海南省經濟轉型升級下房地產業特點及 金融風險管理研究

閆運標

摘? ?要：自2018年4月海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設啟動以來，海南省持續加快推進經濟轉型、強化房地產市場調控、逐步擺脫經濟對房地產的依賴，海南省房地產市場呈現出一些新趨勢與新特點，給海南省金融業帶來深遠影響。本文從“全域限購”后海南省房地產市場運行的特點出發，探討當前海南省房地產信貸市場面臨的風險，并提出相關風險管理對策建議。

關鍵詞：海南房地產;樓市調控;風險管理

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2019.10.011

中圖分類號：F822.0? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?文章編號：1003-9031（2019）10-0082-06

一、經濟轉型升級下海南省房地產行業發展新形勢與新特點

海南自建省以來，作為支柱產業之一的房地產因一業獨大、產業基礎薄弱、抗風險能力偏弱，已經成為海南省經濟高質量發展的一大障礙。海南自貿區（港）建設啟動以來，省政府秉持新發展理念，主動適應經濟結構轉型升級的要求，以“壯士斷腕”的決心逐步擺脫對房地產業的依賴，出臺系列加快經濟轉型的政策措施，為建設海南自貿區（港）奠定了堅實基礎。

（一）擺脫房地產依賴的效果初步顯現

為防止歷史重演、破除“房地產依賴癥”，海南省嚴格調控房地產，房地產調控取得積極效果，且替代性產業、新興產業發展效果顯著，新舊動能轉換培育加快。一是從投資端看，調控房地產過快投資取得積極實效。2018年，海南省房地產開發投資1715.4億元，同比下降16.5%，占GDP比重從44%下降到32%，從6月起轉為負增長、連續7個月下降;截至2019年6月末，全省房地產開發投資額565.3億元，同比下降31.4個百分點。二是從土地供應端看，通過總量鎖定、存量優化、模式創新等一系列組合拳，調整土地供應結構，優化土地供應模式，從源頭上強化調控房地產市場，為自貿區（港）重點產業發展提供充足的土地儲備和規劃保障①。2019年上半年，土地供應中以工業用地為主，以商服用地為輔，助力產業轉型發展。三是替代性產業、新興產業異軍突起。通過優化營商環境、擴大招商引資、引進總部經濟等舉措，非房地產業投資成為海南發展的重要推動力。2019年上半年，海南省非房地產新開工項目462個、總投資1081.5億元，同比增長80%;非房地產投資占固定資產投資比重為56%，同比提升5.35個百分點，投資結構持續優化;30家總部經濟企業快速成長，共實現增加值99.93億元，拉動全省地區生產總值增長0.3個百分點，總部經濟正逐漸成為支撐海南省經濟新的增長極。

（二）房地產銷售大幅回落

在購房準入、銷售備案、土地供應、信貸供給等綜合調控作用下，市場過熱勢頭得到有效遏制。一是房價過快上漲得到有效控制，總體維持“量跌價漲”態勢。從銷售端看，銷售面積、銷售額呈現“雙降”。在2018年大幅回落的基礎上，2019年上半年全省房屋銷售額620.39億元，同比下降54.9%;銷售面積394.43萬平方米，同比下降57.1%。從價格端看，2019年上半年全省銷售均價約為15728.7元/平方米，同比微漲5%。二是短期內由于成交量的大幅下滑，開發商銷售回籠和現金流承壓。近期，開發商通過多種形式和渠道打折促銷加快資金回籠。有些樓盤單價一降再降，甚至以低于市場平均價格的方式開展團購促銷，但銷售進度依然緩慢。三是商業地產銷售緩慢、市場冷清。在商服用地供應量大幅增加的情況下鋪面、寫字樓等商業物業銷售緩慢、市場冷清，閑置風險需要關注。

（三）房地產銷售與價格區域分化更趨明顯

由于缺乏產業和足夠人口支撐，與其他省份相比，海南省房地產有自身的特殊性，市場易受政策調控影響，且區域分化較為顯著。在強調控、棚改以及自貿區（港）人才引進等政策綜合影響下，海南省房地產市場正在從以島外需求為主，開始轉向島內剛需和人才引進雙維拉動。因此，可以預見在海南省自貿區（港）建設推動下海口、三亞基于良好的區位條件、招商優勢，較其他地區更具吸引力，因而區域分化較以往將更為突出。從2019年上半年房地產市場情況看，海口、三亞仍然是全省市場銷售的主力軍，海口銷售面積196.39萬平方米、占比50%，三亞銷售面積79.25萬平方米、占比20%，南北兩地銷售面積占全省的70%。以往受海口、三亞輻射帶動強、銷售情況較好的陵水、萬寧、瓊海、東方等市縣銷售乏力，陵水銷售面積3.46萬平方米、同比下滑96%，瓊海銷售面積6.86萬平方米、同比下滑83%，萬寧銷售面積13.34萬平方米、同比下滑65%，東方銷售面積2.23萬平方米、同比下滑81%。價格分化較為明顯，除海口銷售價格較為堅挺外，三亞以及受海口三亞輻射的臨近市縣跌價較為突出。2019年上半年，海口銷售均價15342.4元/平方米，受剛需釋放以及才人集聚托市影響，價格穩中有升，同比增長25%;三亞受外來人口溢出影響價格穩中有降，上半年銷售價格24081.8元/平方米，同比微降9%;文昌、澄邁、定安等區域價格均有不同程度下降。

