房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制研究

郭方珍

摘要：近年來(lái)，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但是怎樣做好財(cái)務(wù)管理與成本控制是目前的關(guān)鍵所在。下文中筆者主要從這兩點(diǎn)出發(fā)，提出了房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的策略，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) ?財(cái)務(wù)管理 ?成本控制

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本特征

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)到竣工需要大量的資金以及人力，而這便是財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容，在與其他行業(yè)對(duì)比中可清楚的了解到，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特征主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是涉及到行業(yè)眾多，包括施工人員、安裝人員、建材人員等甚至還涉及到家電行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)比較多，資金周轉(zhuǎn)比較大，這樣一來(lái)財(cái)務(wù)管理也變得具有復(fù)雜性與繁瑣性。第二個(gè)方面是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到政策等因素的影響，且財(cái)務(wù)管理具有敏感性，財(cái)務(wù)部門(mén)需要從多個(gè)角度出發(fā)，盡可能的分析內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供數(shù)據(jù)。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展對(duì)策

（一） 制定完善的財(cái)務(wù)管理制度

制度決定一切，制度也規(guī)范一切，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，需要緊跟時(shí)代發(fā)展的要求，遵循國(guó)家的相關(guān)政策以及法律法規(guī)，針對(duì)性的制定完善的財(cái)務(wù)管理制度，保證財(cái)務(wù)管理的制度化與規(guī)范化。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)還需要保證財(cái)務(wù)管理制度與其他制度的協(xié)同與匹配，使其形成整合，在優(yōu)化企業(yè)資源的同時(shí)還可以進(jìn)一步發(fā)揮出各項(xiàng)制度的作用與價(jià)值，為進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理的權(quán)威性，同時(shí)采取定期或不定期檢查的方式，嚴(yán)肅處理各項(xiàng)違法亂紀(jì)行為，保證房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度下蒸蒸日上。

（二）強(qiáng)化資金管理工作

毋庸置疑，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中資金管理是不容或缺的一部分，對(duì)于財(cái)務(wù)部門(mén)而言，需要做好資金的籌集以及管理，要憑借著良好的信用獲得低息貸款，這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)擁有充足的流動(dòng)資金，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要制定完善的資金籌集計(jì)劃，盡可能的將大筆貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)橛诩涌熨Y金周轉(zhuǎn)的同時(shí)解決拖拉工程，避免出現(xiàn)資金預(yù)支過(guò)度等現(xiàn)象。

（三） 充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用與價(jià)值

現(xiàn)階段，有非常多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為擁有土地使用權(quán)以及流動(dòng)資金即可，并沒(méi)有從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)到預(yù)算所帶來(lái)的作用，也沒(méi)有針對(duì)性的制定預(yù)算體系與規(guī)章制度，嚴(yán)格意義上分析，房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)到施工到竣工，其包含的環(huán)節(jié)眾多，需要做好各項(xiàng)預(yù)算工作，包括開(kāi)發(fā)預(yù)算、人工預(yù)算、成本預(yù)算、稅金預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等等，還要嚴(yán)格按照規(guī)章制度，實(shí)施預(yù)算考核，在結(jié)合獎(jiǎng)懲制度的同時(shí)做好預(yù)算管理的考核，這樣才能充分保證財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的發(fā)展對(duì)策

（一） 項(xiàng)目籌劃階段的成本控制

通常情況下，在項(xiàng)目籌劃階段對(duì)成本的控制著重體現(xiàn)在投資項(xiàng)目目標(biāo)成本編制方面，且目標(biāo)成本的編制需要按照歷史成本數(shù)據(jù)加以完成。其中所涉及到的內(nèi)容包括四點(diǎn)，第一點(diǎn)是土地成本，如土地的出讓金、拆遷補(bǔ)償金、土地稅費(fèi)等;第二點(diǎn)是公共配套設(shè)施成本，包括配套的學(xué)校、醫(yī)療單位、娛樂(lè)場(chǎng)所等;第三是借款費(fèi)用，借款費(fèi)用至關(guān)重要，且借款費(fèi)用能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻枞胭Y金而付出的代價(jià)加以成本化;第四是其他項(xiàng)目成本，比如前期成本、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等等，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目籌劃階段需要樹(shù)立系統(tǒng)管理意識(shí)，并且還要從成本控制的全局出發(fā)，采取切實(shí)有效的成本預(yù)測(cè)方法，減少成本預(yù)測(cè)影響。同時(shí)，對(duì)于財(cái)務(wù)人員而言，還需要按照相應(yīng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行編制，保證目標(biāo)成本的科學(xué)性與可行性，但是值得注意的一點(diǎn)，目標(biāo)成本不可過(guò)于寬松，否則會(huì)對(duì)企業(yè)資金產(chǎn)生浪費(fèi)，當(dāng)然也不可過(guò)于嚴(yán)苛，否則會(huì)對(duì)工程質(zhì)量造成影響。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

