芻議房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)問題及建議

孫艷鳳 李磊

摘 要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)各行各業(yè)的影響越來越深，企業(yè)必須適應(yīng)市場(chǎng)的變化才能讓自身更好的發(fā)展。同時(shí)在“營(yíng)改增”稅制改革過程中，我國(guó)的稅務(wù)環(huán)境也發(fā)生了變化。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)重要的稅收來源，其稅務(wù)籌劃工作也需要不斷的進(jìn)行改革以適應(yīng)當(dāng)今市場(chǎng)環(huán)境。本文就目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的一些問題進(jìn)行分析，并從多個(gè)方面來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的問題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)籌劃

隨著“營(yíng)改增”稅制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，也愈發(fā)重要。以稅收政策和法律法規(guī)為核心的稅務(wù)籌劃工作成為房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的第一要義。在這個(gè)要義下，企業(yè)稅務(wù)籌劃者要盡可能的減少房地產(chǎn)企業(yè)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

目前，許多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃工作沒有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)或者還對(duì)稅務(wù)籌劃存在一定的誤解，主要存在以下幾個(gè)現(xiàn)象：

一是在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，為追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化而忽略了稅務(wù)籌劃工作的合法性與合理性，在開展稅務(wù)工作時(shí)存在一定的偷稅漏稅情況，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)心存在僥幸心理，只為滿足近期的利益，這種行為不利于企業(yè)的成長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展，從而使稅務(wù)籌劃沒有發(fā)揮出該有的效果。

二是增值稅發(fā)票問題，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)資源密集型和勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)時(shí)，要投入大量的時(shí)間與資金，同時(shí)需要大量的建筑材料。因此，房地產(chǎn)必須通過多種渠道購(gòu)買材料，為節(jié)約生產(chǎn)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行材料購(gòu)買時(shí)會(huì)選擇中小型材料商，而這些材料商往往沒有開具增值稅專用發(fā)票的資格，這導(dǎo)致企業(yè)無法利用增值稅發(fā)票進(jìn)行相應(yīng)稅款的抵扣，從而增加了企業(yè)的生產(chǎn)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對(duì)策

（一）依法制定合理有效的稅務(wù)籌劃策略

所謂稅務(wù)籌劃，就是指企業(yè)在規(guī)定的法律范圍之內(nèi)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先的計(jì)劃與安排，通過減少稅費(fèi)的支出來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。從這個(gè)定義我們可以看到稅務(wù)籌劃所具有的兩大特點(diǎn)，一是依法，二是節(jié)稅。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃制定時(shí)，要保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的合法性、合理性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和整體性這四大基礎(chǔ)性質(zhì)。首先，合法合理性最本質(zhì)的原則是要在法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身企業(yè)現(xiàn)狀和市場(chǎng)環(huán)境來開展稅務(wù)籌劃工作。其次在制定稅務(wù)籌劃策略時(shí)，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，制定長(zhǎng)期的分階段性的可持續(xù)發(fā)展的稅務(wù)籌劃策略。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須具有戰(zhàn)略和全局思維，同時(shí)制定階段性的稅務(wù)籌劃計(jì)劃。要能忍受住眼前的利益，基于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益和品牌進(jìn)行稅務(wù)籌劃。最后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略要具有整體性，從全局性出發(fā)，學(xué)會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)整體的稅務(wù)政策與稅務(wù)環(huán)境，分析企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況與稅務(wù)情況，把企業(yè)現(xiàn)狀與市場(chǎng)環(huán)境結(jié)合起來，確保企業(yè)在面臨稅務(wù)環(huán)境變化時(shí)能夠及時(shí)有效的進(jìn)行應(yīng)對(duì)。所以，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，只有籌劃的整體性和合理性結(jié)合起來，才能有效減少企業(yè)稅務(wù)支出，節(jié)約企業(yè)成本，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃建議

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃重要研究的對(duì)象。在對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要時(shí)刻關(guān)注“營(yíng)改增”后土地增值稅的相關(guān)規(guī)定及優(yōu)惠。要十分清楚《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，特別是一些稅務(wù)減免政策與適用范圍。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)該主要把研究對(duì)象放在“銷售普通民用住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)20%的”這一項(xiàng)規(guī)定上。而對(duì)一些特殊項(xiàng)如“國(guó)家征用與回收的房產(chǎn)”“房地產(chǎn)入股”“房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)，土地使用權(quán)與建筑所有權(quán)轉(zhuǎn)移”等則無需花太多精力去對(duì)待。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中要注意細(xì)節(jié)。一是在核算房地產(chǎn)品時(shí)，要根據(jù)不同類型分別核算，包括普通住宅、別墅、商業(yè)建筑和公寓等，只有普通住宅才符合免稅要求。二是要注意增值額的“20%”這個(gè)籌劃界限，在進(jìn)行籌劃時(shí)要加強(qiáng)對(duì)增值額的管理控制。科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用、利息費(fèi)用以及扣除方式，把扣除金額與房地產(chǎn)產(chǎn)品這兩個(gè)要素進(jìn)行有效結(jié)合，進(jìn)而對(duì)扣除金額合理分?jǐn)偂?/p>

（三）對(duì)企業(yè)所得稅的納稅籌劃思考

所得稅作為房地產(chǎn)企業(yè)另外一種極為重要的稅種，在企業(yè)稅負(fù)中占有很大比重。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅減免政策主要針對(duì)于外資企業(yè)，普通的房地產(chǎn)企業(yè)無法享受所得稅減免。在不能從政策上有所減免，那房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃便應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)收入與成本支出等角度去進(jìn)行思考。

一般來說，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建階段時(shí)期，企業(yè)會(huì)按照毛利率或者征收來把所得稅進(jìn)行預(yù)繳，但這個(gè)預(yù)繳還存在許多問題。首先是根據(jù)相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入銷售階段，企業(yè)要對(duì)成本進(jìn)行轉(zhuǎn)結(jié)與毛利調(diào)整，但很多時(shí)候由于存在工程款未完整結(jié)算，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的毛利調(diào)整極為不利。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)若想預(yù)提10%的發(fā)票金額，則必須提交完整充分的證明材料。但由于房地產(chǎn)企業(yè)未取得合法發(fā)票，所以便不能將這部分成本視為前期成本，從而使企業(yè)所得稅多交問題出現(xiàn)。因此，為減少企業(yè)稅費(fèi)，節(jié)約項(xiàng)目成本，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)辦理結(jié)算并保證發(fā)票的合法性，面對(duì)不能入賬的現(xiàn)象，則盡可能地提供有效全面地相關(guān)材料證明。其次是一些公共基礎(chǔ)建筑維修基金沒有納稅而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本受到影響。面對(duì)這種情況，企業(yè)盡量采購(gòu)正規(guī)的能開具增值稅發(fā)票的建筑材料廠家，同時(shí)在市場(chǎng)上不斷尋找新的渠道以降低材料生產(chǎn)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]谷盈.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)策及相關(guān)問題研究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2017（07）：230-231.

[2]陳友紅.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2019（07）：36-37.