（四）金融監管整體從嚴，政策取向全面收緊

近年來，人民銀行、銀保監會持續加強對房地產信貸領域的金融監管，并對房地產金融存在的市場亂象進行重點整治，房地產金融環境整體從嚴。一是嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域。在法人信貸方面，加強房地產建設的前中期融資監管，嚴禁提供各類表內外融資購置土地，嚴禁向“四證”不全和資本金未到位項目發放融資;在個人信貸方面，嚴厲打擊挪用消費信貸、信用卡、各類首付貸等資金流入房地產市場。二是加強基金、信托、境內外發債等各類通道業務的金融監管，特別是2019年年初以來，在收緊傳統開發貸政策同時，亦從國內發債進一步延伸至房地產信托、私募和海外融資，房地產企業融資進入近年來最艱難的時期。三是監管處罰力度加大，房地產融資全面收縮。2019年6月末，房地產貸款余額3042.8億元，同比增長3%。其中，開發貸款受調控政策影響，波動較大且下滑趨勢顯著，2019年6月末，海南省開發貸款余額1205.4億元，增速由2016年最高49%降至2%。

二、當前海南省房地產信貸市場的金融風險分析

（一）銷售回籠放緩、資金鏈條趨緊

房地產調控后，全域限購使得島外群體購房門檻提高，投資和投機性購房需求受到抑制，同時本地剛需和改善性需求群體由于信貸政策收緊降低其購房欲望，繼續觀望樓市變化。銷售回籠放緩、資金鏈條緊張造成的違約風險加大，特別是中小房地產企業面臨的違約風險更高。一是中小型房企集團，往往缺乏嚴格的財務體系，資金監控較為困難，信息不對稱問題較為突出。二是企業復雜度高，難以全面了解資金來源，舉債擴張沖動明顯，實際杠桿率較高，一旦市場發生波動極有可能資金鏈斷裂。三是股東眾多，股東糾紛也是中小房地產企業的重要風險之一。基于資源整合、降低資金壓力、分散風險等多方面原因，除大股東（實際控制人）外大多數中小房地產企業一般還有若干個小股東參股，一旦大股東和小股東出現利益糾紛，容易引發系列問題。

（二）開發商融資難度加大

目前緊縮的房地產信貸政策將對房地產開發資金來源形成較大壓力。一般而言，房地產開發資金來源主要有銀行貸款、自籌資金、定金及預付款以及房地產信托等。由于近期金融監管從嚴、規范房地產信托、私募等政策密集出臺，房地產企業籌資難度加大。從2019年上半年房地產企業資金來源數據看，海南省房地產開發到位資金合計929.1億元，資金來源同比下降43%。其中，國內貸款到位96.4億元，同比下降44.1%，主要因調控政策的影響，貸款門檻提高，房地產貸款規模受到限制，銀行業對區域房地產市場持觀望態度，項目審批趨于謹慎。自籌資金371億元，同比下降32%，說明開發商體系內資金鏈緊張的狀況較以往有所加重;定金及預付款384.2億元，同比下降49%;其他資金來源45.8億元，同比下降35.4%，顯示發債、信托貸款等，表外融資渠道下滑明顯。

（三）不良率、不良額“雙升”，風險管控面臨壓力

當前，部分項目建設進度緩慢，企業回籠資金大幅減少，潛在風險上升。一是完工風險增加，銷售量大幅下滑導致資金回籠減少，房地產貸款不良率上升。目前，海南省房地產市場總體保持穩中有漲態勢，但潛在風險不容忽視。截至2019年6月末，全省房地產貸款不良額33.55億元，較2017年增加23億元;不良率1.09%，是2017年的近3倍，且風險暴露呈加快趨勢。二是房價下跌造成銀行押品價值下滑，要加大押品價值的動態監測。鑒于形成風險資產后押品的處置價格普遍不高，如因資產縮水、處置價值不能有效覆蓋風險敞口，銀行資金損失將不可避免。三是貸款大戶風險暴露趨勢加劇。由于銷售緩慢、項目定位以及銷售策略等方面的原因，個別貸款大戶風險集中暴露，部分金融機構因為個別大戶風險未能得到有效管控，造成房地產大戶風險集中，其不良資產占比相對較高。

