淺談物業管理風險與防范

白建國

【摘 要】物業管理服務企業已成為我國構建和諧社會、預防處置社區發生治安、突發事件等不可或缺的重要力量。本文歸納總結了物業企業運營中面臨的管理、人員傷害、自然災害等三大風險，并提出了對策措施。對保證企業平穩健康發展及社會穩定具有重要的指導意義。

【關鍵詞】物業;管理;風險;防范

一、管理的風險與防范

（一）合同管理方面

物業管理企業為了能中標，在與甲方（開發商或業主委員會）簽訂前期物業合同或物業管理服務合同時盲目壓低服務費用，條款過于籠統含糊，未對管理服務內容、范圍、期限、費用標準等約定清楚，甚至過分放大企業安全防范責任，過度進行非理性服務承諾，一旦發生糾紛，企業存在被追訴和索賠的風險。

例如：（1）物業承諾寒暑假期間，可替業主臨時照看學生，一旦發生走失或磕碰，往往引起與業主糾紛甚至引發訴訟索賠，（2）小區車輛刮蹭丟失等問題就涉及到車輛的停放與保管責任，防范措施：A：聘請律師提前介入，仔細審閱物業合同各項條款，嚴格把控有關權利義務的約定，特別關注一些容易引起糾紛環節條款。如：停車場管理服務中物業與業主方責任的劃分界定;公共區域秩序維護中，物業方與業主方各自應承擔的責任義務;物業服務收費標準與費用調整的約定等等，進而從源頭上防范因合同內容不嚴謹導致的法律風險。

B：做好物業服務管理主業，嚴禁增設收益不高，風險較大的服務項目，如照看學生等條款。

C：學法普法，利用墻報宣傳欄微信群等多種方式經常開展物業管理條例等法律法規的學習宣傳，明晰物業業主雙方的權利義務.

（二）人員聘用管理的風險與防范

規章制度再多，措施再嚴密。物業服務管理的實施終究要靠人來執行，因此，員工品質好壞，素質高低也就成為小區物業管理成敗的關鍵。而人員的選聘也就顯得尤為重要。物業企業普遍待遇低，人員流動性大。有的如保安崗位經常缺員，企業為此頭痛不已，經常為招人發愁。對應聘人過往經歷、素質等審核也就也就不那么嚴格。往往混入一些不法人員。而秩序維護員處于物業管理一線，經常面對各種風險與突發情況，如若處置不當，就有可能發生語言肢體沖突，甚至釀成群體性暴力事件。

防范措施：A：提高待遇尤其是秩序維護員工資待遇

B：對應聘秩序員崗位人員要求提供無犯罪經歷證明。

C：進行入職前、職中企業文化、法律法規、各項應急預案的學習、培訓、演練。強化員工的法律服務和自我保護意識。

（三）違規裝修的風險與防范

個別業主裝修時大拆大改，為追求效果不管不顧，違規拆改承重墻及公用設施管線，造成共用部位及設施的損壞，帶來嚴重的安全隱患和鄰里糾紛。因物業企業沒有行政執法權，只能勸阻并向城管報告.加之巡檢人員不足，裝修又集中，往往剛制止了一戶，又有好幾戶已違規拆改完成。對建筑設施造成了事實傷害。鄰里糾紛由此產生，一方不甘恢復原狀也拒絕賠償損失，解決不了進而成訟。物業常常作為第三方被告而承擔管理不到位責任，從而造成信譽和經濟損失的風險。還有裝修時違規使用明火做飯取暖、違規不當使用電焊作業，引發火災，造成嚴重財產損失甚至傷亡，給物業帶來嚴重損失。

防范：A：管理前置，物業企業在與業主簽訂買賣房屋協議時，就要寫入“嚴禁拆改、私搭亂建及違反有關法律法規后果”等條款，業主進駐時，與業主簽署《前期物業管理合同》、《臨時管理規約》《業主手冊》，要在醒目位置張貼有關嚴禁拆改、私搭亂建的有關法律法規的宣傳警示，加強巡視。B：加強日常巡檢，發現違規拆改，及時制止，并當場下達整改通知書，請業主或當事人簽字確認，事后做好文字照片等證據保全，以備舉證，同時向業委會及城管報告請求介入，避免責任和損失擴大。C：加強門禁管理，對裝修等外來人員登記并發放 《施工人員出入證》。加強出區裝修材料的管控識別，加強與業主溝通，實行裝修物料出門證制度，防止個別裝修人員私自倒賣業主剩余裝修物料。

