中國房地產行業問題及對策分析

王悠然

摘要：自20世紀90年代以來，中國房地產高速發展了20多年，在市場與行政力量的干預之下，中國房地產市場呈現出了畸形發展狀態。中國房地產有著鮮明的特點，也滋生了很多問題，比如房價增速過快、炒房現象嚴重、金融風險擴大、不利于制造業的發展等。為此，需要構建房地產稅收體制、完善住房租賃市場、減少房地產短期調控、促進區域協調發展，最終引導房地產行業健康、有序發展。

關鍵詞：房地產;房價;問題;對策

一、中國房地產市場的特點

（一）市場受政策影響嚴重

中國的房地產受政策影響嚴重。中國的房地產市場與政府政策緊密相連，其中影響最嚴重的是土地財政、戶籍制度、短期調控。第一、由于分稅制改革，財權主要收歸中央政府，地方財政收入減少，地方政府把目光投向了土地買賣收入。減少土地供應造成地價高昂，房地產成本上升，拉升了房價。第二、中國有著嚴格的戶籍制度，像北京、上海等一線城市的戶口非常稀缺，而這些城市又集聚著最優質的資源，比如醫療、養老、教育、就業，使得全國性的人才涌入，導致房屋供不應求，提高了房價。第三、近十年來，中國房地產市場經歷了多輪調控，通過對購房資格、首付比例、貸款年限、貸款利率、購房數量等的行政干預，明顯地影響了中國房地產的走向，使得中國房地產出現“過冷”、“過熱”的兩極分化現象。

（二）傳統文化影響房地產

傳統文化影響房地產。一方面，農耕文明使得中國人迫切地追求“安居樂業、老有所依”的生活，這加大了中國人對房屋的渴求。房屋是中國人的必需品，是中國人家庭幸福的前提，中國人愿意用一生的積蓄去換取一套房屋，這就增加了對房屋的需求。另一方面，傳統的婚姻觀念要求男方在結婚前購置自己的住房，外加在婚戀市場上，由于男女性別比例失衡、男多女少的國情現狀，使得男方需要有更多的資本和資源才能在婚戀市場上占有優勢地位，這也催生出了“丈母娘經濟”，中國人對住房的需求進一步增加。根據有關數據顯示，中國人首套房購買年齡為27歲，這個年齡比大多數國家早10多歲，中國人會傾盡全家之力為年輕人購置房屋。

（三）租房市場不完善

中國房地產租房市場不完善?？傮w來說，我國租房市場存在供不應求、價格高昂、房地產中介不規范等缺陷。首先，我國租房人口與出租房屋數量比例嚴重不協調，這也帶來了一系列如難以找到房子、缺乏長期居住的房屋等問題。受“安居樂業”的傳統觀念影響，中國人渴望擁有一個安穩的家，而經常搬家的生活也令許多房客“缺乏歸屬感”。其次，出租房屋價格不合理。出租房屋資源的短缺、租房需求量大將房租一再上推，導致許多應屆畢業生和低薪資人員無法負擔房租。最后，高利潤也導致許多房地產商將目光投向房屋租賃市場，由此滋生了大量房地產黑中介，這對租房人群來講不僅要花費更高的金額，還損失了大量錢財。

二、中國房地產市場的問題

（一）房價增速過快

中國房地產房價增速過快。一方面，隨著城鎮化的發展，我國教育、醫療、就業等優質資源大部分集中在一線城市，這使得大量人員涌入一線城市，而在城市中買房是他們安家立業的前提，這就大大加大了房屋需求量，造成了土地資源和房屋資源的稀缺，房價一升再升。房地產是經濟鏈的重要組成部分，國家和地方的經濟發展都離不開房地產的貢獻。在消費和出口增長乏力的情況下，國家經濟發展對房地產的依賴越來越重，大量的資金涌向了房地產，從另一方面也造成的房價增速過快。

