，租金每年增長約2%，在2017年租金每月96元/m2。針對小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪租金信息，每月租金在160-300元/m2不等，第二層左右租金每月120-240元/m2，租期在3-5年，且年租金增長率浮動在4～10%之間。

（四）選擇評估方法

結合投資性房產評估相關規定，若使用公允價值這一計量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產周圍存在較為活躍的房產交易市場；第二，可借助交易市場獲取同類房產市場價格、租賃價格等信息，只有滿足上述要求，才可對于公允價值展開合理預判。由于該地區房屋帶租約銷售項目較少，但是同類商業房產的租賃市場較為活躍，故此，最終選擇收益法對于房產的公允價值進行評估，并在2017年底完成。

（五）確認評估參數

針對大面積租賃單元，結合市場調研信息，第二處房產和委托房產的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場價格的租金進行出租，那么將此房產作為委估房產市場客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產當做對比案例，將上兩處房產租金作為基礎，對于區位因素以及租約條款展開分析，結合評估人員現場勘察結果，對于相關信息作出調整，認定客觀租金市場價格為每月110元/m2。針對小面積的租賃區域，和大面積單元一致，可結合調查信息，選擇可對比的案例，最終確定第一層市場租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/m2，針對空置以及收租損失等確認，按照調查結果，同類房產項目的市場均空置率7%，市場整體的空置率在5～12%之間，選擇8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計算，最終認定由于空置導致的收租損失率10%。在稅費方面，由于稅法當中規定，房產的適用稅率12%，且營業稅5.5%。在成本費用方面，按照評估結果，年租金3%為房產管理費，2%為重置提拔款，5%為市場推廣費，折現率10%，產權證適用終止日期為2055年12月30日，剩余收益年限38年[3]。

（六）評估過程和結果

結合上述信息展開會計計量與核算，并對相關信息進行披露，對于所有房產展開評估，評估結果為232121000元，評估單價為每平方米14500元，價值類型為公允價值，能夠對于房產評估產生約束作用，利用該方法對于投資性房產的價值展開評估，結果更加合理，能夠按照評估對象具體情況靈活選擇。

■結束語

總之，在衡量投資性房產價值時，對其展開資產評估屬于重要方式之一，能夠影響房產出售，與此同時，還會對房地產出租或者經營活動的開展產生影響。對此，需要評估人員對于投資性房產評估過程有全面了解，合理確認評估對象，選擇評估方法，注意評估過程要點控制，使評估流程更加規范，提高評估有效性，發揮投資性房產評估價值。