第一是施工圖的設(shè)計(jì)，如果能夠在最短的時(shí)間內(nèi)完成施工圖的設(shè)計(jì)，那么能夠在拍賣(mài)土地的時(shí)候提高較低價(jià)格的空間，另外還可減少圖紙的修改過(guò)程，保證成本管理的穩(wěn)定性。很多情況下，大型的房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)置了圖庫(kù)，以此提高了施工圖的標(biāo)準(zhǔn)性，在對(duì)成本進(jìn)行管理的同時(shí)，需要構(gòu)建高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，這樣可以為接下來(lái)的成本控制奠定基礎(chǔ)提供保障。第二是預(yù)算概算，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段該項(xiàng)內(nèi)容同樣至關(guān)重要，需要跟隨著施工設(shè)計(jì)圖的修改進(jìn)行調(diào)整。第三是崗位職責(zé)加以明確，積極做好這一點(diǎn)內(nèi)容可以為后期工作做好人員保證，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段要對(duì)每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)崗位的職責(zé)范圍進(jìn)行明確，還要針對(duì)性的制定考核制度，這樣一來(lái)在相互監(jiān)督、相互管理的基礎(chǔ)上發(fā)揮其作用。

（三）項(xiàng)目施工階段的成本控制

在項(xiàng)目階段成本控制主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)的控制，主要的目的是成本最低化原則、全面成本控制原則、動(dòng)態(tài)成本控制原則、目標(biāo)管理原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合等原則。成本是動(dòng)態(tài)變化的，成本管理過(guò)程需要各個(gè)部門(mén)的協(xié)同合作，在過(guò)程中對(duì)超出目標(biāo)成本的進(jìn)行預(yù)警分析，在保證質(zhì)量的前提下及時(shí)調(diào)整成本。

（四） 竣工決算階段成本控制

到了竣工結(jié)算階段，其成本控制已經(jīng)接近了尾聲，但是，該階段的成本控制同樣至關(guān)重要，根據(jù)筆者的調(diào)查與分析，該階段的成本控制往往會(huì)有所忽略，且因?yàn)槿狈ΡO(jiān)管，成本控制會(huì)存在一些違規(guī)的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致公司受損。為改善這些現(xiàn)象，則需要加強(qiáng)重視，財(cái)務(wù)人員需監(jiān)督成本合約部做好決算工作，審核相關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)簽證工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確、是否有第三方監(jiān)理簽字確認(rèn)、相關(guān)的水電費(fèi)等是否已經(jīng)扣除，清單外的部分是否按合同約定的計(jì)價(jià)定額與原則執(zhí)行。做好成本執(zhí)行的評(píng)價(jià)工作，保證評(píng)價(jià)的科學(xué)性與客觀性，還有一點(diǎn)則是要對(duì)項(xiàng)目資金的整體使用情況進(jìn)行審查分析，然后，針對(duì)資金預(yù)算的執(zhí)行以及財(cái)務(wù)收支情況作出核定，這樣一來(lái)可以為后期其他的工程提供數(shù)據(jù)支持。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制至關(guān)重要，關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，因?yàn)槭艿街T多因素所帶來(lái)的影響，其問(wèn)題不斷，從本質(zhì)上解決這種現(xiàn)象，則需要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，針對(duì)性的制定有效的對(duì)策，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手，做好財(cái)務(wù)管理與成本控制，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低成本，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展謀取更大的利潤(rùn)空間。

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