（四）共用設備、設施管理及公共衛生的風險與防范

1.物管企業承擔著小區共用設施設備的日常養護責任，這些設備設施存在帶病運營或存在隱患將使企業承擔損失風險。包括在對消防栓、消防設施、廣告牌、健身娛樂設施、電梯、共用管線井、雨水井、化糞井、窨井等設備設施的日常作業、維護管理中的疏漏給企業帶來人身財產損失風險。

防范：細化分工、專人負責;分類建立消防、電梯、設備設施（廣告牌、各類井）管理臺賬;定期逐項進行檢查檢修，保持設備設施處于良好狀態并做好檢修記錄，對一時難以修復的設備設置警戒線或警示標志;對需大修的設備，要及時公告上報，申請維修基金修復。

2.公共衛生方面：雨雪天氣設置提示警示標志，及時清掃;發現住戶家具地板存在蟲害，要及時聯系疾控中心鑒別消殺，防止蔓延;在綠化殺蟲，滅鼠消殺前及時公告，設置警示標志或劃定警戒區防止人、寵物誤觸誤食。

二、人員傷害的風險與防范

這里是指物業從業人員因第三人的侵害或自身疾患突發引起的傷害給企業及自身帶來的風險。物業企業業務繁雜，涉及多重法律關系，管理服務對象眾多，社會治安環境復雜、法律法規對企業秩序維護權責界定模糊，部分業主認識偏差、輿論導向情緒化等多重因素導致物業企業在日常工作中面臨諸多因人員傷害而承擔的訴訟索賠風險。

例如：物業秩序維護人員在門禁管理因人員盤問、車輛出入停放與與業主或外來人員發生沖突造成雙方人身傷害;在日常巡視中，發現偷盜等不法行為上前制止時發生打斗而造成的人身傷害;物業人員自身隱藏的疾患突發引起的傷害等等，上述傷害事件往往事發突然、進展快速、后果難料，處置不當極易造成嚴重后果。

防范措施：A：物業企業入駐伊始，就須嚴格管理，緊盯人員出入、車輛停放關鍵點，讓嚴管與遵章守序成為物業業主雙方的行為習慣，同時加強禮儀風紀等學習培訓、規范服務語言。B：保證秩序維護人員裝備齊備，制定完備的突發事件應急處理預案，定期演練。C：定期體檢，給物業特崗人員上人身意外傷害保險，請專業人員進行心肺復蘇等急救知識的培訓。

三、自然災害的風險與防范

自然災害的風險是指在暴雨暴雪大風等極端天氣發生時因準備不足或應對不及時而造成的人身財產損失的風險。物業企業雖不具備抵抗自然災害打擊的能力，但有預報、通知、采取必要預防措施的責任和義務。提高預防自然災害對物業企業穩健發展保障人民生命財產安全的重要意義的認識，減輕減小其對物業企業的損失非常重要。

防范措施：A：根據本地區的自然氣候特點制定周密可行的應對自然災害實施預案，如：《防震逃生預案》、《預防高空墜物傷人預案》、《雨雪大風等極端天氣預案》并組織員工定期演練。B：加強對小區廣告牌、兒童娛樂設施、設備、棚亭、消防栓消防設施、納涼椅櫈、建筑陽臺花盆雜物堆放等日常巡檢，發現隱患及時處理。并做好《巡視維修記錄單》、《危險隱患整改通知書》等文字影像資料的歸集留存。以備日后發生訴訟糾紛時舉證。C：備足備齊融雪融鹽、沙石沙袋、防滑墊、鐵鍬掃把等應急物資。

隨著社會經濟的發展及業主自身法律及維權意識的不斷提高，對物業企業的服務管理工作也提出了更高的要求。物業企業唯有順應潮流、加強管理、苦練內功、防范風險、迎難而上才能保持企業平穩健康發展，滿足人民群眾對美好生活的向往，為構建和諧穩定社會貢獻力量。

【參考文獻】

[1]物業管理風險的有效防范[J]. 齊鳳蘭.城市開發.2017（03）.