（二）炒房現象嚴重

中國房地產炒房現象嚴重。隨著房價上漲，許多炒房者以團購的形式低價購入大量住房，再售賣這些房屋以賺取差價，牟取利潤。炒房現象是房地產經濟一枝獨秀的產物。一方面，由于房地產是許多地方政府賴以推動經濟增長的支柱，地方政府會推動房地產的發展。另一方面，中國缺乏合理的投資渠道，投資者空有大量資金而無處投資，只得將資金投入房地產市場，這就使得房屋的金融屬性大幅度提高，形成了投資房地產、房價抬升、炒房的惡性循環。

（三）擴大了金融風險

中國房地產增大了金融風險。大量資金投入房地產市場會誘發因信用膨脹導致的金融危機。一方面因房價高昂，許多人不能全款而選擇了在銀行貸款買房。經濟下行之時，過高的貸款導致借貸人沒有能力按時償還，這就造成了銀行的金融風險。另一方面，由于借貸者選擇長時間貸款時無法保證自身收入穩定，因此往往需要以房屋作為抵押，而房地產市場存在的泡沫可能導致房價狂跌，致使抵押物價格暴減，引發危機。

（四）不利于制造業的發展

房地產過熱不利于制造業的發展。近年來，房地產產業高昂的利潤遠遠高于制造業等其他產業。首先，房地產的高利潤吸引了資金、人才的集聚，房地產一枝獨秀導致了其他產業的空洞化，傳統產業缺乏工人，高新產業缺乏資金和人才，無法快速發展。其次，人們因為購買房屋而花費了大量資金，導致沒有充足的金錢去消費，內需不足，這就導致了制造業產能過剩、盈利能力弱化等問題。最后，房地產導致了制造業成本上升。房價上漲的同時，人力成本、原材料成本、廠房租金都不斷的被倒逼上漲，導致制造業成本上升。

三、中國房地產市場問題的對策

（一）構建房地產稅收體制

我國應該構建完善的房地產稅收體制。一方面，我國應該限制個人居住的面積、調控售賣年限。對于超過個人住房標準的面積，應該按照階梯標準征收高價稅，對于購買年限過短即出賣的房屋也要征收高價稅，這樣才能有效遏制炒房現象。另一方面，政府應當就“房地產稅收是地方經濟收入主要來源”這一現象制定相關規定以改變這個局面。這其中首要任務是加快房地產稅收的立法、完善相關法律體制和改革。同時，應當在政府收入中找到一個穩定的經濟來源以弱化房地產稅收在經濟收入中的絕對優勢地位，從而起到均衡政府財政收入結構的作用。

（二）完善住房租賃市場

我國應該完善住房租賃市場。首先，應該增加公租房的供應。對于城市之中的困難家庭，不能單純靠市場來調節，政府需要增加公租房的供應，保證其生活。其次，需要增加長租公寓。目前租房市場上絕大多數租賃都是短租，每年都需要搬家，嚴重降低了生活品質。因此，需要發展長租公寓，減少租戶的漂泊感，增加幸福感。最后，應該控制住房租賃市場的租金上漲幅度，防止因租金過高而導致租房個體無法負擔。

（三）減少房地產短期調控

我國應該減少房地產短期調控。通過對中國房地產市場數據的分析，不難發現我國的房地產市場受到國家政策的短期調控的影響顯著，這導致市場極易因政策的微小改動而出現大幅度的波動。這是由于我國的限購、調整首付比率等短期調控方法多通過行政手段來干預市場，反而壓抑需求，事后更容易出現市場反彈。因此，政府可以適當減少對于房地產的短期調控，而是采用拓寬投資渠道、完善房地產稅收體系等方式來推動房地產的長期均衡發展。

（四）促進區域協調發展

我國應該促進區域協調發展。我國的醫療、就業、教育等優質資源大都集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，這導致大量人口涌入，大城市住房供不應求，而中小城市卻缺少發展動力。因此，我國政府應促進區域協調發展，合理調派資源，保證中小城市的活力。生活在一線、二線城市，中小城市等一樣可以享受優質的資源，人口就不會都往特大城市集聚，既可以有效緩解大城市的住房壓力，又可以推動中小城市的快速發展。

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（作者單位：北京一零一中學）