三、相關金融風險管理對策與建議

當前海南省房地產領域潛在風險較大，這不僅是政府和監管層面關注的問題，也是區域銀行業共同面臨的一個重大問題。因此，相關金融機構應密切關注擺脫房地產依賴過程中可能引起的各類風險，進一步完善全流程、全覆蓋的資產質量管控機制，突出抓好房地產貸款總量把控、區域把控，嚴控新增融資向房地產領域的過度集中。同時，加快房地產金融產品和服務創新，穩健布局房地產信貸業務。

（一）完善風險監控和預警體系建設，加強全流程風險管理

一是建立全域統一的房地產金融風險預警監測系統，統一房地產經濟數據、金融數據、風險數據，通過建立跨機構、多維度、自動化的房地產金融基礎數據體系及動態監測系統，及時跟蹤監測分析房地產市場調控效果和潛在風險狀況，從根本上增強風險防控的主動性和前瞻性。二是嚴格執行封閉管理制度。按月逐項目監測房地產項目風險變化情況，定期分析房地產開發企業資金鏈情況，密切關注貸款項目的銷售成交情況，認真核查銷售面積與銷售合同及房管部門銷售備案情況的一致性，督促項目銷售款全部回籠監管賬戶，加強對銷售回籠款的監管。切實加強銷售款的監督使用，防止企業將貸款資金挪用于其他用途。三是加強房地產企業財務情況監測。關注房地產企業以及集團財務情況以及各類融資變化情況，對杠桿率高、授信使用率高、銷售緩慢的企業，須審慎分析融資需求，綜合采取還款方式、抵質押、集團擔保、流動性支持等措施，緩釋項目融資風險。四是嚴格落實以項目土地和在建工程抵押。強化貸款押品動態管理，定期對押品價值進行重評，對重評價值不足的項目，及時采取追加貸款擔保、壓縮貸款額度等措施，積極防范擔保風險。

（二）強化逆周期思維，穩健審慎發展房地產信貸業務

一是堅持總量控制。對開發貸款嚴格實施限額管理，根據海南省經濟結構的調整和變化，合理確定開發貸款控制總額，在總量控制基礎上，持續優化存量貸款結構。二是重點支持“兩圈”區域。適應房地產區域分化的現狀，以海口、三亞為核心的“兩圈”區域為重點支持區域，優先配置資源;從嚴控制商用房開發融資，加快退出“兩圈”外的中小開發商的貸款。三是堅持擇優原則。擇優支持實力較強、財務狀況良好、負債水平合理、區域布局較好的大型優質房地產集團客戶以及二級開發資質以上的優質客戶。四是加強管理。貸前要壓實責任，嚴格盡調標準，嚴守準入條件、審批標準和規程;貸后要通過全流程管理和扁平化考核評價機制，強化督導，落實責任。

（三）主動適應環境變化，創新金融服務、化解潛在風險

針對已經暴露和潛在風險資產，金融機構在運用傳統管控方式壓降不良資產的同時，應主動創新金融產品和服務，以金融的理念化解潛在風險。一是積極推進房地產信托投資基金。在海南省首單省級人才租賃住房REITs發行基礎上，跟進公募REITs試點政策，通過REITs、不動產基金等金融創新手段盤活海南省人才住房、公寓辦公、酒店度假、醫療康養、物流基礎設施等優質存量不動產，解決海南省不動產存量轉換問題。二是積極推動并購業務化解潛在風險資產。針對潛在風險資產，通過引入運營能力強的龍頭房地產企業開展并購重組業務推進風險化解，同時建議政府成立省級不動產并購基金，引入社會投資者，通過商業化、市場化原則盤活海南省住宅、商業等經營性物業。三是積極支持租賃住房市場。積極轉變發展思路，用好省政府出臺的租賃住房政策，加快金融產品服務配套，探索新的商業模式來匹配和支持住房租賃市場發展，實現與金融的有序對接。四是緊貼“新興產業+房地產”發展模式，獲取持續發展的新動能，以新的業務增長點稀釋不良資產。積極研究“旅游、養老、醫療、教育”+房地產等綜合性產業運營開發模式下衍生的業務需求，建議開展城市綜合體融資試點，對項目整體用地或建筑面積中住宅、商用房比例不超過50%，或項目建成后自持部分超過50%，以綜合經營收入或配套房地產項目作為補充還貸來源的養老+地產、旅游+地產等綜合性項目，配套區域性、個性化的融資產品和信貸政策。

（責任編輯：李興發）

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