淺談房地產企業財務管理

中國鐵建地產集團

一、引言

我國房地產行業歷經二十多年的持續發展，在社會經濟發展中具有較強的支撐作用。房地產開發涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業，房地產項目開發涉及產業板塊多、資金投入時間長、財務風險和管控風險大，由此也使房地產企業財務管理業需要依照房地產開發的項目特點和企業管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現的風險消滅在萌芽狀態，來實現房地產企業的持續健康快速發展。

二、房地產財務管理的內容

傳統意義上的財務管理是對資金的使用和分配，結合房地產資金投入大、周轉期限一般較長的特點，房地產財務管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產融資和房地產資金的投放，房地產開發項目的利益分配重點體現在對項目的管控程度和開發節奏的把控上。

房地產企業財務管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產開發項目的周轉效率、減小房地產項目的資金占用成為財務人員，甚至是房地產企業管理者的重要內容。房地產企業的財務管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務風險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業的發展保駕護航。

經過二十多年的充分競爭和持續發展，房地產企業的規模越來越大，房地產企業集團化運營、規模化發展特點越來越突出，其財務管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產財務管理效率和管理水平持續提高

隨著社會文化水平的提高，財務人才隊伍對房地產項目開發投資長、資金大的行業特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產開發全過程的越來越規范，貫穿房地產開發建設經營整個階段的管理水平穩步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產企業財務管理效率逐步提高，財務管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產財務管理挑戰越來越高

房地產開發項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產行業規模集中程度越來越高，千億級的房地產企業不斷增加，行業呈現集中化趨勢，強者恒強的時代已經來臨。規模化、集中化、跨地域的生產經營特點，使得房地產財務管理面臨的管理難度和管理挑戰越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監管特點有所區別，對財務人員的要求也越來越高。整體性上，房地產財務管理的困難程度增加。

(三)房地產財務管控風險越來越高

房地產企業開發周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產財務管理水平的高低直接影響了開發項目的經濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發建設運營過程，預防各類財務風險，提供財務管控水平，成為各個房地產企業面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產的快速發展，房地產企業公開市場融資越來越多，政策監管風險和公開市場財務披露也客觀上提高了對房地產財務管控的要求。因此，房地產財務管控風險越來越高。

三、當前房地產財務管理的特點

房地產行業經過近十年的黃金發展期，房地產企業規模擴大。而隨著房地產政策調控的不斷多元化，房地產財務管理也呈現出獨有的特點。

(一)房地產企業資金管理方面

中央政府對房地產監管日趨嚴格，地方政府對房地產的調控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算等要求，給房地產企業的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產行業限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產企業的集中化和規模化，房地產企業的資金優勢越來越向大型房地產企業集中。無形當中給房地產企業的資金管理帶來的風險。

(二)房地產企業資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、資管新規暫停了房地產資管類產品、委托貸款新規出臺、銀行理財辦法出臺、房地產資產證券化窗口指導趨嚴、金融機構聯合授信辦法出臺、監管層禁止房地產企業融資公司債與票據互還。當前房地產企業外部融資主要依靠銀行開發貸款、信托融資、企業債券等渠道，客觀上使得房地產企業面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產企業資金籌集面臨的難題。

(三)房地產企業稅費管理方面

房地產開發環節涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業全面發展的基礎上，統籌安排協調好稅費對房地產企業現金流和成本的影響，提高企業內部競爭力，成為考驗財務人員的重中之重。

四、房地產財務管理的建議

(一)培養專業的財務人員隊伍

財務人員水平直接影響房地產企業財務管理水平。無論是校招生逐步培養、還是社會化高薪招聘，培養專業財務人才隊伍，提高房地產財務人員專業素質并長期為企業服務是最終目的。專業、穩定、高效的財務人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務問題的能力，而且可以防范財務風險，甚至可以提出合理化的企業發展建議，實現房地產企業的長遠健康發展。

(二)健全財務管控體系

隨著房地產企業的規模不斷做強做大，全國性房地產企業的財務信息化水平發展很快，財務業務一體化水平取得了長足的發展。對房地產財務工作者而言，具備的系統管理思維、優化財務邏輯關系、健全完善的房地產管理財務管理和控制體系，實現有效的財務管控成為克敵制勝的法寶。同時財務人員在實際業務開展中，還要統籌考慮人力資源、成本管理等協同業務內容，制定符合企業財務管理目標的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發揮財務管控作用，才能使財務工作成為房地產企業的核心競爭力。

房地產企業外部政府關聯單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產企業不斷提高財務管理風險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務業務風險，縮小、降低、甚至避免因為財務管理帶來的風險和損失。只有建立健全的財務管控體系、具備良好的風險管理理念，對房地產業務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。

(三)強化財務成本管理職責

房地產的成本管理水平直接影響房地產企業的經營業績。作為房地產企業的財務工作者領導者，不僅要對項目的技術經濟指標等整體情況有所了解，還要根據開發項目的開發進展情況，利用財務的反映和監督職責，通過控制手段實現地產企業的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產合約規劃和成本管理方面，發揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現金流出，為企業發展的形成強大的支撐。

(四)做好稅務管理

房地產企業預繳預征稅款比較多、金額比較大，對企業現金流的影響更是重要。稅務管理是財務管理的重要組成部分。借助專業的稅務咨詢機構、房地產企業稅務管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務人員與稅務部門的密切聯系，越來越多的房地產企業實現了預繳稅款的返還，促進了房地產行業的健康發展。

五、結束語

總之，房地產企業只有在資金籌措和資金使用上相互銜接得當、業務推進和風險管理相得益彰、成本管理和規模發展高度契合的基礎上，才能取得長遠的發展。